新華社南京１２月２１日電(記者鄧華寧 朱迅垚 孔祥鑫)２０１２年，我國樓市調控保障與市場“雙向發力”。保障房建設量與竣工量雙達標，在穩定市場預期、帶動樓市投資等方面發揮重要作用。同時，商品房調控作用顯現，房價漲幅得到明顯抑制，投機炒房空間被進一步壓縮，自住型需求穩步釋放。但年末部分城市出現的“暖冬”現象，提醒調控仍需持續深入。

    迎難而上，萬億保障房投資顯現多重效應

    據住建部最新數據，今年前１０個月，全國竣工保障房５０５萬套，新開工７２２萬套，投資超１萬億元，提前完成全年計劃。保障房投入已連續兩年突破萬億元。

    記者採訪了解到，今年中央繼續加大對保障性安居工程的支持力度，各地克服時間緊、資金缺、拆遷難等一系列難題，強力推進保障房建設。

    為了加快推進保障房建設，多省啟動實施了約談問責機制。今年１月，江西省７個縣市區負責人因為保障房建設進度緩慢被約談。２０１１年以來，黑龍江省已對４６個市縣約談問責。

    面對資金瓶頸，廣東省通過設立省級公共租賃住房以獎代補專項資金，引導各級政府多渠道籌集，兩年完成投資３９６億元。山東省今年各級財政籌資達１４７億元。黑龍江省累計投入達３４７億元。

    “在土地資源極為緊張的局面下，市政府拿出１３００畝土地建設保障房，市場價格達３２．５億元，有效緩解了資金難。”南京市建委副主任毛龍泉介紹，南京市規劃三年建設四大保障房片區，總投資約４００億元。通過多方籌資，兩年來已完成投資２４５億元。

    此外，許多地方還將保障房建設項目上網公示，由群眾監督工程進度與質量。

    保障房快速推進讓發展成果惠及更多百姓，三年來，我國已竣工保障房１２６７萬套，近１億人口居住條件得到改善。

    “保障房在穩增長、穩房價方面發揮出越來越重要的作用。”中國房地産開發集團理事長孟曉蘇説，去年以來，全國保障房投資已超過２萬億元，約佔房地産投資的兩成，對投資的拉動效應顯而易見。此外，保障房大規模入市，無疑將起到“鎮靜劑”的作用。

    樓市逐步回穩，剛性需求引領市場

    近日，部分上市房企發佈了今年前１０個月的銷售業績，１６家主要上市房企銷售目標完成率超八成，有９家房企１０月份環比上漲。而房企銷售業績上漲的主要原因是剛性需求的支撐。

    江蘇省房地産研究會會長李智表示，被稱為“史上最嚴厲”的調控已經持續兩年，房地産市場曾一度陷入濃厚觀望。今年以來，“有保有壓”、適時預調微調，促進樓市逐步回穩。尤其是剛性需求人群成為市場的中堅。

    李智認為，今年樓市出現三個階段：２月對首套房貸款給予優惠，直接推動了二季度剛性需求入市；兩次降息，兩次降低存款準備金率，市場信心增強，７月全國房價“止跌”；１１月部分重點城市成交放量，房價顯現上漲壓力。

    國家統計局數據顯示，房地産市場整體呈現投資增、房價平的特點。前１１個月，全國商品房銷售面積９億多平方米，同比增長２．４％，銷售額５．３萬億元，同比上升９．１％。中國指數研究院的數據顯示，１１月，全國１００個城市住宅平均價格為８７９１元／平方米，環比上漲０．２６％，自今年６月止跌後連續第６個月環比上漲。

    住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地産調控有兩個明顯成果：一是房價漲幅得到了很好的抑制，目前７０個大中城市的房價整體漲幅非常微小。其次，投機炒房的空間進一步被壓縮。 “在樓市投機之風最盛的時候，市場上６成為投機投資者。而今年以來，大部分的購房者是自住需求。”南京市東凱置業董事長包天雷説，二套房首付６成，幾乎讓杠桿率接近為零。而“雙限”政策持續發力，極大減少了投資行為。“只要調控持續，剛性需求將引導樓市的供應更趨合理。”他説。

    翹尾顯現，樓市調控仍需深化完善

    四季度以來，尤其１１月份我國部分重點城市商品房銷售持續放量，土地市場明顯升溫，部分一線城市高檔商品房市場出現回暖，“暖冬”行情再次引發市場關注。

    據市場機構數據顯示，１０月份，全國百城土地供應量同比增加２１％，環比增加９％，土地均價和溢價率也明顯上升。萬科１１月新增１３０多萬平方米土地儲備。綠城及其聯合體兩天內先後在天津和大連兩地耗資６７億元拿地。日前，北京東三環外農展館地塊掛牌出讓，掛牌價２０億，折合樓面地價３．３８萬元／平方米，遠超昔日萬柳地塊起始樓面價。

    中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文日前表示，目前我國土地供應結構不合理表現在供給比例和價格上。工業用地佔總供地規模的７０％，閒置工業用地擠佔了住宅商業用地供給，是商業用地價格居高不下的重要原因。

    中國指數研究院（華東）總監曹旭東表示，樓市“暖冬”帶來房價微漲，這與一些城市年底推出高價盤相關，絕非普遍現象，也不存在房價大幅反彈的可能。但也有業內人士表示，部分重點城市房價依然存在反彈的風險。“暖冬”也反映出，由於利空出盡的影響和開發商對調控政策的適應，調控政策對抑制市場的“邊際效應”有所減弱，調控效果尚不鞏固。

    近期，中央再次強調加強房地産市場調控和住房保障工作。一些專家表示，這為此前搖擺不定的市場預期定下了基調，這預示明年的房地産調控基本不會出現放鬆的可能性。當前，除了行政調控外，還需要進一步完善市場化調控手段，這將是決定未來房地産市場能否健康穩定發展的關鍵。