不能放鬆調控力度　抓緊制定長效機制
——發改委專家解讀“堅持房地産調控政策不動搖”

    新華社北京１２月１３日電（記者 江國成）近日召開的中共中央政治局會議提出“堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地産市場健康發展”。怎樣看待當前的房地産調控形勢？房價合理回落會不會引發系統性金融風險？如何制定促進房地産業健康發展的長效機制？記者１３日就此採訪了相關專家。

    房地産價格回落的基礎仍不穩固

    國家發展和改革委員會宏觀經濟研究院副院長王一鳴表示，２０１０年以來，針對部分城市房價過快上漲、投資投機購房過度活躍等問題，中央出臺了一系列加強和改善房地産市場調控政策，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制，商品房價格漲幅逐步回落。住房投資投機需求得到有效抑制。保障性住房建設規模擴大，住房市場供給結構有所改善。在２０１０年建設５９０萬套保障性住房的基礎上，２０１１年又開工建設１０００萬套保障性住房，今年開工的保障性住房佔住房新開工面積總量的比例接近５０％。

    “從總體上看，房地産調控政策措施已經取得初步成效。但我們必須清醒地認識到，當前房地産市場調控仍處於關鍵時期，調控取得的成果還是初步的，房地産價格合理回落的基礎仍不穩固。”他説。

    他認為部分城市房價過高的局面還沒有根本改變。房價上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地産價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現的，而不是市場自發調整的結果。在這種情況下，調控力度一旦放鬆，就可能在短期內引發房地産市場價格的迅速反彈。

    王一鳴説，當前，“抑制投資投機需求的任務仍很艱巨”。目前國內投資渠道相對有限，房地産成為資産投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然較大，調控力度一旦放鬆，被抑制的投資投機需求就可能重新釋放，引發新一輪房價上漲。“放鬆調控力度，將引發市場預期的混亂，不僅政府的公信力將受到影響，而且也不利於鞏固已經取得的調控成果和房地産業的持續健康發展。”

    調控力度不能放鬆 不會引發系統性金融風險

    隨著房地産調控的實施效果逐步顯現，部分城市的商品房市場交易量明顯下降，社會上開始出現不同的聲音。有些人認為，房地産業對國民經濟影響面廣，如果不放鬆調控力度，將引發房地産投資大幅回落，進而引發金融系統風險，加劇經濟增速放緩趨勢。

    對此，國家發展和改革委員會投資研究所所長張長春表示，隨著房價漲幅回落、通脹預期發生變化，預計２０１２年房地産投資增速將進一步放緩。在持續多年房地産投資高增長之後，投資增速的適度回落，有其內在合理性。

    王一鳴認為，從我國情況看，無論是個人住房消費信貸、房地産企業開發貸款，還是地方政府融資平臺公司貸款，房價合理回落都不會引發金融風險。

    他説，從個人住房消費貸款和房地産開發貸款看，近兩年來，不良貸款比率都在逐步下降，２０１０年分別降至０．３７％和１．２６％。今年以來，購房的首付比例進一步調高，也在一定程度上提高了銀行防範和化解金融風險的能力。從地方政府融資平臺公司貸款看，雖然過去兩年土地收益的大幅增長，使地方融資平臺公司以土地抵押獲取的貸款規模增加較多，但由此形成的地方政府債務規模總體上是可承受的。

    調控有利於經濟長期平穩健康發展

    張長春表示，近年來，房地産業對我國經濟社會發展和改善人民生活做出了重要貢獻。１９７８年我國城市人均住宅面積僅有７．８平方米，２０１０年達到了３１平方米。房地産業的快速發展也帶動了經濟的快速增長和各級政府財政收入的增加。

    “但要看到，房地産業發展也存在一些問題。從國際經驗看，房地産業過度繁榮極易積累泡沫，一旦泡沫破滅，就有可能造成經濟的長期衰退，帶來嚴重的社會問題。上世紀９０年代，日本房地産泡沫破滅造成了‘失去的２０年’。２００８年美國住房次貸危機引發全球性金融危機，造成了上世紀３０年代大蕭條以來最嚴重的經濟衰退。直到今天，這場金融危機還沒有完全過去。”他説。

    他認為，當前，我國經濟增速放緩，既有全球經濟減速和外部需求收縮的影響，也是我國主動調控和市場需求變化共同作用的結果。研究表明，房地産市場週期與經濟週期的變化具有一定的關聯性。房地産價格和投資增速適度回落，對當前我國經濟增速會形成一定的影響。但從長遠看，房地産價格回落到合理區間和投資適度回調，有利於保持房地産業長期平穩健康發展，進而更好地推動我國經濟保持更長時期、更高水平、更好質量的發展。

    抓緊制定房地産市場穩定健康發展的長效機制

    王一鳴表示，在堅持房地産調控的同時，必須加快研究制定符合國情的住房體制機制和政策體系，堅持住房資源市場化配置為基礎，加強和改善房地産市場調控，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價和消費能力基本適應的住房供需格局。

    他建議我國要立足國情，引導理性消費，保障基本需求，加快構建以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應體系。以市場機制為主導的商品住房市場是我國房地産市場的主體，我國多數家庭要通過購買或承租商品住房實現住有所居。

    他認為我國要繼續堅持住房市場化改革方向，更好地發揮市場機制在住房資源配置中的基礎性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環境、引導合理消費方面發揮積極作用。對城鎮低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。要強化政府工作職責，落實政府保障責任，健全住房保障及供應體系。

    在加快保障性住房制度建設、健全房地産市場調控體系、推進房地産領域法律法規建設方面，他認為我國應“健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機性購房。調整和完善房地産開發、銷售、租賃、仲介服務和持有等環節的稅收政策，加大房産持有成本，擴大房産稅試點範圍，加快房産稅實施方案的研究進度”。