為調控土地市場助力
——解讀《土地儲備管理辦法》

    1996年，我國第一家土地儲備機構在上海成立。11年的發展歷程，年輕的土地儲備制度經受風雨洗禮，迅速成長，在我國土地市場發展進程中留下重重的足跡，也帶給我們深深的思考。

    土地儲備制度運行涉及拆遷、土地徵收、城市規劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國土地市場發展影響深遠。制定《土地儲備管理辦法》，對嚴格土地管理，加強土地調控，促進節約集約用地，具有重大意義。

    土地儲備制度功能定位緊扣“調控”

    從1996年第一家土地儲備機構誕生，至今全國已有2000多個市、縣相繼建立了這項制度。

    土地儲備制度是調控土地市場的重要抓手。土地儲備制度建立後，市、縣人民政府供地和管地方式發生了重大變革，從多個部門供應“生地”和協議出讓為主，改變為集中統一供應“凈地”（即産權清晰、配套完善、土地平整的土地）和招拍挂出讓為主。

    這些變革增強了政府調控土地市場的能力。各地政府可以根據城市發展和市場需求，有計劃地適時適量供應土地，有效調控土地供應總量、結構和時序，同時促進了節約集約用地，增加了政府土地收益。

    《土地儲備管理辦法》將土地儲備制度的功能定位緊扣“調控”二字，進一步明確：土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。

    土地儲備制度的運作模式也同樣緊扣“調控”。《土地儲備管理辦法》規定，各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閒置、空閒和低效利用的國有存量建設用地。

    “調控”二字，牢牢地嵌進土地儲備制度的肌體中。

    供應“凈地”，狙擊囤地

    産權明晰是市場交易的基本前提。産權清晰、配套完善、土地平整的“凈地”從何而來？土地儲備制度功不可沒。

    土地儲備的一個重要環節就是理清土地産權。土地儲備制度建立後，先行依法收回土地使用權，並給予被拆遷人合理補償，然後對土地進行再配置。這是對土地權利人權益的尊重和保護，真正建立了正常的土地財産關係。

    理順了政府供應土地的産權關係，客觀上提高了政府供應“凈地”的能力。《土地儲備管理辦法》明確規定，土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。

    土地儲備機構可以通過加快前期開發速度，使政府手中的“凈地”多起來，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地産有效供應的建設週期，有效防止閒置、囤積土地等行為發生。

    努力降低土地儲備貸款風險

    土地儲備與風雲變幻的房地産市場相連，土地儲備需要數量不菲的資金支持，這就意味著土地儲備存在一定的資金風險。

    如何防範風險？首要的是加大財政資金對土地儲備的支持力度。《土地儲備管理辦法》明確提出，土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》，土地儲備資金實行專款專用、分賬核算，實行預決算管理。

    在財政資金不足的情況下，需要開展融資活動。《土地儲備管理辦法》規定，涉及銀行貸款的，土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。同時規定，各類財政性資金依法不得用於土地儲備貸款擔保。土地儲備機構不得以任何形式為第三方提供擔保。

    作出這樣嚴格的規定，是為了更好地規避土地儲備可能引發的金融風險，使土地儲備制度走得更穩、更好，在土地市場調控中發揮出更大作用。（國土資源報  記者 王永紅）

    文件鏈結：國土資源部 財政部 中國人民銀行關於印發《土地儲備管理辦法》的通知