地價成本平均只佔房價成本的25%—30%

    國土資源部副部長贠小蘇6月13日稱，地價是房價構成的重要因素，但不是決定性因素，地價成本平均只佔房價成本的25%—30%，因此，國土資源系統必須堅持招拍挂供地方式。

    他是在今天開幕的2006年中國地交會上作此表示的。他説，地價是房價成本中重要的組成部分，同其他房價成本構成要素一樣，都在影響房價，但不決定房價。房地産用地的招拍挂土地出讓方式，是公開、公正、公平出讓土地並顯化土地價值的市場化方式，這種方式同樣也不決定地價。從根本上講，決定地價、房價的是市場供求關係。

    那麼，為什麼還有一些同志認為是招拍挂的供地方式抬高了地價，高地價造成了高房價呢？贠小蘇強調，招拍挂供地方式是土地要素市場發展的必然選擇，對過去經營性用地的協議供應方式而言是一大進步。它不僅適應我國社會主義市場經濟發展的需要，也是從國情出發，從源頭上防治腐敗的重大改革措施，只能堅持、完善和發展，決不能倒退。

    在具體實施中，房地産用地招拍挂也有流拍的，也有因開發企業對房價預期過高而盲目哄抬地價的。可以説是高房價拉動了地價上漲。他透露，國土資源部組織有關單位對40個樓盤作了典型分析，從協議供地的地價與房價關係和招拍挂供地的地價與房價關係看，不論哪種供地方式，地價佔房價比例平均在25%—30%，招拍挂地價中，土地出讓金即政府的土地純收益部分，只佔地價的25%左右，其他75%左右是徵地補償或城市拆遷費用，以及“七通一平”基礎設施建設費用。而土地出讓金在房價中的比例不超過10%，只有對招拍挂取得土地的綜合價構成作具體分析，才能使廣大群眾，對招拍挂這一市場化土地出讓方式有一個全面客觀的了解，才能對國務院和中紀委的相關規定有一個正確的認識。特別是政府負責土地一級開發，搞好水電路等基礎設施建設，為房地産開發企業創造開工條件，這些支出費用都成為招拍挂取得土地的綜合價的主要成本，都是必須支付和計算的。當然，還要説明的是，政府從房價中獲取土地出讓10%以下的純收益，也主要用於城市公益事業、基礎設施建設及困難群眾住房保障(還不健全完善)。招拍挂制度的實施由各級國土資源部門負責落實，對此，贠小蘇希望社會各方面對完善招拍挂制度積極建言獻策，促進包括房地産在內的經營性用地落實好招拍挂制度。

    他説，節約集約用地是緩解土地資源瓶頸約束、實現保護與發展“雙贏”效果的根本出路。他強調，當前，尤其需要嚴格土地管理，堅持合理用地，節約集約用地，從改變經濟增長方式、利用方式入手，從根本上緩解人地矛盾，在嚴格保護資源的同時，保障發展所必需的用地。

    城市房地産業土地供應不存在“地荒”

    贠小蘇表示，城市房地産業用地能不能完全放開、單純靠市場調節解決，現實土地供應中存在不存在“地荒”，回答都是否定的。

    贠小蘇是從住房需求與土地供應之間關係的角度作此表示的。他説，不論是發展中國家還是西方發達國家，政府都採取不同形式和政策調控引導房地産行業發展，都在努力解決或保障不同層次人群的住房需求。在我國經濟社會轉型的歷史時期，更需要各地同中央保持一致，高度重視和加強對房地産業的宏觀調控。

    贠小蘇説，近幾年，房地産業用地佔到了全國用地年均總量的30%，從重點城市看，如北京市國土資源局認真清查了2002年至2005年住房建設供地情況，已供土地但尚未形成實際住房供應的土地面積就有4000公頃，規劃建築面積8000萬平方米，佔已出讓住宅用地面積總量的53%，相當於北京市近兩年的房地産用地總量。這充分説明國土資源系統保障了房地産開發用地，不存在“地荒”問題。

    贠小蘇還表示，我國人多地少，在城市房地産業發展中，必須嚴格保護耕地，必須嚴控建設用地規模，努力提高土地利用率。加之，從城市大多數居民可支配收入的實際水平出發，逐步解決住房(包括租房)問題，都需要對近幾年商住房建設中不合理結構進行調整。國土資源部門要以土地供應為手段，積極支持城市中小戶型、中低價位商住房建設用地，嚴格控制大戶型和低密度住房建設用地，停止別墅建設供地。他希望各地國土資源廳局切實落實一系列調控政策，維護廣大群眾的切身利益，促進房地産業健康發展。

    節約集約利用土地任務艱巨，潛力很大

    國土資源部地籍管理司司長樊志全6月13日透露，我國城鎮居民人均用地達133平方米，超過國家用地高限的1/3，節約集約利用土地任務艱巨，潛力很大。

    樊志全説，按照國家關於城市規劃建設用地的最高定額，一般城市人均用地面積最高標準是100平方米，首都和特區城市最高是120平方米。但一項針對我國664個城市的調查顯示，城鎮居民人均用地達133平方米，超過國家用地高限的1/3，大大超過國際平均水平。據悉，發達國家人均城市用地為82.4平方米，發展中國家人均城市用地是83.3平方米。

    建設區的改造挖潛，是節約集約利用土地的一個著力點。樊志全稱，對我國400個城市的調查表明，建成區閒置土地佔建成區面積的1/4。不少城市存在大量的城中村，一些城市經濟適用房面積超大豪華。

    據悉，2004年國土資源部對18個省份35個城市196個市、區、縣土地利用動態遙感監測表明，35個城市新增建設用地45萬畝，其中佔用耕地是32.5萬畝，佔72.2%；佔用非耕地的農用地僅為12.5萬畝，為27.8%，不足1/3。換言之，35個城市中，有2/3的城市發展還是以外延擴張為主，而且這種外延擴張是通過大量佔有糧田和耕地來實現的。此外，這些城市中還有2.7%的用地不符合城市總體規劃。

    充分挖掘基礎設施建設和建材使用的潛力，也可以實現節約集約用地的目的。樊志全以高速公路建設為例説，1997—2004年我國公路用地為681萬畝，平均每年佔用85萬畝，交通部門的實驗表明，雙向四車道的高速公路路基填地每降低一米，每公里永久性佔地就可以節約近5畝。如果再加上路基減少取土，節約的土地就更多。（何振紅）