自7月18日，二手房交易須徵個稅的有關政策再次明確後，8月以來北京市陸續出臺了一系列操作細則，其中對於已購公房的原值計算更是首次進行了明確。據北京市地方稅務局下發的二手房繳納個稅補充通知(京地稅個〔2006〕348號)規定，個人出售已購公有住房，確定房屋原值時，按經濟適用房基準價格每建築平方米4000元標準執行。

    每建築平方米4000元

    “納稅人出售已購公房在計算個稅時，可從轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及其他合理費用，再乘以20％稅率，就是應繳稅款。”北京市地稅局有關負責人表示，對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭惟一生活用房取得的所得，可免徵個稅。

    以一套80平方米的公房為例，以每平方米4000元計算，房屋原值應為32萬元。如果轉讓價格為50萬元，裝修及稅金等合理費用為5萬元的話，則要繳納(50萬－32萬－5萬)×20％＝2.6萬元的個稅。

    不過，一些房地産仲介公司表示，如果納稅人未能提供完整、準確的有關憑證，可以採取核定徵稅。核定徵收率暫按1％執行。“這也就是説，只要你不提供有關憑證，就可以按轉讓價格的1％繳稅，賣50萬的房子，個稅只用繳5千元。”

    購房時間遵循"孰先"原則

    納稅人銷售已購住房的購房時間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋産權證上記載的時間孰先原則確定。而如果有合理客觀原因，購房人未能及時取得房屋所有權證書並辦理契稅手續的，購房時間的認定可憑原購房發票或合法付款票據證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。

    業內人士表示，購房時間的認定，最主要的影響就是營業稅與最低計稅價格的計算。因為有關政策規定，所購房屋在5年以內出售的，將被徵繳5.5％的營業稅；而對於用作再上市房屋交易價格最低計稅值的最低計稅價格而言，作為一項修正系數的購房時間，將直接影響最終數值。(記者 周奇)