五、市場發展態勢

　　國辦發明電[2005]8號文件和國辦發[2005]26號文件發佈後，各地採取了相應調控措施，政策的綜合效應正在顯現。從22個城市房地産市場信息系統反饋的數據分析看，5月份以來各地房地産市場運行基本平穩，並已出現積極變化。

　　（一）商品住宅價格上漲趨緩，部分城市有所下降。5月16-22日一週，北京、重慶、南京、武漢等11城市商品住房平均價格與上周環比穩定。上海市商品住宅價格4月份環比上漲0.5％；進入5月份以來，周環比分別上漲0.26％、0.49％、0.91％，漲幅已明顯超緩。

　　（二）商品住房成交量明顯下降，二手住房交易量增加。多數城市商品住房日平均成交量比4月份明顯下降，其中上海、杭州、北京、南昌、廈門等城市下降了20％以上。

　　與此同時，由於6月1日起將執行調整營業稅政策，國辦發[2005]26號文件下發後，多數城市二手住房日平均成交量明顯增加。5月份，南昌、武漢、長沙等城市日平均成交量比4月份增長了20％以上。上海市二手房日平均成交量約840套，恢復到去年同期水平；部分城市出現已經購房且入住的居民，近日紛紛前來辦理權屬登記手續的現象，主要也是基於稅收政策的變化。

　　（三）遏制投機炒作效果初步顯現。調控政策出臺後，投機投資性購房反映最為敏感。成都市在國辦發[2005]26號文件公佈後的兩天內，預購商品房退房198套。各地普遍反映，進入5月份以來，二手房掛牌量明顯增加，掛牌價開始下調。蘇州市反映，部分原準備短期轉手住房的投資者，開始轉向長期出租。

　　總的看，國辦發[2005]26號文件下發以來，市場心理預期已發生較大變化。投資性購房短期內明顯減少，投機性購房得到一定程度的遏制。

　　但上述調控效果還只是初步的，市場發展態勢的變化更多地反映的還只是心理預期的變化，房價漲幅總體上還處於高位。下一步關鍵是要把各項調控措施真正落到實處，以穩定市場預期，不斷鞏固和發展調控效果。此外，在繼續關注東部沿海地區和一些中心城市房價變化的同時，也要關注中西部地區出現的新情況、新問題及其發展走勢，加強分類指導。

　　六、當前主要工作

　　（一）認真學習領會文件精神，全面落實各項調控政策

　　房地産市場與住房問題密切相關，既是經濟問題，又是社會問題。房地産業關聯度大、帶動力強，與要素市場以及商品市場有密切關係，房地産市場持續健康發展，關係到宏觀經濟的穩定，關係到居民住房問題的解決。正確認識當前房地産市場形勢，及時採取有效措施，解決出現的突出問題，對於鞏固和發展宏觀調控成果，保持國民經濟平穩較快發展，具有重要意義。為此，必須按照中央要求，把解決房地産投資規模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調控的一個突出任務。基本原則是，積極穩妥，把握力度；突出重點，區別對待；因地制宜，分類指導；強化法治，加強監管。重點是要遏制投機性需求，控制投資性需求，限制拆遷造成的被動性需求，引導合理的住房消費。具體措施已經明確，要切實認真貫徹，既要解決當前存在的突出問題，又要防止大起大落。

　　要把思想和行動統一到中央對當前房地産市場形勢的判斷上來，統一到加強宏觀調控、切實穩定住房價格的決策部署上來，統一到樹立和落實科學的發展觀和正確的政績觀上來。

　　（二）強化城市規劃調控，改善住房供應結構

　　切實做好普通商品住房和經濟適用住房建設工作，對改善住房供應結構、穩定住房價格具有重要作用。各地要完善住房供應政策，加強經濟適用住房的建設和管理，增加普通商品住房供應，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。各級建設（房地産、規劃）主管部門要會同有關部門儘快提出今明兩年普通商品住房和經濟適用住房的建設規模；明年的項目要納入近期建設規劃，做出具體的進度安排。去年以來，住房價格上漲幅度超過兩位數的市縣，近期居住項目安排要以中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房項目為主，按照控制性詳細規劃要求，明確年度的開工、竣工面積和佔住房建設總量的比例，及時向社會公佈，接受公眾監督，穩定市場預期。

　　對近期已安排的中低價位普通商品住房項目，城市規劃主管部門要抓緊辦理規劃審批手續，加快工作進度。土地供應前，房地産主管部門要主動會同有關部門及時提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，確保其作為土地出讓前置條件的規定得到落實；要合理確定供應對象，保證中低價位、中小套型住房的有效供應，滿足中低收入家庭住房需求。

　　城市規劃主管部門要加強房地産開發項目的規劃許可監管，配合國土資源部門做好對閒置土地的清理工作。對已經規劃許可但2年仍未開工的住房項目，要再次進行規劃審查，責成項目開發建設單位對未能開工的原因作出説明。對沒有正當理由不開工建設的，要督促其儘快開工；對違反規劃許可的，要堅決予以撤銷。嚴禁借規劃再次審查之際，擅自變更控制性詳細規劃規定的各項控制指標。省、自治區建設廳、直轄市城鄉規劃主管部門要加強對各市（區）、縣執行情況的監督檢查。

　　（三）整頓規範市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為

　　當前一些地方出現的投機炒房行為，是造成住房價格過快上漲、市場秩序混亂的重要原因。根據城市房地産管理法的有關規定，國務院決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。同時，實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案。各地房地産主管部門要堅決貫徹執行國務院關於禁止期房轉讓的決定，認真組織實施，在預售合同備案、房屋權屬登記等環節嚴格把關。直轄市、計劃單列市、省會城市和住房價格上漲過快的重點城市，今年6月底前要基本實現商品房預銷售合同網上即時備案，其他有條件的市縣也要抓緊推進這項工作。

　　繼續抓好房地産市場專項整治工作。要會同工商、物價、國土資源等部門完善整治工作方案，嚴格房地産開發企業和仲介機構的市場準入，加強資質核準及日常監管工作。未取得相應資質的，不得從事房地産開發和仲介活動。要依法嚴肅查處違法違規銷售等行為。重點查處虛構買賣合同，囤積房源；發佈虛假廣告，提供不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及炒買炒賣和囤積土地，違反規劃及控制性要求的行為。其不良行為要記錄房地産企業信用檔案。對一些情節嚴重、性質惡劣的典型案例，要會同有關部門及時督查督辦，並公開予以曝光。

　　（四）抓緊制定享受優惠政策普通住房的具體標準，落實稅收調整政策

　　省、自治區建設廳、直轄市建設（房地産）主管部門要依據《通知》規定的條件，從合理引導住房建設與消費、大力發展節能省地型住宅、鼓勵中小套型中低價位普通住房建設出發，會同有關部門抓緊研究提出當地享受優惠政策普通住房的具體標準，經省、自治區、直轄市人民政府批准後，確保今年5月31日前公佈執行。具體標準制定中，要根據本地實際，從嚴掌握，不得突破《通知》的有關規定。指導督促各地嚴格執行國家稅務總局等三部門聯合下發的國稅發[2005]89號文件的各項規定，使住房轉讓環節營業稅政策調整等措施真正落到實處。

　　（五）加快經濟適用住房建設，完善廉租住房制度

　　要認真貫徹《經濟適用住房管理辦法》，加強經濟適用住房建設和管理。要積極協調國土資源等部門，根據經濟適用住房需求情況，落實項目用地，落實經濟適用住房的各項優惠政策。嚴格執行經濟適用住房項目招投標制度，實行政府指導價，切實降低開發建設成本，嚴格將開發利潤控制在3％以內。嚴格將把經濟適用住房套型面積控制在小套型60平方米左右、中套型80平方米左右。

　　各市（縣）今年內要完成城鎮最低收入家庭住房困難情況的調查工作。在全面掌握本地區廉租住房需求情況的基礎上，建立保障對象檔案和廉租住房管理信息系統。要積極會同有關部門，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規定，逐步擴大廉租住房制度覆蓋面。

　　各地要進一步完善經濟適用住房和廉租住房享受資格審查制度。不符合條件的，不得享受有關優惠政策。省、自治區建設廳、直轄市建設（房地産）主管部門要加強對市（縣）住房保障工作的監督檢查，認真落實目標責任制管理。建設部將適時對各地經濟適用住房和廉租住房制度建設情況定期予以通報。

　　（六）加強房地産市場監測，加快市場信息系統建設

　　要加快房地産市場信息系統建設，6月底前，基本完成信息系統建設第一階段的驗收工作。及時進行房地産市場運行態勢和房價變動情況分析，為政府加強和改善房地産市場宏觀調控提供有力的依據。為加強房地産市場監測，建設部決定從2005年7月份起建立40個大中城市房地産信息系統主要數據指標和市場監測報告上報和發佈制度。

　　（七）加強輿論宣傳力度，正確引導市場心理預期

　　要加大對《通知》的政策宣傳力度，把握正確的輿論導向，合理引導市場心理預期。要採取多種形式，加強對有關政策措施的解釋宣講工作，讓廣大群眾正確理解國務院的決策部署及穩定住房價格的各項政策措施。要完善市場信息披露制度，適時披露土地供應、市場供求及地價、房價變動等信息，增強市場透明度。對一些單位、個人及媒體歪曲宏觀調控政策，惡意炒作、誤導消費者的，要堅決予以制止，並及時予以澄清。

　　（八）加強監督檢查，落實地方責任

　　各級建設（房地産、規劃）主管部門，特別是省、自治區建設廳、直轄市建委（房地産局）要在當地政府統一領導下，會同有關部門，加強對當地穩定住房價格工作的監督檢查，對問題突出地區要重點指導，及時總結推廣好的經驗和做法。對住房價格上漲過快、投資增幅較大、結構性矛盾突出、拆遷規模反彈大的地區，要及時作出處理，並予以通報。按照國務院的部署，建設部等七部門近期將組成聯合檢查組，對部分省市貫徹落實國家宏觀調控政策，切實穩定住房價格工作進行專項檢查。(建設部總經濟師兼住宅與房地産業司司長　謝家瑾 2005年6月）