兩國房産市場存在密切聯絡

    美投資理念影響國內消費者

    中國利率政策受到一定制約

    改革住房制度可以擺脫牽制

    很多人都知道，在中國樓市一片興旺的同時，美國的房價也在節節走高，但如果説美國的樓市行情影響了中國的樓市，可能會讓不少人感到意外。但事實上，二者之間的確存在著密切的聯絡。

    和股市相比較，美國樓市對中國樓市的影響可能更為深刻。首先是美國的樓市投資理念對中國的影響。在中國，有一種邏輯十分盛行，美國的樓價在上漲，中國的房價也應該上漲。有一點是可以肯定的，美國樓市的不斷上漲助長了中國樓市投資者的信心。

    其次，美國樓市影響中國樓市的最重要原因還在於美國的貨幣政策對中國的貨幣政策影響越來越大。２００１年的“９·１１”事件之後，美國政府採取了放鬆銀根和美元匯率不斷貶值的貨幣政策。這一系列貨幣政策操作在對避免美國經濟遭遇短期衰退産生了積極影響的同時，其副作用也日漸顯現出來：美國的樓市逐漸活躍，進而快速上漲，出現了類似股市的“非理性繁榮”局面。這也刺激了中國的房地産市場。由於中國的人民幣匯率在２００５年７月之前是採取盯住美元的固定匯率制度，當美元不斷貶值時，人民幣實際上也處於不斷貶值狀態。隨著中國國際貿易順差的不斷擴大，導致了人民幣升值壓力的逐漸增大，國際資本投機人民幣匯率的動力也越大，直接表現為中國外匯儲備的迅速增加，這意味著中央銀行以越來越大的數量向市場供應基礎貨幣，出現了流動性過剩，這必然會使資産價格出現膨脹。但由於股市在２００１年到２００５年期間處於泡沫破滅階段，房地産市場幾乎成為吸收這些過剩資本的唯一渠道。

    不僅中國的貨幣供應量受制于美國，利率方面更是如此。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不把人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的距離。在最近一年多時間裏，美聯儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且最近的一次利率調整只上調了貸款利率。可見，中國的利率政策在很大程度上受制于美國的利率政策。由此可見，“９·１１”事件之後美國的擴張性的貨幣政策不僅直接或間接地導致了中國的貨幣供應量擴張，而且也封堵了中國利率上調的空間，其結果當然是中國樓市與美國樓市的共同“繁榮”。

    從運行趨勢看，美國樓市價格和石油價格的快速上漲使美聯儲意識到通貨膨脹壓力的增加，迫使美聯儲自２００４年之後收緊貨幣，美國的多次加息，給中國的貨幣政策操作提供了一定空間。但好景不長，自今年８月底美國停止加息後，人民幣匯率的升值速度在加快。但只要人民幣升值的幅度小于國際市場預期的幅度，中國寬鬆的貨幣形勢就不會從根本上發生改變，這對於中國樓市及股市來説就是利好。

    最讓筆者擔心的是美國樓市出現硬著陸。如果當前美國樓市出現了大幅度下跌，美聯儲很可能會再次採取放鬆銀根的政策，因為樓市對經濟的影響遠遠大於股市對美國經濟的影響。這樣的結果對中國的匯率改革和宏觀調控來説都是十分不利的，它將增加中國經濟波動的風險。對於中國投資者來説，很可能會面臨這樣的結局：人民幣升值壓力會因美國放鬆銀根而增加，更多的國際資本會流向中國，中國的外匯儲備繼續大幅度增加，金融和經濟領域的流動性更加過剩，股市和樓市的價格繼續大幅度上漲，泡沫迅速膨脹。在外界的壓力之下，人民幣大幅度升值後，國際資本將會從中國撤出，經濟將出現降溫，資産泡沫也會破滅。這就是當年日本的前車之鑒！

    以上分析只是從金融的角度出發的，其前提是中國實行的是固定匯率制度，如果人民幣改革迅速完成，實行了浮動匯率，這些結論便不再成立。也就是説，美國樓市影響中國樓市的前提條件是中國的匯率改革尚未完成，切不可隨意推理。

    當然，需要説明的是，影響中國樓市的因素是十分複雜的，金融因素只是其中最重要的因素之一。即使在保持目前寬鬆的貨幣環境不變，政府依然可以找到防止泡沫繼續膨脹的辦法，完善住房保障制度就是一劑良方。像醫療制度改革重新設計一樣重新調整中國的住房制度，中國的樓市就可以在很大程度上擺脫美國樓市的牽制。（中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任  尹中立）