北京今後將按照新修訂物業服務強制標準對小區物業服務質量評級。3月5日起，北京市建委新修訂的《北京市住宅物業管理服務等級標準(一級)》面向社會徵求意見。

    各類住宅小區首度共用新服務標準

    與2003年實施的《北京市居住小區物業管理服務標準》相比，新標準最大的特點是統一了北京市各類住宅的物業服務標準，取消了舊標準中將普通商品住宅和經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房等不同性質住宅分而治之的做法。

    另一個區別來自服務標準的效力。北京市建委有關負責人解釋説，此前北京出臺的相關規範僅僅是指導性意見，對物業公司沒有強制標準。而新修訂的《北京市住宅物業管理服務等級標準》中，一級是物業管理企業必須達到的基本標準；而二、三級標準作為物業管理企業指導級標準，將在日後向社會公示。

    服務等級成物業公司資質評定硬指標

    物管公司資質等級在一定程度是鑒定其管理服務能力和水平的標準之一，同時也是物管公司進行招投標的主要考核指標。近日有業主反映，小區的物業公司提升等級，但服務項目、質量沒有絲毫改變。不禁使人疑問:物業公司的資質評定與服務質量有沒有關係？

    根據建設部相關規定，目前物業公司資質評定主要依據物業公司的註冊資金、管理人員資質、管理的小區類型以及建築面積等幾個指標，服務質量是一個軟指標。記者從市建委了解到，新的服務標準出臺後，服務質量很可能會被列為評定物業公司資質的硬性條件。

    對於連正在公示的基本標準都無法做到的物業公司，有關負責人也撂下“狠話”:“如果物業公司連這些條件都不能滿足，那它也就沒有存在的必要了。”

    服務等級可能影響物業收費標準

    北京市消協于2005年首次發佈對全市住宅小區物業管理狀況的調查報告顯示，在被業主評價為服務管理“差”的物業公司中，有數家公司為二級資質物管公司。

    “服務與收費倒挂的現象並不少見，很多物業公司收著高級資質的物業費，卻只幹出低級資質的活。”一位物業公司經理直言不諱，物業公司服務和收費的不對稱正是導致北京物業糾紛多發的癥結所在。有關部門負責人透露，由於服務等級很可能會成為物業公司資質評定硬指標，也會進一步對物業收費標準産生影響，畢竟新標準中出現了很多量化的要求，可以使物業公司的資質、服務水平、物業費形成聯動。

    “一級住宅物業管理服務標準”新舊對比

    ●電梯無人值守須24小時運行

    在電梯管理方面，舊標準中規定主梯6:00－24:00不間斷運行，新標準增加了無人值守電梯應24小時運行的內容。

    ●房管房屋要搞避雷年檢

    在房屋管理方面，舊標準只提出物業要確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，新標準中則增加物業必須每週巡查1次小區房屋單元門，每年要進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規範要求。

    ●保潔垃圾必須每天清運1次

    在保潔服務方面，舊標準中指出要建立垃圾站，垃圾每日歸站。新標準中明確了垃圾必須每天清運1次，並新增了突發公共衛生事件的應急預案。當發生突發公共衛生事件時，物業必須迅速組織人員對共用設施進行通風、清洗和消毒。

    ●消防每年要進行1次訓練

    在消防管理方面，舊標準中只規定了物業必須對有關人員進行消防訓練，但新標準中明確規定消防訓練必須每年進行1次。

    ●停車地下車庫須保證照明

    在停車管理方面，除舊標準中規定的機動車輛進入小區鬚髮放憑證，出門憑證放行，以及24小時有專人巡視管理車輛外，新標準新增地下停車場必須保證照明，給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。

    ●供水將裝紫外線消毒燈

    在供水方面，舊標準規定物業要對水箱定期清洗消毒，確保水質合格。新標準更加細化，規定水箱內必須使用紫外線消毒燈，水箱蓋必須上鎖。

    ●裝修物業須日查施工現場

    在裝修管理服務方面，舊標準只規定，業主裝修結束後，物業應進行檢查。新標準規定，在裝修期間，物業必須每天巡查1次裝修施工現場，發現損害公共利益現象的，要及時勸阻並報告政府有關主管部門。

    指定裝修垃圾存放點並設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢；刪去了“集中堆放時間不得超過三天”的規定。(記者 劉宇鑫)