《中華人民共和國物權法》自今年10月1日起開始施行，尚不足一月，北京、湖南長沙、四川成都……各地群眾紛紛拿起物權法維權，“物權法讓我們腰桿更硬。”

    物權法，讓我們看到希望

    10月8日，國慶長假後的第一個工作日，北京市朝陽區法院受理了物權法實施後該法院的首例訴訟。原告張先生和于先生將所在小區的物業公司告上法庭，要求確認業主對居民樓地下物業管理用房的法定共有權和管理權，並要求被告依法賠償損失。

    “業主和物業公司的矛盾由來已久”，原告代理人楊午對記者説。楊午和兩位原告所在的北京市安華西裏小區建於1987年，由十幾家國家機關、事業單位從開發商手中購買後，作為福利分房供本單位職工使用。北京億方物業管理有限責任公司第四分公司對該小區進行物業管理。1992年房改政策出臺，房屋産權劃歸個人所有，小區某臨街居民樓地下設備層的使用和收益問題被擺上了桌面。這部分空間，建成後被物業公司作為旅館出租。居民們認為，自己對地下設備層也享有所有權。同時，旅館的商業經營所帶來的衛生問題、安全問題、噪音問題日益嚴重，引起了居民的不滿，糾紛開始産生。

    “最早的時候是和旅館鬧，大家不清楚到底誰該為此承擔責任”，説起當時的糾紛，楊午顯得有些無奈，“旅館當然不答應，説自己是交了租金的，當然享有使用權”。這起糾紛持續多年，居委會、街道辦事處多次調解，均無效果。

    物權法頒布以後，該樓的居民們看到了希望，根據物權法第七十二條規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。於是他們推舉了兩名代表——張先生和于先生提起訴訟，兩人又委託楊午代理。

    地下設備層是如何出租出去的呢？記者打電話到物業公司要求採訪，一位不願透露姓名的工作人員説，原告告錯了對象，地下設備層不是由物業出租出去的，租金也沒有由物業收取。當記者詳細詢問時，他以負責法律問題的工作人員不在為由不願多談。

    據悉，北京市朝陽區法院近期將對這起訴訟開庭審理。這起案例所反映的爭議，在各地都有發生，頗具典型意義。77歲的楊午先生充滿期待，向記者展示了他收集的各種關於物權法的資料文件，“法律就是用來維護公平正義的。有了物權法，我們的腰桿就硬了！”

    訴訟主要涉及房權

    物權法正式實施半個多月來，各地涌現了一批具有典型意義的案例，這些案例以圍繞房屋産生的法律糾紛為主，涉及物權的保護、所有權以及用益物權等各方面，體現了物權法的全面性和有效性。

    長沙市的一起案例，被媒體稱為“物權法第一案”。

    據報道，2003年12月，長沙市處理私房改造遺留問題領導小組辦公室落實房屋政策，將位於長沙市芙蓉區某房屋的所有權發還給李福蓮、李瑞芳等4人共同所有。此前，該房有一房間由劉某向房屋管理部門租住。落實房屋政策後，原租住戶劉某既不與房屋所有人李福蓮、李瑞芳等4人簽訂房屋續租合同，也不支付房屋租金，更拒絕退還房屋。

    法院審理認為，劉某構成惡意佔有行為，雖然發生在物權法施行之前，但其行為一直連續存在至物權法施行後，因此，該案適用物權法，與“法不溯及既往”的原則並不衝突。

    10月8日，湖南省長沙市芙蓉區人民法院依據物權法對此案作出一審判決，判令被告搬出房屋，並賠償相關損失。

    近日，成都市金牛區法院也受理了物權法正式實施後，該院的第一起訴訟。

    據報道，家住成都市金牛區的王女士出國多年，房屋一直閒置。以前在王女士家中當過保姆的唐某通過偽造繼承公證書的方式，將王女士的房子過戶到自己名下，並通過仲介將房屋賣給了張某。為此，王女士將唐某和張某一起告上了法院，要求判決歸還她的房子或者賠償房子的等價款以及産生的一切費用。

    有關律師表示，物權法施行前，我國現行法律對房子等不動産沒有明確規定“善意取得制度”，而物權法明確規定了對房子等不動産適用“善意取得制度”。只要能證明張某沒有和唐某惡意串通，沒有以低於市場很低的價錢購買到該房産，能證明張某是善意購買的第三人，那麼法律將保護張某的交易安全。王女士有權依法向保姆追討損失賠償。

    法官判案更有底氣

    提起物權法實施以後的情況，北京市第一中級人民法院一位法官説，該院受理的案件集中在建築物區分所有權、相鄰關係等方面。物權法實施以後，人們對這部專門保護公民財産相關權利的法律抱以很多期望，當事人打官司喜歡適用新法是符合常理的。

    “對法官判案來説，物權法的實施讓我們更有底氣了”，這位法官説，以前的《民法通則》、《物業管理條例》等法律法規雖然對相關問題有規定，但比較散亂，有些規定欠明確，導致法官判案時只能根據民法理論進行推導，現在物權法的實施讓法官在法律適用問題上更加準確。

    北京岳成律師事務所杜永浩律師也認為，原有的《民法通則》、《物業管理條例》等法律法規，對新的經濟背景下的商品小區共有部分的歸屬，缺乏直接、明確、具體的規定。因此，在共有部位的産權歸屬以及管理經營等方面存在著混亂和不公平現象。物權法對此作出了明確具體的規定，必然成為權利人維護自己合法權益的有力武器。在司法審判活動中，物權法也有可能更多地取代《民法通則》，成為處理財産權屬等糾紛的常用法律依據。

    中國社會科學院法學研究所謝鴻飛博士認為，物權法的作用也需要辯證地看。比如小區的公用停車位，屬於業主共有，這無疑是件好事，但是同時也要看到，沒有車的人也要承擔這部分費用，是不是公平呢？謝鴻飛總結説，“對複雜的現實情況來説，物權法需要更為細緻的司法解釋，以及在具體案例中的靈活使用，這樣才能讓老百姓腰桿更硬，法官底氣更足。”   （記者 白龍）