一、房地産市場發展及當前主要問題

　　1998年以來，各地區、各部門認真落實國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。城鎮住房制度改革取得重大進展，房地産市場體系基本建立，房地産業持續快速發展，對拉動經濟增長、推進城鎮化、改善人民生活等，都發揮了重要作用。

　　近兩年來，國家把房地産市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容，採取了一系列措施。嚴格房地産開發信貸和土地管理，提高房地産開發項目資本金比例，控制城市拆遷規模，前不久還取消了個人住房貸款優惠利率的政策。房地産市場調控取得了積極成效，房地産開發投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭得到有效控制。

　　在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地産市場區域性、結構性問題還十分突出。主要表現是：

　　（一）房價上漲過快。當前房價上漲的主要特點：一是房價漲幅為2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數，2004年分別上漲14.4％和15.2％，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5％和13.5％；二是東部地區房價漲幅最高，且有進一步上升趨勢；三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續二、三年在15％以上。據國家統計局城調隊對35個大中城市的抽樣調查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環比增長2.8％。；四是房價上漲過快現象呈蔓延態勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區向中、西部地區擴展；五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4％。房價過快上漲，已成為社會關注的熱點問題。如任其發展，將影響房地産市場持續健康發展，影響宏觀經濟和社會穩定。

　　（二）市場需求偏大，供求矛盾突出。房地産市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變為階段性、結構性需求過度擴張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續5年大於竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區出現了供求緊張的狀況。今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73％。東部地區和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經連續4年大於竣工面積。商品房供不應求，導致價格不斷攀升，並帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。

　　（三）部分地區房地産投資增長仍然偏快。2004年房地産開發投資增長28.1％，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎上又增長26.7％，高於全社會固定資産投資增幅。有13個省區市房地産開發投資增幅超過30％，其中6個地區超過50％，最高的達到115％。

　　（四）市場供應結構不合理。商品房市場中，非住宅開發比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應中，100平方米/套以上的佔總量的60％—70％，有的城市高達87％。2004年全國經濟適用住房開發投資出現負增長，佔房地産開發投資的比重由上年的6.1％下降到4.6％，有的地區甚至停止了經濟適用住房建設。

　　二、存在問題的原因分析

　　産生這些問題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建築材料價格上漲，加之商品房品質提高，配套設施和環境改善，商品房開發建設成本增加。但是，也有許多不合理因素，最主要的是各種投資、投機需求大量增加，部分地區市場總需求偏大，導致價格上漲過快，擴大了房地産開發的利潤空間，吸引了各類資金參與房地産開發投資和購房投資，從而使房價進一步上漲。

　　（一）大量資金涌入房地産市場。近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下，大量社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當行資金，紛紛擠向房地産市場。特別是在負利率的情況下，居民個人住房貸款成本低，銀行大量資金通過住房消費信貸轉化為房地産開發資金，成為開發企業最主要的資金來源。

　　（二）國內投資性購房和投機性炒房抬頭。

　　一些城市房價較快上漲，社會各方面對市場産生較高預期，使得局部地區投資性需求迅速擴大，投機炒作現象嚴重。如曾經活躍一時的“溫州炒房團”、“山西炒房團”，聚集資金在一些城市進行期房的買賣。城鎮不少居民基於較高的房價上漲預期，也參與購房投資。投資性購房已由原來的非住宅為主擴展到住宅，進一步加劇了房價過快上漲的態勢。

　　（三）境外資金參與國內房地産市場開發和炒作。一段時期以來，外資為賺取外匯人民幣利差、預期匯差、房價差，紛紛進入國內房地産市場。2004年，房地産開發全部利用外資超過實際使用外資的1/3，增幅達到34.2％，高於整個利用外資增幅20.9個百分點。今年1-2月，江蘇、上海、廣東房地産開發投資中利用外資分別是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。

　　（四）一些地方政府行為不規範。前幾年部分城市盲目大拆大建，帶來大量被動性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆遷安置需求一度佔市場商品住宅需求的一半，有的甚至達到60％。在經營城市、經營土地的理念指導下，一些地方政府從土地收益中籌集大量城市建設資金，抬高了土地和房地産市場的價格。一些地方政府還在搞不切實際的形象工程、政績工程。

　　（五）市場秩序比較混亂。一些開發商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當手段，謊報商品房銷售進度，發佈不實價格信息，哄抬房價，誤導市場預期。有的放慢開發和銷售進度，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，帶來房價短期內非正常上漲。

　　（六）不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲。隨著房地産市場的快速發展，部分城市政府片面強調“以地生財”、“經營城市”，一些商業銀行以及企業過度依賴房地産獲取利潤，有房者追求房産升值，無房者擔心房價上漲提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動了房價非理性上漲。

　　三、穩定房價的意義和主要政策措施

　　保持房地産市場持續健康發展，始終是黨中央、國務院高度重視的問題。今年以來，針對房地産投資規模和房價上升幅度過快的問題，國務院領導多次作出重要批示，溫家寶總理在十屆人大三次會議《政府工作報告》中指出：“要抑制房價過快上漲勢頭”，並將此作為今年宏觀調控的一項重要任務。3月27日，國務院辦公廳下發了《關於切實穩定住房價格的通知》（國辦發電[2005]8號），就加強和改善房地産市場宏觀調控，解決市場運行中的突出矛盾，特別是房價上漲過快問題，提出了八項措施。建設部及房地産市場宏觀調控部際聯席會議成員單位，堅決貫徹國務院部署，密切配合，積極研究落實國辦電報的措施。

　　建設部會同有關部委對穩定房價問題進行了認真研究，提出：當前和今後一段時間，調控房地産市場，要突出穩定房價這個重點，採取積極穩妥措施，加強供應與需求的雙向調控，側重抑制不合理需求；同時，要整頓規範房地産市場秩序。調整供應，重點是改善市場供應結構，著力增加中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房供應；調控需求，重點是遏制投機性需求，控制投資性需求，合理引導改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動性需求；整頓規範市場秩序，重點是查處違規銷售、惡意哄抬房價等行為。

　　國務院第88次常務會議，聽取了建設部的彙報。充分肯定了建設部等有關部門前一階段工作，明確了穩定房價的有關政策措施。

　　2005年5月9日，國務院辦公廳又轉發了建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會《關於做好穩定住房價格工作的意見》（國辦發[2005]26號）。對穩定房價採取了以下主要措施：

　　（一）強化城市規劃調控，改善住房供應結構。要求各地儘快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目佈局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地區，住宅建設要以此類項目為主，並在有關計劃中明確開工、竣工面積和佔住宅建設總量的比例，儘快向社會公佈，穩定市場預期。城市規劃主管部門要根據中低價位普通商品住房和經濟適用住房的建設需求，加快工作進度，要優先審查規劃項目，在項目選址上予以保證。對中低價普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部門提出規劃設計條件，房地産主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，並作為土地出讓的前置條件。同時，要求加強對房地産開發項目的規劃許可監管。

　　（二）加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。要求各地在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。在土地出讓公告和合同中，要明確開工與竣工的條件和時間要求、違約責任。嚴格土地轉讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為。要加大對閒置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為。

　　（三）調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收徵管。運用稅收等經濟手段，加大對投機性、投資性購房等房地産交易行為的調節力度。對個人購買普通住房不足兩年的，銷售時按銷售額恢復徵收營業稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時繼續免徵營業稅。同時要嚴格界定現行有關住房稅收優惠政策的適用範圍，加強稅收徵收管理。

　　（四）加強房地産信貸管理，防範金融風險。人民銀行各分支機構要加大“窗口指導”力度，商業銀行要加強對房地産開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，銀監局要加大對國有商業銀行房地産貸款的檢查力度，加強風險提示，嚴格控制不合理的房地産貸款需求，防範貸款風險。

　　（五）明確享受優惠政策的普通住房標準，合理引導住房建設與消費。對中小套型、中低價位普通住房，在規劃審批、土地供應、信貸審核、稅收徵管等環節，給予優惠政策支持。對享受優惠政策普通住房的認定，要從嚴掌握，原則上應同時滿足以下標準：住宅小區建築容積率在1.0以上的住房、單套建築面積在120平方米以下的住房、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住房。各地可根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準，具體標準可在上述標準基礎上適當浮動，但向上浮動的比例不得超過20％，並報建設部等部門備案。

　　（六）加強經濟適用住房建設，完善城鎮廉租住房制度。要求各地按《經濟適用住房管理辦法》和當地政府的規定，落實經濟適用住房項目招投標制度，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低成本、控制開發利潤。要求把城鎮廉租住房制度建設情況，納入省級政府對市（區）、縣政府工作的目標責任制管理。各地要抓緊開展城鎮最低收入家庭住房困難情況的調查，建立保障對象檔案；切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規定，著力擴大廉租住房制度覆蓋面。

　　（七）切實整頓和規範市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為。根據《中華人民共和國城市房地産管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防範私下交易行為。嚴肅查處和嚴厲打擊房地産開發企業、仲介機構違法違規銷售以及不履行開工與竣工時間、銷售價格與套型面積控制等項目建設要求的行為。對各類違法違規行為，房地産主管部門要將其作為不良記錄，納入房地産企業信用檔案，並公開曝光。

　　（八）加強市場監測，完善市場信息披露制度。要求各地加快建立健全市場信息系統，加強對市場運行情況的動態監測，準確判斷建設用地供應、土地價格和房價變動趨勢。要求各有關部門加強信息溝通與整合，適時披露土地供應情況、房地産市場供求及房價、地價變動等信息。同時加強輿論引導，促進市場理性發展。

　　四、社會各界的反應

　　總體看，社會各界對《意見》給予高度肯定，認為政策的出臺非常及時，《通知》立足於促進國民經濟和社會穩定發展，立足於維護普通居民的基本住房權益，立足於以經濟手段調控市場，政策措施具有很強的針對性和指導性，對於遏制投機炒作行為，規範市場秩序，穩定住房價格將發揮積極作用。《通知》的出臺，已經開始對社會各方面心理預期和行為發生影響。

　　（一）地方政府及主管部門方面。普遍認為，《通知》提出的各項政策措施對於鞏固宏觀調控成果，促進房地産市場持續健康發展，維護經濟穩定運行和社會經濟協調發展具有重要意義。同時也比較關注以下幾個問題：一是部分中西部省市擔心，本次調控提出的“突出重點、分別對待，因地制宜、分類指導”的原則在執行中可能會出現一刀切、急剎車，使當地處於發展上升期的房地産市場受到影響。二是一些中小城市擔心政策貫徹落實中層層加碼，致使地方自主性很少，操作空間很小，導致調控方向和效果的偏差。三是一些地方主管部門認為《通知》的有關調控措施還需進一步細化和明確，否則難以落到實處。

　　（二）消費者方面。一是普通消費者對穩定房價措施表示歡迎。據天津市抽樣調查，75％的消費者認為調控能使其得到實惠，購房心態趨於穩定。二是一部分消費者認為房價會降，故等待觀望、持幣待購。少數房屋持有者擔心房價大幅下降，手中房子貶值。三是一些消費者擔心出現“上有政策、下有對策”，中央政策得不到落實或者執行中出現偏差。

　　（三）開發商方面。大多數開發商認為，調控措施對大幅攀升的房價會産生一定的抑製作用，但由於成本推動、需求拉動、政策作用滯後效應等因素的影響，今明兩年房價還將穩中有升。不同區域的開發商對調控措施的敏感度差異較大，沿海地區及一些房價上漲較快城市的開發商比較敏感。不同類型的開發商對調控措施反應的表現也不同。部分實力較強的開發商反應較為積極，已開始調整戰略、謹慎投資，或靜觀其變，等待具體措施出臺後再做決定；部分實力較弱的開發商則擔心被淘汰出局。也有少數開發商心存疑慮：一是擔心矯枉過正，或者地方在執行國家政策時搞“一刀切”，“下猛藥”，把握不好力度，導致房價大落。二是有些開發商的觀望心態加重，有的加快了在建、在銷售項目的開發進度，準備暫停新開項目；三是專事開發高檔住宅的一些開發商壓力較大，擔心項目的銷售前景。

　　（四）專家學者方面。專家學者普遍認為，目前的調控，中央重視、社會各界關心，已出臺的各項政策措施科學、合理，調控時機合適。在各項政策措施作用下，房價將趨於穩定。但調控效果需要一段時間才能顯現出來。少數專家持謹慎態度，認為調控政策能不能達到預期，關鍵在於政府的決心和相關措施的落實。