莊慶鴻　繪

    ６月２８日，北京，房山區琉璃河鎮。樓盤林立，塔吊下，建築工人們在忙碌著。以前這裡沒太大名氣，可如今不少北京人都知道這個地方，知名度的攀升緣于“小産權”房的火爆。這裡集中了多家“小産權”樓盤。

    目前，這類住宅房價只有普通商品房的三到六成，對於為高房價所苦惱的都市人來説，其吸引力是可想而知的。然而購買這樣的住房，在少付出購房款的同時，購房者也面臨巨大風險。

    ６月２５日，北京市國土資源局局長安家盛透露，北京將在全市範圍內調查所謂“鄉産權、小産權”等違規土地開發建設，部分小産權房地産項目面臨停工停售。

    ６月２７日北京市國土資源局執法大隊基層指導室主任趙玉虎告訴記者，此次全面調查將涉及２００３年以來建成和在建的所有在集體土地上建設的住宅項目。該方案已經北京市政府同意，將由北京市農委和國土資源局共同牽頭與多個部門聯合進行，調查擬從７月中旬開始。方案要求各區縣政府要採取必要措施，對違法違規建設的房地産項目確保做到停工停售，並制止濫發廣告等違法行為。

    部分樓盤停售觀望

    “小産權”房項目約佔市場總量近二成

    近兩天，記者以購房者身份致電部分小産權樓盤進行諮詢。延慶一個別墅項目（原鄉墅２號）的銷售人員告訴記者，該項目２期今年還沒開始出售，但此前８０多座別墅已經銷售一空，均價不足３０００元。很多規模較大的樓盤近期也暫停銷售。

    房山琉璃河鎮的一個小産權樓盤（綠洲晶城）的銷售人員則在２６日告訴記者，他們目前仍在銷售，今天就賣了幾套。記者問她是否知道有關可能停工停售的消息，該銷售人員説不可能停售，附近很多的樓盤都是小産權，還有大量的在建設。當被問到小産權房的風險時，顯然，她對於這樣的詢問已經習以為常，流利地告訴記者該項目是為了建設新農村，沒有任何問題。

    據了解，小産權樓盤大多由村、鎮開發，由於省去了大量土地成本和開發稅費，價格低廉。趙玉虎介紹説，目前具體的數目政府也不完全掌握，希望通過此次調查全面摸清情況。而據一家房地産營銷公司市場研究中心對北京在售的樓盤調研，目前所謂的“小産權”項目約佔市場總量的１８％，９５％分佈在遠郊區縣。

    政府預警難擋低價誘惑

    “小産權”房均價為整體房産售價的３８％

    對於購買“小産權”房的風險，提醒的聲音不少。

    今年３月，北京市建委曾明確提醒消費者慎重購買“小産權”房。６月１８日，建設部新聞發言人特別提醒城市居民，不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地産開發。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。

    然而對於購房者來説這些提醒的警示作用似乎並不明顯。一家房地産專業網站進行的有１０萬餘次點擊的調查顯示，雖然有七成以上的參與者表示知道小産權和大産權的區別，但有八成以上的人表示如果價格合適，會考慮購買這類住宅。

    據國家發改委、國家統計局的最新數據顯示，今年５月全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲６．４％，創下１８個月來的新高。新建商品房價格同比漲幅也創出了６個月來的新高，達到６．６％。其中深圳、北京等城市的新房價格漲幅超過１０％。相比北京平均萬元以上的房價，這些小産權項目以價格低廉吸引了諸多購房者。調查顯示，目前在售的“小産權”項目均價為３３４４元／平方米，為２００６年北京市房産整體銷售均價的３８％。

    存在風險，但畢竟可以住，相比于飛漲的房價，這成了很多人的無奈之舉。

    “小産權”其實沒産權

    在農村集體土地上建設的房無法進行産權登記

    “準確來説，根本沒有‘小産權’房的概念，因為它就沒有産權。”安家盛如是説。目前經常提及的所謂“小産權”房，主要是指農村集體土地上建設的房屋。“由於這樣的住房無法進行産權登記，也就意味著無法獲得法律規定的所有權。”北京中通律師事務所律師馬軍説。

    今年４月底，馬軍去北京市通州區的一個樓盤，幫朋友諮詢購房事宜。作為熟悉房地産業務的專業律師，這對馬軍來説是常事，但這一次經歷卻與以往不同，碰上了所謂的“小産權”房。馬軍説，首先是購房合同讓我很驚訝，合同中的出賣方居然是村委會。同時，在合同規定的時間中，只有交房時間，沒有産權過戶時間。馬軍認為，對於購房者來説，這存在極大的隱患，馬上建議朋友不要購買。

    與普通商品住宅使用的國有土地不同，“小産權”房使用的是集體土地。按照我國現行法律的規定，鄉鎮的集體土地分兩類：一類是宅基地，供農民居住；另外一類就是農用地。宅基地有權建住宅，但必須是本集體內的村民，外村村民、城鎮居民都不可以用集體土地來建宅基地。

    北京惠誠律師事務所律師袁前嶺説，房屋屬於不動産，不動産必須要經過國家規定的政府部門登記、造冊、頒發證書才享有所有權。登記的部門是國家規定的房屋土地和管理部門，而這些在集體土地上建設的住宅出售給城市居民後是不可能得到登記的。

    購買可能“樓財兩空”

    在出租轉讓方面會遇到困難，被徵用可能得不到補償

    袁前峰律師認為，購買“小産權”房面臨極大風險。在法律的層面，沒有辦法取得所有權證書，即使拿到的鄉或者村給的宅基地證書，或者説鄉村再給你一個什麼榮譽村民的證書，這些東西在法律上被認可的可能性不大。在出租、轉讓等方面所遇到的困難也可想而知。

    中國政法大學國土資源法律研究中心主任教授李顯冬教授説，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土資源局、房管局也不會給你備案。如果有一天國家要徵用土地，購買“小産權房”的消費者很可能得不到補償。因為任何物權都必須是由法律來設定的，國家補償只會給集體土地原來的村民。購房者如果需要賣方補償，須去法院要求凍結當初的買房錢，然後根據法院判決獲得賠償。

    對於購房者被價格所吸引，去購買這類存在明顯風險的房屋，有學者認為，政府應更多提供經濟適用房、廉租房等保障性用房才是治本之策。當然，加強監管也十分必要。

    並非沒有前車之鑒。２００６年６月，北京市對房山區青龍湖鎮青龍頭村的１４４棟違法別墅進行了處理，拆除８５棟，沒收５９棟，責令退還建設別墅區範圍內非法佔用的集體土地４．７畝，並對建設、施工單位及其負責人進行了罰款等。北京市公安機關和監察機關還對有關責任人進行了調查處理。

    已經購買的小産權房怎麼辦？安家盛表示，對於一些形成了一定規模的項目，由於牽涉的購房市民較多，具體處理政策還要進一步研究。趙玉虎説，在完成調查工作後，將根據情況研究制定處理政策。（記者 劉曉鵬）