2005年，我國商品住房市場運行中的一些問題逐漸顯現出來。一是需求大於供給，拉動住房價格上漲過快，造成個別地區房地産投資規模過大；二是中低價位普通住房和經濟適用住房供給不足；三是一些地區房地産開發商已經銷售的住房中空置率相對較高，表明投資性和投機性購買比重較高。

　　為此，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作的意見》（國辦發[2005]26號）調整了住房轉讓環節的營業稅政策，規定：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免徵營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款後的差額徵收營業稅。此次營業稅政策的調整，對控制投機性炒房和投資性控房具有積極作用。第一，為了防止炒賣普通住房，損害廣大群眾對普通住房的消費需求，對個人購買住房不足2年轉手交易的，不再區分普通住房和非普通住房，一律按售房收入全額徵收營業稅。第二，為了體現對普通住房和非普通住房的政策區別，對個人購買住房超過2年轉手交易的，凡普通住房可享受免徵營業稅的優惠政策，凡非普通住房則按售房收入減去購房價款後的差額徵收營業稅。

　　為方便基層稅務機關操作，有關部門規定享受優惠政策的普通住房應同時滿足三個條件：一是住房小區建築容積率在1.0以上；二是單套建築面積在120平方米以下；三是實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。另外，根據因地制宜、分類指導的原則，有關部門允許各地根據實際情況，對單套建築面積和價格標準作適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

　　與此同時，有關部門聯合下發了《關於加強房地産稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號），要求各地不得擅自出臺與中央宏觀調控政策相違背的規定，必須嚴格執行調整後的營業稅政策和現行房地産稅收政策。同時，要求各地進一步加強部門協作，按照房地産稅收"一體化"管理的要求，整合管理資源，全面落實稅收徵管措施，確保國家宏觀調控政策的落實到位。此後，為明確"購房時間確定"、"以繼承等非購買形式取得住房如何徵收營業稅"等具體操作問題，有關部門下發了《國家稅務總局關於房地産稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）文件，明確界定了有關問題，切實保障了普通百姓的切身利益。

　　上述住房營業稅調整政策出臺以後，政策效應較好，為抑制房地産投機行為和過度投資發揮了積極作用。

　　2006年上半年，為切實調整住房供應結構，進一步整頓和規範房地産市場秩序、穩定住房價格，逐步解決低收入家庭的住房困難，國務院根據房地産市場所面臨的新情況，對有關政策措施作了適當調整，下發了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號），提出了六條新的政策措施，其中也包括對住房轉讓環節營業稅政策的調整，即：將原政策中的"2年"改為"5年"，進一步縮小了免稅的範圍，加強了對投機性炒房和投資性購房的稅收調節力度。規定自2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋價款後的餘額徵收營業稅。

　　為貫徹落實國辦發[2006]37號文件，稅務總局及時下發了《國家稅務總局關於加強住房營業稅徵收管理有關問題的通知》（國稅發[2006]74號）。考慮到稅收政策的延續性、穩定性，同時為便於基層稅務機關操作，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額徵稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，仍按照國辦發[2005]26號、國稅發[2005]89號和國稅發[2005]172號文件執行。（財政部、稅務總局提供）