繼城市基礎配套費上漲、新增建設用地使用費提高一倍後，湖南城鎮土地使用稅又將提高兩倍，造成房地産開發成本的進一步上漲。業內人士認為，這對房價影響不大，同時可有效打擊部分開發商的囤地現象。
按照之前長沙所執行的土地使用稅方案，分為九級，稅額分別為0.6－6元／平方米。五一路、蔡鍔路、解放路等中心城區地段為一級，稅額為6元／平方米，如按提高2倍來算，這些地段的土地使用稅將漲至18元／平方米。
近日，記者從湖南省地方稅務局了解到，湖南的城鎮土地使用稅稅額將面臨調整，目前正在進行相關調研，具體的調整方案預計將於7月底出臺。據省地稅相關負責人介紹，按照國家相關文件要求，湖南省城鎮土地使用稅將在原來的基礎上提高兩倍。
不得隨意減免
2006年12月31日，國務院發佈了《關於修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》，決定從今年1月1日起，將城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原定基礎上提高2倍，同時將外資企業納入城鎮土地使用稅的徵稅範圍。其中，中等城市的稅額由0.4－8元／平方米提至1.2—24元／平方米。
今年2月5日，國稅總局與財政部又聯合發出通知，強調除廉租房、經濟適用房以外的房地産開發用地不得減免土地使用稅。“這顯示了國家以稅收杠桿調節房地産市場的決心。”業內人士認為。
土地使用稅稅額提高後，房地産開發企業首當其衝受到影響。由於土地使用稅是保有稅種，手上擁有存量土地的開發企業將首先面臨這個問題。去年在長沙拿下800畝地的一位開發商告訴記者，如果按12元／平方米的土地使用稅來算，他們每年需要繳納800多萬元的土地使用稅。
對房價影響微不足道
在房産開發商的成本中，土地使用稅不足整個開發成本的1％，增加成本幅度沒有清算土地增值稅那麼大。
長沙市地方稅務局相關負責人告訴記者，土地使用稅的徵收時間是從開發企業取得紅線圖到發生産權轉移期間，按季度繳納、分年計算。對於囤地、捂盤的開發商來説，囤地或捂盤的時間越長，需要繳納的土地使用稅費也就越高。一位開發商也告訴記者，“對長期囤積大塊土地的開發商來説，這是一個很大打擊。”這位開發商告訴記者，以1000畝土地三年後建成銷售為例，需要繳納將近5000萬元的土地使用稅。
“對實際開發成本影響不大，提高後的土地使用稅所佔開發成本比例仍然很小。”
在房産開發商的成本中，土地使用稅不足整個開發成本的1％，那麼提高土地使用稅後開發商是否會放緩拿地的速度？
建發房地産集團長沙公司負責人告訴記者，“這不會影響到建發在長拿地的腳步。”就在這個月，建發房産擊敗眾多強硬對手，以5.3億元成功拍得天心區黃土嶺的一宗土地。據這位負責人介紹，如果以中等城市的最高稅額24元／平方米、容積率3來計算，樓面成本僅增7元左右，可見對房價影響不大。
高成本導致高風險
今年以來，各種開發成本的上漲似乎並未引起房地産開發企業的足夠重視。開發商一致認為，“這個行業的利潤還是誘人的。”事實上，從新增建設用地使用費到城市基礎設施配套費等各種開發成本的增加，預示著這個行業的風險正在增加。
“隨著開發成本大幅增加，價格隨之提升，但市場的容量卻是有限的，這可能造成滯脹的局面。”順天房地産副總經理何洪偉認為，開發成本的增加對市場是一種“警示”。“以往外界看好的是長沙健康的房地産市場，而現在長沙房地産行業的風險日益凸現。”首席地産總經理胡為指出。
開發成本的增加讓開發商找著了價格上漲的理由，但在大多數開發商看來，這並不是一件好事。“對於目前手上的項目來説，這可能是利好。但對於整個房地産市場和開發商來説，這是利空。”在何洪偉看來，業內人士認為，土地使用稅及各種開發成本的提高將影響開發商的拿地和開發思路。例如，實力較弱的開發商可能選擇成本相對較低的郊區地塊下手，而有實力的開發商可能繼續追高，而這種分流又將帶來産品結構的調整。
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