新華社北京１月６日專電（陳澤欣）據《北京參考》報道，從今年１月１日起，北京商品住宅市場的多項新政策、新法規開始實施，其中包括房貸新利率、新現房合同、分戶驗收、大戶型預徵增值稅等。這些新政策會給公眾的置業、投資帶來什麼影響？購房者對其如何有效地加以利用，以便最大限度地維護自己的合法權益？記者對此進行了詳細探訪。
現房採用新合同
從１月１日起，由北京市建委、市工商局聯合發佈的《北京市商品房現房買賣合同》示範文本開始實施，開發商只能對示範文本內容進行細化，不能刪除或減少內容；開發商補充的內容若為“霸王條款”，與示範文本相悖，“霸王條款”無效。
凡是１月１日後簽訂商品房現房買賣合同的，雙方當事人要在９０天內持網上打印的《商品房現房買賣合同》和《北京市房屋轉移登記申請表》及其他相關材料申請辦理房屋權屬轉移登記，就是所謂的“小産權”。
新出臺的現房買賣合同文本中規定，瞞報抵押情況可要求雙倍賠償，而且，租戶有優先購買權，現房合同要求開發商明示房屋的租賃狀況，提示購房人在購買租賃房産時作必要的補充約定，現房合同將《住宅工程質量分戶驗收表》明確列為房屋竣工驗收和交付的必備條件。
不過，對於公眾比較關注的地下車位的權屬問題，示範文本中的約定僅限於事先申明是否隨同該商品房一併轉讓，並未解決其權屬問題，這不能不説是一個缺陷。
現房實行網上簽約
從１月１日起，北京市民購買經濟適用房和商品房的現房可以先登錄網站了解該項目、樓盤和房屋銷售狀態及成交均價等信息，開發商再也無法通過謊報銷售數字的手段來誘騙消費者購房了。
為防止房屋炒作，現房買賣網上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，因此，購房者在合同上簽誰的名字，事先一定要考慮好。現房銷售方在網上簽約前須到市建委辦理用戶註冊手續，並補錄銷售項目初始登記的相關信息。購房人可憑打印合同時設置的密碼和合同號，登錄北京市房地産交易管理網查詢所購房屋的網上簽約情況。如果退房，管理網將公示銷售單位的退房信息，並在管理信息網的樓盤表裏及時恢復可售標識。
雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，並在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致；原則上，在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。另外，取得房屋所有權證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋均需進行現房合同網上簽約。
較之已經實行的商品房預售合同，現房買賣合同增加了房屋租賃情況説明、《住宅工程質量分戶驗收表》的約定、地下車庫等附屬建築物、物業費及不可抗力等條款。
此外，該政策對開發商的銷售行為也進一步規範。網上公佈能更好地制止開發企業虛擬買賣合同、囤積房源；發佈不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者。
房貸執行新利率
去年，人民銀行發出《調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》，宣佈個人住房優惠貸款利率按基準利率６．１２％執行，銀行可對符合條件的客戶實行下浮１０％的優惠，即５．５０８％。
具體而言，對於購買第一套住房的資信良好用戶５年期以上的個人住房貸款利率執行５．５０８％的下限利率，而對於購買高檔住房、第二套房甚至別墅的貸款人，按照６．１２％的基準利率執行；同時將首付比例提高到３０％至４０％。
貸款利率調整的同時，罰息利率由每日０．２１‰調整為貸款執行利率水平上加收３０％。如果按照銀行對大多數客戶執行的５年期以上商業房貸利率５．５０８％來計算，銀行新執行的年罰息利率為５．５０８％×（１＋３０％）＝７．１６０４％，日罰息率則為７．１６０４％除以３６０，等於０．１９８９‰，比原來的０．２１‰下降０．０１１１個千分點；如果銀行執行的是五年期以上６．１２％的基準房貸利率，那日罰息率為０．２２１‰，比原來提高０．０１１個千分點。
銀行人士提醒按揭買房的購房者，即便是最優惠的貸款利率，也比調整前略有提高，每月的還款額有所增加。所以現在還款時要注意，以免因賬戶餘額不足導致銀行無法扣款，給自己造成罰息損失，留下不良信用紀錄。
住宅分戶驗收
從１月１日起，北京市開始推廣“一戶一驗”的住宅工程質量驗收制，開發商在向購房者交房時，必須提供採暖系統安裝質量，給水、排水系統安裝質量等８項房屋質量檢查和整改記錄，並公示住宅工程的建設、設計、施工、監理和物業管理單位的相關信息。
北京市建委有關負責人表示，此規範性文件不具強制性，即建委不對建設單位採取強制性要求，原則是建設單位組織實施，政府部門監管。主要還是在於建設、施工、監理等單位，用協議方式來約定。需要注意的是，分戶驗收不是對所有細節都進行分戶驗收，主要是房屋裏面觀感質量、設備的使用功能驗收，而且分戶驗收不是突擊，而是隨著工程進展進行。
一方面，《分戶驗收表》作為《住宅質量保證書》的附件交給消費者，可以為消費者日後維權提供依據。另一方面，新規定重要求、輕處罰，對於如何處罰沒有達到標準的開發商，沒有具體明確規定。因此，消費者的權利可能仍然停留在紙面上。
有市場人士認為，無論採用何種驗收方式，關鍵在於監督施工方及監理（建設）方能夠嚴格驗收，同時，有效處罰馬虎驗收的行為和有質量問題的工程。因為統一驗收工程質量是在施工過程中，施工及監理（建設）方在每道工序檢查合格後才可以進入下道工序的施工，即下道工序對上道工序的驗收。因此，只有落在實處，分戶驗收的作用才能真正體現。
大戶型預徵增值稅
對於房地産開發企業出售、預售的商品住房，從１月１日以後，凡單棟號內戶（單套房間）平均建築面積超過１４０平方米以上的，一律按０．５％的預徵收土地增值稅，對於１４０平方米（含）以下的不予預徵土地增值稅。
根據北京市地稅局去年１２月底出臺的這項新規定，對於房地産開發企業以前年度的開發項目按原政策規定應預繳稅款或不預繳稅款的，不再進行調整。而開發建造並出售商品住房的納稅人，應在辦理土地增值稅項目登記手續的同時，根據稅務機關要求填寫《商品住房建築面積情況明細表》和《商品住房建築面積情況明細表（附表）》，主管地方稅務機關據此判定是否預徵土地增值稅。除已被稅務機關審核確認為普通標準住宅之外的商品住房，納稅人均須在今年３月底前填報《商品住房建築面積情況明細表》。
另外，對房地産開發企業建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建築物的政策規定徵收土地增值稅，不再列入該項目土地增值稅的可銷售總建築面積範圍，在清稅計算銷售比例時予以扣除。同時，凡在２００５年１２月３１日（含）以前建造的商品房已經稅務機關確認為普通標準住宅的，仍按原政策執行。自今年１月１日起，稅務機關不再事先進行普通標準住宅的確認工作，污染擾民搬遷企業減免土地增值稅事項審批由各分局負責，不再報市局。
業主可查詢維修金
從１月１日起，北京市住房公共維修資金將實行網上辦公，房地産開發企業、物業管理企業、業主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統提供的服務平臺進行辦公，商品住宅維修資金的歸集、業主委員會開戶後維修資金的劃轉、分攤、支取、續籌、變更、過戶、登出、查詢等業務，要通過該系統操作。
據悉，這個住房公共維修資金網上辦公系統更適用於普通業主，小區每位業主都可隨時上網查詢維修資金的使用情況及去向。業主可以在網上自己註冊，但要向開發商或者物業公司等要到所在區的統一代碼（相當於這個區裏的專項維修資金辦公區域的網絡密碼），然後就可隨時查閱自己小區維修資金的使用情況了。
同時，住房維修資金的網上辦公系統將與維修資金銀行系統實時聯網，所有業務操作須在電子信息與紙質要件一致的前提下方可提交主管部門受理。凡是在舊系統歸集完維修資金的住宅項目，開發企業也必須到北京市小區辦進行用戶註冊審核及項目信息登記，並配合北京市小區辦在一個月內將舊系統數據轉移到新系統。
需要特別注意的是，去年徵求意見的新《住房專項維修資金管理辦法》，將會在今年出臺實施。與２００２年６月頒發的老《辦法》相比，新辦法有諸多變化。比如老《辦法》規定，“１９９９年１月１日前，凡未建立維修基金的住宅，業主須按每月０．６０元／平方米的標準補交”；新《辦法》規定，“業主補交，每平方米累計金額達到３６元為止”。老《辦法》規定，維修工程需業主三分之二以上通過後實施；新《辦法》規定，涉及全體業主的，需表決通過後實施；涉及部分區域的，由所涉及範圍內的業主三分之二以上通過後實施。
新《辦法》還規定，每年第四季度對住宅共用部位共用設施檢查，並根據檢查結果，制定下一年度計劃。物業管理企業應當在每年年底將工程計劃和費用預算、分攤明細提交給業委會。
節能實施新規定
建設部《民用建築節能管理規定》已于１月１日起實施，原《民用建築節能管理規定》同時廢止。此次發佈的《民用建築節能管理規定》共３０條。其中明確鼓勵民用建築節能的科學研究和技術開發，推廣應用節能型的建築、結構、材料、用能設備和附屬設施及相應的施工工藝、應用技術和管理技術，促進可再生能源的開發利用。
規定指出，建設單位不得以任何理由要求設計單位、施工單位擅自修改經審查合格的節能設計文件，降低建築節能標準。設計單位應當依據建築節能標準的要求進行設計，保證建築節能設計質量。施工圖設計文件審查機構在進行審查時，應當審查節能設計的內容，在審查報告中單列節能審查章節；不符合建築節能強制性標準的，施工圖設計文件審查結論應當定為不合格。
空置房停止優惠
從１月１日起，北京市地方稅務機關原則上不再受理空置商品房的免稅申報手續。值得注意的是，這裡所説的空置房，是指建成于１９９８年６月３０日以前而直到１９９９年８月１日尚未售出的商品住房，其界定的標準以工程質量驗收合格證的簽署日期為準。
實際上，由於符合本次退稅標準的房屋較少，因此僅會對極少數這些空置房的購房者産生影響。（完）
