本報獨家專訪三位房地産研究專家：

“限外”炒房政策能否堵住熱錢？（焦點報道）

嚴控民間外匯防止熱錢曲線涌入　應該制定限制外資炒房相關細則

    主持人：王明峰　張　徵

    嘉　賓：馮　科　北京大學經濟所房地産金融研究中心主任

            尹中立　中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任

            尹伯成　復旦大學房地産研究中心主任

    建設部等六部委聯合發佈了《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》。有人認為，這一政策有利於我國房地産和宏觀經濟健康發展的同時，也給外資留下了一些漏洞可鑽。本報就此問題採訪了有關專家。

    炒房意在賭人民幣升值

    問：外資大規模地進入我國房地産市場主要原因有哪些？

    尹伯成：一個原因就是人民幣升值的預期。外資現在大量買房子的話將來人民幣升值，他們肯定會有好處的。另一個原因就是房子本身增值的預期。我國房地産行業隨著經濟的發展還要發展。再者，為了防止房價過快上升，國家進行了宏觀調控，給房地産企業帶來資金困難。他們迫切希望外資進來跟他們合作，希望外資能夠注入資金，把現有的房子賣給外國人，這也是外資進入房地産市場的一個好機會。

    馮科：由於中國經濟持續快速發展，中國的投資回報率越來越高，中國自然成為以逐利為目的的國際遊資競相涌入的理想投資地。

    起到威懾境外遊資作用

    問：限制外資炒房政策出臺後，對我國的房産市場有哪些影響？

    尹中立：我國出臺限制外資投資房地産的政策，並不意味著總體的對外開放的步伐的放緩。從《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》看，主要的目的是限制熱錢的投機，對於正常的商業活動沒有什麼限制，不會對外商的長期投資産生不利影響。

    尹伯成：限制外資炒房政策出臺之後，對一些境外投機的遊資起到威懾的作用，外資投資我國內地房地産會有所收斂，對北京、上海這樣的大城市房地産市場健康穩定發展也起到了好的作用。房價如何平穩發展，向什麼方向發展，主動權不是牽在外國人手裏，而是中國人自己有主動權。使房價按照中國政府和中國人民希望平穩理性健康的方向發展，有積極的影響，使像上海這樣的大城市高檔商品住宅和商務樓價格得到平穩。

    馮科：由於外資主要投資高級商業樓和高檔住宅小區，外資主要投資的區域主要在上海、北京及一些沿海城市，該項政策將對高端住宅市場以及高級商業樓宇具有較大的負面影響，尤其對北京、上海、廣州、深圳等熱點地區的市場可能造成較大程度的衝擊，但是對一些普通住宅市場及其他外資投資比較少的城市影響不大。對非沿海城市的房價影響不大。

    新政策出臺後，外資投資房地産會有所減少，這些資金會部分流到股票、外匯等資産市場。但是，目前，國內通過正規渠道進入房地産市場的資金非常有限，通過非正規渠道進入房地産市場的資金是正規渠道的３－５倍，限制外資，會使更多資金通過非正規渠道進入房地産市場。另外，外資投資房地産的條件更加嚴格後，更多的企業會選擇與國內同行合作的方式間接投資房地産行業，或者在港澳地區註冊公司，以港澳地區公司身份進行投資，可以繞開“國十四條”的限制。

    加強民間外匯管理

    問：你們覺得該如何落實政策效果？

    尹伯成：要看政策的效果究竟怎麼樣？還要看地方政府的表現，是不是對這個政策不折不扣地執行。一些地方政府遲遲沒有任何細則出臺，沒有任何可操作的東西，銷售公司都表示還沒有接到通知，不曉得，中央政策出臺到他們落實還有很大的距離。目前對外資的威懾作用主要是外資自己怕進來被套牢。

    尹中立：從政策執行主體來看，外資（尤其是機構投資者）對國家出臺的政策是不敢輕易觸犯的，最讓人不放心的可能是地方政府。有些條款可能難以得到落實。

    馮科：在一些經濟發達的省份，民間的外匯兌換市場非常活躍，大額的外匯兌換可以在短時間內完成，其交易的效率不亞於正規的銀行外匯兌換。在這種情況下，可能有大批外資在外匯管理局的視線之外進入國內市場，而限制外資的政策根本對他們形成不了限制。因此，要想達到預期效果，必須進一步加強對民間外匯，多條措施相互配合才能達到預期的效果。

    制定細則增加可操作性

    問：有人説僅僅對境外資金進行控制，是控制不了的，因為港澳臺地區不在限制之內，有些外資就通過上述地區曲線進入國內房地産市場，對此説法，你們有何看法？

    尹伯成：我認為，外資應當包括國外和港澳臺地區，來炒房的資金恐怕主要來自港澳臺，不完全是美國、歐洲、新加坡等。

    限制外資炒房還應該有細則出來，增加可操作性，否則，有些地方政府對這一政策不積極。１９９３年，我國實行分稅制後，地方和中央稅收實行分開了，房地産行業獲得的利益都歸地方的。 賣地、稅收都是歸地方了。為了搞政績，地方都想把房價搞上去，對限制外資採取拖的辦法，這樣政策就泡湯了。

    馮科：資本是一個逐利的市場，只要有收益在，投資者就會不擇手段進入，如果沒有收益，恐怕你自己拉人家也都不會來。只要房地産依舊是一個暴利的行業，就會吸引大量投資者進入。曲線進入市場的可能性完全存在，畢竟香港是金融自由港，由於“國十四條”對境外資金和港澳資金有所區別，相對而言，對港澳資金的監管更鬆動一些，因此可能會導致更多的外資以港資的名義繼續進入房地産行業。

    如果將房地産當作一個普通的行業來看，按照傳統邏輯，我們應當鼓勵長期資本流入，限制短期資本流入。

    以疏導的形式而非以限制的形式利用外資，既可以用好外資，同時也避免被其他國家指責我國為非市場經濟國家。