房産稅試點百日：“期待過高”還是“收效偏低”？

    新華社上海５月１５日電（記者 徐壽松、葉鋒、徐旭忠）自１月２８日在滬渝啟動試點，房産稅落地已有百日。“組合拳”作用下，兩地住宅市場一手房投資炒作驟然降溫。

    “三個月徵收額不及一套房價”的現實，讓人們感到，一邊是房産稅“階段性效果”離市場期望有距離；一邊是其在全國推廣的呼聲日高。房産稅改革如何進一步順應期待？“組合拳”又該如何發力？

    徵稅數額尚不成規模

    備受矚目的房産稅試點在重慶、上海兩地“破冰”後，截至４月２７日，上海稅務機關共受理購房人申請辦理房産稅認定１８９６０件，其中認定為應徵稅的住房２３０６套，上海繳納的房産稅在２０筆左右。

    重慶方面，截至４月底，房産稅稅收收入７０余萬元。重慶市財政局局長劉偉表示，重慶的房産稅徵收對象主要針對獨棟別墅等高端物業，徵收面不到１０％，旨在遏制高端物業消費。

    不過，兩地稅務部門均表示，目前房産稅徵繳不多與“時限未到”有關。上海規定當年度稅款繳納截止時間是每年１２月３１日，重慶規定為每年１０月份。

    從市場表現看，上海今年前４個月一手商品住宅成交量創下６年來的同期最低；重慶高端物業普遍遇冷，獨棟商品住宅的價格較１月初下跌８％左右。業內人士認為，投資投機性需求的“擠出”，與房産稅的徵收存在一定關係。

    復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑表示，目前兩試點城市徵稅數額還不成規模。以上海２０筆稅款、每筆５萬元計，當地房産稅徵收總量可能不過百萬元；重慶的徵稅額也有限。

    正在辦理購房手續的上海市民高紅美告訴記者，現在買房會算一下是不是要繳納房産稅、每年繳納多少，但不會因此而影響購買。顯然，房産稅實際的“威懾效應”尚不明顯。由此不難理解：今年一季度滬、渝兩地商品住宅成交量大幅下降，但房價總體變動不大。

    承擔過重“期望值”背後

    “期望房産稅對高房價‘一劍封喉’，本來就不現實。但市場對於房産稅的‘調控功能’如此看重，值得深思。”上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍説。

    房産稅試點百日之時，樓市形勢依然嚴峻。在今年上海“五一”房展會上，難覓購房者期待中的優惠價格。記者調查發現，房企如此“淡定”，底氣有來自三大“抵消”的可能。

    一是直接融資對信貸收緊的抵消。截至４月２６日，已發佈業績的６７家上市房企一季報顯示，短期內償債壓力並不大。不少房企還通過境外融資對衝國內信貸收緊的效應。

    二是二三線城市銷售加旺對一線城市銷量萎縮的抵消。開發商在二三線城市間尋找“騰挪空間”，民間富餘資金也正從限購、房産稅試點城市向其他城市轉戰。統計數據顯示，一季度全國商品住宅銷售面積增長１４．３％，其中漲幅排名前十的城市，基本上是二三線城市。

    三是市場未來可能反彈對當下投資需求受抑的抵消。上海永慶房屋總經理陳史翎説，雖然炒房投機的需求被抑制住了，但一些熱點城市巨大的剛性需求是無法消除的。一旦看房者等待三四個月後房價依然沒有明顯變動，便會放棄觀望選擇出手。開發商趁機加大供應，易形成“量價齊升”的局面。

    “房産稅”有待加碼 “組合拳”不可鬆勁

    房産稅試點百日之際恰逢５月－－歷來是觀察全年樓市走勢的重要時間窗。

    自４月中下旬以來，樓市升溫趨於明顯，一手住宅量價齊升的城市近半數。五月，各地開發商將加快推盤，“量”的活躍是否會激發“價”的上漲？

    權威人士強調，要把一些地區過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的。國家發改委相關負責人表示，正對房地産市場的成本、利潤和價格等進行調研，擬在商品房領域實施反暴利規定。而國務院督察組對各地落實調控政策情況進行督察之後，也引發了各界對更多“儲備政策”的期待。

    決心之下，年復一年的樓市困局，如何擊破？第一，從嚴抑制投資投機性需求，深化房産稅改革。中國社科院日前發佈的藍皮書建議，房産稅試點應加快向全國推廣，以增加地方財政收入，形成穩定的稅收來源，並抑制房價過快上漲，調節收入分配差距。

    宋會雍等專家還建議，應根據試點情況完善房産稅的制度設計，比如可在稅率基礎上拉大級差，增加至５－７檔稅率標準。同時，將房産稅改革逐漸從增量房向存量房、高檔住宅和全國各地推進。

    第二，“組合拳”不能鬆勁。業內人士建議，應切實加快保障房的制度創新，完善“頂層設計”，充分認識房地産業正經歷的深刻變革，儘早走出暴利癮症，將企業發展與保障房建設等“民生房地産”做強、做大結合起來。