住房是民生之本。黨中央、國務院和各級黨委、政府高度重視人民群眾的住房問題，重視房地産業和房地産金融的健康發展。2007年8月23日，國務院召開了全國城市住房工作會議，對加強房地産宏觀調控、加快解決低收入居民住房問題提出了新的要求。為貫徹落實城市住房工作會議精神，人民銀行和銀監會于9月27日出臺了《關於加強商業性房地産信貸管理的通知》（以下簡稱《通知》）。文件下發後，各商業銀行高度重視，努力按《通知》要求改進對房地産信貸的風險管理。社會總體反映是積極的，調控作用正在逐步顯現。根據中央經濟工作會議精神和國家住宅發展與消費政策的要求，為維護房地産信貸政策的嚴肅性、有效性和方向性，促進房地産信貸結構調整，防範房地産信貸風險，人民銀行、銀監會在反復研究並充分聽取部分商業銀行及有關部門意見的基礎上，聯合發佈《關於加強商業性房地産信貸管理的補充通知》（以下簡稱《補充通知》），就嚴格住房消費貸款管理的有關問題做出較為明確的規定。

    房地産市場和房地産金融發展取得顯著成績

    隨著國民經濟的持續快速增長和城鎮住房制度改革的逐步深化，城鎮住房建設規模不斷擴大，房地産業成為經濟增長的重要推動力，以住房開發與消費信貸為主體的房地産金融業務成為商業銀行重要的業務品種。房地産市場和房地産金融市場快速發展，取得了顯著的成績。

    一是城鎮居民的住房水平持續改善。2003年至2006年，全國城鎮住宅年均竣工面積超過6億平方米，按戶籍人口計算，人均住宅建築面積從23.6平方米增加到27平方米。2006年底，城鎮居民住房成套率達到80％以上。

    二是住房保障制度建設不斷推進。截至2006年底，全國經濟適用住房（含單位集資合作建房）竣工面積累計超過13億平方米，解決了約1650萬戶中低收入家庭的住房問題。截至2007年10月，在全國656個城市中，已經有644個建立了廉租住房制度，佔98.2%，累計改善了68.1萬戶低保家庭的居住條件；截至2007年9月底，全國城鎮參加住房公積金制度的職工累計超過1億人，歸集公積金累計超過1.5萬億元，餘額為9000億元。全國有4200萬職工通過提取個人的住房公積金和申請公積金貸款，改善了居住條件。

    三是房地産金融業務快速發展。截至2007年10月，全國主要金融機構商業性房地産貸款餘額達4.69萬億元，佔金融機構人民幣各項貸款總餘額的18.02%。其中房地産開發貸款餘額達1.76萬億元，個人住房貸款餘額達2.6萬億元，分別佔金融機構人民幣各項貸款總餘額的6.76%和9.99%。住房公積金委託貸款餘額達4502.2億元，已接近商業銀行個人住房貸款餘額的18%。初步形成了商業性貸款和政策性貸款相協調的住房金融體系。快速發展的住房消費貸款，不僅幫助幾千萬家庭實現了擁有住房的夢想，而且還持續發揮了擴大內需、支持經濟增長和促進社會和諧的杠桿作用。

    四是房地産金融産品創新也取得進展。近年來，商業銀行不斷探索，推出了固定利率住房貸款、寬限期還款方式、住房接力貸款等多項提高管理效能、豐富借款人選擇的新産品。有的商業銀行還探索居民自有住房與養老相銜接的倒按揭業務。住房抵押貸款支持證券成功發行，商業用房貸款的證券化試點也在積極探索之中。

    我國是一個有13億人口的發展中大國，城鎮人口大約有5億多，我們能在這麼短的時間內使居民的住房問題得到改善，是一個非常了不起的成就。商業銀行在這個發展過程中發揮了重要的作用，對此，要有充分的肯定。這樣的輝煌成就，也只有在中國共産黨領導下，堅持市場經濟的改革方向，堅持對外開放，堅持把住房、就業、農業等關鍵問題放在各項工作重中之重的位置，才能取得。

    當前面臨的主要問題與挑戰

    （一）房地産市場面臨的主要問題。

    在房地産市場與房地産金融業務快速發展的同時，我們也看到，近一段時間，房地産市場出現部分城市房地産價格上漲過快、供應結構不合理、低收入群眾住房困難等突出問題：

    1.商品住房價格持續上漲。2003年至2006年，全國城鎮房屋銷售價格漲幅同比達到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。到今年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比增長9.5%；新建商品住房銷售價格同比上漲10.6%，呈現出總體持續上升的趨勢。

    2.供應結構不合理。住房特別是中小套型住房供應總量不足。據建設部門統計，2006年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建築面積在90平方米以下的住房面積所佔比重為19.18%，2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現行政策規定的調控目標還有較大的差距。

    3.調控政策尚未得到全面落實。幾年來，針對房價上漲較快、住房供應結構不合理等問題，國務院採取了一系列政策措施，加強房地産市場調控，取得了積極成效，但也存在政策措施在一些地方沒有全面貫徹落實的問題。中低價位、中小套型普通住房供應明顯不足。2007年1月-10月，全國90平方米以下住房開發投資佔住宅總投資的比重只有21.46%。一些房地産開發企業囤積土地、捂盤惜售、造勢抬價的行為時有發生。2007年1月-10月份，全國房地産開發投資增長31.4%，新開工面積增長22.6%，但竣工面積只增長了9.1%。

    4.低收入家庭住房還面臨較大困難。目前，全國城鎮人均住房建築面積在10平方米以下的低收入家庭近1000萬戶，其中低保家庭約400萬戶，佔城鎮家庭總戶數的5.5%。而同時，一些城市房價持續上漲，中小戶型住房租賃市場發展較慢，低收入家庭住房問題無法通過市場解決。

    上述矛盾和問題，雖然是局部性的、結構性的，但影響很大，社會廣泛關注。究其原因，主要有以下幾個方面：一是住房供求矛盾突出。從需求角度看，隨著人民收入水平的提高、城市化進程的加快，不僅形成了持續、強勁的住房消費需求。而從供給角度看，供應總量明顯不足，供給結構失衡，中小戶型供應明顯較少。今年1月-10月，全國完成商品住宅竣工面積2.32億平方米，同比增長8.8%，銷售面積4.89億平方米，同比增長33.1%；銷售面積是竣工面積2.11倍，供給的增長明顯趕不上需求的增長。二是住宅建設用地供應緊張，地價、原材料及人工費用不斷上漲，形成房價上漲的成本推動因素。三是住房消費心理預期和住房價格上漲相互推動，導致部分城市居民在住房消費上重買輕租、追求早買房、買大房。部分居民在擁有自住房後，將住宅作為投資選擇，從而産生了較為普遍的投資與炒房行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續上漲。四是國際房價上漲具有一定的傳染性。近幾年，全球房地産價格上漲之快、時間跨度之長、波及範圍之廣，在世界經濟史上少有。美國、英國、法國、西班牙、意大利、比利時、丹麥、瑞典、澳大利亞等發達國家，以及巴西、印度、泰國等發展中國家近年來均出現房價持續快速上漲現象，有的國家房價仍在上漲。2001年至2006年，美國房價增長了54.9%，其中2005年增長率達到11.32%；法國房價增長了50%，其中2005年增長率達到16.25%；英國房價增長了85.4%，其中2002年增長率達到24.86%。在經濟日益全球化的今天，在全球流動性過剩的推動下，隨著資金的國際流動，房價上漲已經具有顯著的國際傳導特徵。

    （二）房地産金融領域存在的問題。

    1.房地産信貸增長過快。2007年10月末，全國商業性房地産貸款餘額達4.69萬億元，同比增長30.75%；比年初增加1.01萬億元，佔同期商業銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中，個人住房貸款餘額2.6萬億元，比年初增加6192億元，同比增長35.57%。住房公積金委託貸款10月末餘額達到4502.2億元，比年初增加960億元，同比增長34.87%。

    2.過度競爭，潛藏巨大風險。目前，房地産貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優質資産，商業銀行間的業務競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業銀行基層行採取變通、變相或違規做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放鬆真實性審核，嚴重影響銀行資産安全。2006年有關部門對16個城市的住房貸款抽樣調查發現，平均22.31%的借款人辦理貸款時未曾與銀行直接見面。鄭州、北京、杭州、廣州等城市該比例分別高達46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

    3.未經批准，擅自開辦轉按揭貸款和加按揭貸款業務。轉按揭和加按揭貸款業務的貸款成數一般隨房産評估價值浮動，在經濟上行、房價持續上漲的環境下，極易放大住房信貸規模，且信貸資金大多用於購買多套住房或進入股市，增加了銀行潛在風險，加劇了房地産和股市泡沫成分。據有關部門調查分析，截至2007年8月末，16個城市主要金融機構個人住房轉（加）按揭貸款餘額約410億元，是去年同期的3.5倍。

    4.住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現。少數銀行的分支行對房地産貸款“三查”制度不落實，甚至為了規避房地産開發貸款的政策規定，與開發商和仲介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開發貸款轉換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發商套現。

    高度重視房地産市場風險的國際教訓

    國際上很多國家和地區都經歷過房地産市場的週期性劇烈波動，甚至房地産泡沫的破裂。特別是近幾年，多數發達國家和一些發展中國家，房地産價格持續上升後，已明顯進入下行階段，有的正在尋找“軟著陸”措施。我們對此應予以密切關注。大家對日本上世紀90年代發生的房地産泡沫危機、香港在亞洲金融危機後發生的房地産泡沫危機、美國今年發生的次貸危機均比較了解，對這些危機事件乃至國際房地産市場發展中的典型危機或問題進行深層次、多角度分析，可以總結出一些具有警示價值的觀點。

    第一，房地産業往往是一國（或地區）經濟增長的重要推動力或支柱産業。房地産業與其它行業的關聯度高，涉及到50多個行業，因此，房地産業的發展與整體經濟的增長密切相關。在經濟處於週期的上行階段時，房地産業也會出現持續的增長，但是，在經濟處於週期的下行階段時，房地産業的投資與消費會出現相對較大幅度的回落。如果房地産市場已經出現泡沫，一旦泡沫在國際或國內某种經濟或政治因素作用下破裂，房地産價格的下降在時間上或領先於經濟增長的回落，在速度上會比整體經濟下降得更快，對消費者信心的打擊和對經濟增長的衝擊也高於其它行業。

    第二，房地産業是最典型的資金密集型行業。沒有金融的支持，也就沒有房地産的發展；房地産業的發展又為金融發展和創新提供了廣闊的空間。但是，房地産業的發展，也決定了金融業的冷暖安危。如果銀行不注意防範房地産貸款中的風險，放鬆貸款標準，過度發放個人按揭貸款和房地産企業開發貸款，就有可能催生房地産泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全，從而影響經濟穩定、社會穩定乃至政治穩定。

    第三，住房是民生之本，解決低收入家庭的住房問題，又是政府所追求的公共目標。在這方面，政府採取一些保障措施，是非常必要的，銀行等金融機構，也應履行一定的社會責任，在解決低收入家庭住房方面發揮積極的作用。但是，如果把“有房住”片面地理解為“有房産”，默許或鼓勵銀行對低收入家庭提供大量貸款購置房産，就會引發新的風險。美國次貸危機發生前，多數貸款買房的低收入借款人過於樂觀地高估了收入前景，超越自身能力大量借貸，購買了實際上無力承擔的房産。但是市場是多變的，經濟週期的走勢並未按照購房人的意願發展，當個人收入下降，或者經濟運行進入加息階段時，還貸負擔就變得越來越重，潛在的風險演變成了現實的危機。

    第四，按揭貸款證券化以及信用衍生産品等金融創新在分散住房按揭貸款風險方面發揮了積極的作用，使更多的金融機構和其他機構投資者參與了房地産金融業務，有利於分散集中于銀行體系的信用風險。但是，如果商業銀行、投資銀行、機構投資者、會計審計機構和評級機構缺乏前瞻性，信息披露不完善，就會掩蓋或低估房地産金融的風險，使風險更具有隱蔽性。美國次貸危機中，正是由於上述各市場參與者低估了以次貸為基礎的證券化産品或信用衍生産品的風險，才加劇了次貸風險的隱蔽性、突發性、擴散性。

    第五，為了充分發揮金融市場對資源配置的基礎性功能，給金融創新提供寬鬆的環境，改善或放鬆金融管制是必要的。但是，政府必須把握市場運行的規律性，如果缺乏對市場運行的監測和早期預警，缺乏必要的具有前瞻性的風險指引和勸告，不能對市場各類參與者進行及時的風險提示，就會失去對危機的防範。第六，在國際經濟一體化的發展進程中，對外開放、利用外資，是發展中國家實現經濟快速發展的必然選擇。但是，隨著國際流動性過剩資本跨境流動規模的增大，境外資本對本國資産市場的影響越來越大，尤其是那些經濟持續增長，本幣處於升值階段的國家和地區，更是短期國際遊資在資本市場、房地産市場套利的主要對象。

    切實加強房地産信貸管理

    近年來，人民銀行和中國銀監會根據國家關於住宅産業發展和消費政策的有關規定，為促進房地産金融業務的健康發展和防範金融風險，制定了一系列信貸政策指引和金融監管規定。前不久，為了貫徹落實城市住房工作會議所佈置的任務，人民銀行和銀監會出臺了《通知》，對商業銀行進一步加強商業性房地産信貸管理提出了明確要求。從多方面強調和加強對房地産信貸的調控：一是嚴格房地産開發貸款管理；二是嚴格住房消費貸款管理，尤其是要求商業銀行不得發放隨房産評估價值浮動、不指明用途的轉（加）按揭貸款；三是引導調控個人住房消費與投資行為，提高了再次利用銀行按揭貸款購買第二套住房的最低首付款比例和貸款利率；四是將外商獨資、中外合資商業銀行納入統一的調控政策體系；五是加強房地産信貸徵信管理，充分發揮企業、個人信貸徵信系統的平臺功能。

    近日又聯合下發了《補充通知》，依據國家住房消費政策和相關規定，進一步明確相關問題。一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數。從中國國情出發，住房與家庭是密切相關的，以家庭為單位認定比較合理，這樣既符合我國國情，又有利於嚴格執行《通知》規定、引導和促進房地産資源的合理配置、強化對房地産業的宏觀調控。二是考慮到居民改善住房條件的合理需求，明確已利用貸款購買首套自住房的家庭，人均住房面積低於當地平均水平，在商業銀行再次申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。這樣，既可抑制不合理的需求（包括以貸炒房），又可滿足居民改善住房條件的合理需求。同時，又與《通知》精神相一致，保持了政策的連續性。但借款人須提供當地房地産管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。商業銀行根據借款人提供的住房總面積查詢結果、戶籍證明等材料，確定其是否能夠享受首套住房貸款政策，當地人均住房平均水平以統計部門公佈上年度數據為準。凡是在銀行已有住房按揭貸款記錄、又不符合上述條件的借款人，一律按第二套房貸執行。三是明確借用住房公積金貸款購房也受《通知》的約束。居民無論是借用住房公積金貸款，還是借商業性住房貸款，都是家庭的負債。一旦房地産市場出現大的波動，住房公積金貸款同樣面臨風險。因此，已利用住房公積金貸款購房的家庭，又向商業銀行申請住房貸款的，按第二套住房貸款政策執行。

    對進一步貫徹《通知》和《補充通知》、切實做好房地産金融工作的幾點要求：

    一要統一思想。人民銀行各分支機構、銀監會各分局、各商業銀行要認真學習領會黨的十七大精神和中央經濟工作會議精神，深入貫徹落實科學發展觀，堅決貫徹落實從緊的貨幣政策，加強房地産信貸調控，切實加強房地産信貸風險管理，加快調整房地産信貸結構，努力推動房地産金融創新，促進房地産金融市場健康發展。

    二要儘快完善風險管理細則。各商業銀行總行要按照《通知》和《補充通知》的規定，儘快完善和統一全行的房地産信貸管理細則，嚴令全行系統按照管理細則的要求發放房地産貸款。各商業銀行房地産金融業務的經辦機構和人員，要嚴格按照其總行制定的管理細則做好對客戶的相關政策解釋，自覺維護國家房地産宏觀調控與信貸政策的嚴肅性。

    三要確保各項政策落到實處。《通知》和《補充通知》對房地産信貸調控的原則和政策已經明確，關鍵在狠抓落實，嚴格管理。要堅決取消轉按揭、加按揭貸款。不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款。不得發放“假按揭”貸款。對於填報虛假信息、提供虛假證明的個人和單位，各商業銀行不得受理其貸款申請、採信其證明文件，並將有關情況及時通過當地銀行業協會進行通報。

    四要努力做好保障性住房發展的金融服務工作。各商業銀行在加強商業性信貸風險管理的同時，要加快調整房地産信貸結構，優先支持普通商品住房和經濟適用住房的建設，優先滿足具有償還能力的家庭購買自住住房的貸款需求。同時，應配合國家住房保障體系建設，在風險可控的前提下，切實改進對經濟適用住房、廉租住房建設的金融服務。積極支持城市政府加快健全廉租住房制度，規範經濟適用房的建設、銷售和流通，切實做好對低收入家庭的住房保障工作。

    五要繼續推動房地産金融創新。房地産金融是金融創新的重要領域。如果把美國次貸危機發生的原因歸結為金融創新造成的，那就把問題的本質與形式倒置了。近年來，通過各方面的共同努力，房地産金融創新已經取得了良好的開端。要不斷總結經驗，繼續推動房地産金融産品創新，提高房地産信貸資源的配置效率，識別和分散房地産金融風險，促進房地産金融市場的健康發展。（本文根據劉士余副行長12月11日在加強商業性房地産信貸管理專題會議上的講話整理）