新華社北京６月１７日專電（記者舒靜）首付款比例提高、貸款利率提高、異地購房限制、第三套房貸限制……自從更嚴格的差別化住房信貸政策實施以來，由於買方無能力或無法購房，各地退房情況屢見不鮮，專業房地産律師總結退房的三種情況，並給出維權建議。

    盈科律師事務所律師、房地産糾紛專家張仁藏向記者介紹，近期退房情況主要分為三類。一是樓市新政出臺後，買方可能因為首付款比例提高、貸款不能或已購經適房等原因導致房屋買賣合同不能繼續履行。張仁藏建議，買方可以“情勢變更”為由，起訴到法院，要求解除合同，返還購房款。

    張仁藏提醒説，存量房屋買賣合同中如約定“如果買方貸款未獲銀行審批或者未獲銀行足額審批，則買方應當在過戶交易時用現金補足”，此種情況不得使用情勢變更原則。

    第二種情況是買家主動違約，他們基於對樓市新政的理解以及對未來房價下降的預期，寧願損失定金或承擔相應違約責任。

    第三種情況是買方被動違約，如買方只有先將自己的房産出賣于第三人，才有能力履行與賣方簽訂的存量房屋買賣合同，由於第三人主動違約或其他原因而導致自己的房屋未能如期出售，進而導致買方不能如期履行合同或無法履行合同。

    張仁藏説，在買方違約後，賣方可能主張買方承擔合同總價２０％的違約責任。法院在裁判違約責任時會綜合考慮諸多因素，如作為守約方的實際損失、存量房屋買賣合同的履行程度、違約方的主觀過錯程度、守約方的預期利益等。買方律師如從這幾方面入手，違約金數額可能會大大降低。