對房地産貸款的審計，從在對資産、負債、損益的真實性審計中揭示虛假按揭貸款的個案，到全面審計住房貸款的全過程，審計開始了對消費信貸中住房貸款的系統審計。在此基礎上通過揭露銀行經營管理中存在的重大違法違規問題和突出風險，從制度、政策和監管上分析原因，提出完善房地産信貸管理的宏觀建議。

　　房地産業不僅是今年宏觀調控的一個重點，而且與之相關的銀行業務也將成為今年審計署金融審計工作的重點。“房地産開發貸款和個人消費貸款的合規性成為審計人員關注的重點。” 近日，審計署金融司范鵬司長在接受記者採訪時説。

　　今年，審計署對商業銀行的審計重點是中國農業銀行。在此之前的5月初，由審計署統一組織18個特派辦的審計人員陸續進入中國農業銀行總行和北京、河北等21家一級或直屬分行，開始了對其2004年度資産、負債、損益情況的審計。

　　“從揭露虛假按揭貸款入手，我們將從檢查農行各項業務的合規性入手，結合五級分類的真實性，審核2000年以來新發放貸款的合規性。”據范鵬介紹，這次對農行的審計圍繞著“防範風險、提高效益、規範管理”的目標，農業銀行的各項經營業務的合規性、風險性成為這次審計的重點。

　　“這一次，我們對住房貸款的審計已不單單注重查處虛假按揭的個案，而是從住房貸款的資金流向、貸款的企業等貸款業務的流水線進行系統的全面審計。”范鵬説。

　　對住房貸款的審計，在以前的商業銀行審計中，主要是從在對資産負債損益的真實性中發現、揭露虛假按揭貸款的個案，到這次全面審計房貸的全過程，審計開始了對消費信貸中住房貸款的系統審計。在此基礎上，通過揭露銀行經營管理中存在的重大違法違規問題和突出風險，從制度、政策和監管上分析原因，提出完善房地産信貸管理的宏觀建議。

　　事實上，為了有效的發現銀行在內部控制和操作手段方面存在的薄弱環節和漏洞，在組織安排上，農業銀行總行審計組還專門成立了資産質量與業務經營審計小組。與此同時，對房地産企業開發貸款和個人消費貸款業務合規性的調查也體現在具體的實施方案中。

　　審計揭開虛假按揭的“黑洞”　　

　　從2002年審計披露的“騙取中國建設銀行廣州分行10億元房屋貸款虛假按揭詐騙案”，再到今年披露的中行“北京森豪公寓6.45億元虛假按揭大案”——近三年金融審計披露出的一起起虛假按揭大案令人觸目驚心。虛假按揭風險已經逐漸成為商業銀行個人住房貸款中危害最大、發生頻率最高的風險之一。通過這幾年審計查出的大案要案也表明，銀行“內外勾結”和“內部管理糟糕”是虛假按揭案涉案金額如此巨大的主要原因。

　　關於虛假按揭，目前尚未有明確的定義，但業內一般是指房地産開發商利用內部職工或者其他關係人員的名義，將暫時無法售出的房子購入，從而套取銀行貸款的行為。

　　此前，對於虛假按揭的嚴重程度，業界也存在分歧。一些人認為，涉嫌虛假按揭的，只是一些規模很小的項目和開發商，無關整個房地産大局；但也有不少人認為，虛假按揭實際上已經成為房地産業的“潛規則”，區別只在於結果和程度而已。有房地産業權威人士曾經在接受媒體採訪時表示，虛假按揭在業內是一種很普遍的“融資方式”。以上海市為例，2004年上海市一些商業銀行個人住房按揭貸款成倍的增長。截至2005年2月末，上海全市中資金融機構商業性房地産貸款餘額3715億元，佔全部貸款餘額29.3%，其中個人住房貸款餘額2599億元，同比增長43.5%；2005年1-2月，商業性房地産貸款新增214億元，佔全部新增貸款高達87.7%，房地産貸款佔新增貸款近90%。早在2004年，隨著房地産價格持續較大幅度的上漲，中低收入居民購房困難的現象，就引起了政府有關部門的關注。針對此現象，有專家指出，房地産貸款是當前政府實行緊縮性宏觀經濟政策最直接、最主要的一個調控目標。

　　有專家針對房價的瘋漲指出，必須從銀行個人住房信貸入手。首先必須對以往的個人住房信貸全部進行審計與檢查。不僅要全力追回銀行可能造成的損失，而且要全力追究直接責任人及領導人的責任，並嚴厲處罰，決不可放過任何一個有責任者。

　　進入2005年，職能部門紛紛出手對國內的房地産價格進行調控。“兩會”期間，溫家寶總理明確提出“要重點抑制房地産價格過快上漲”，曾培炎副總理也指出“一定要注意到投資性購房的情況，警惕出現房地産泡沫”。3月16日，中國人民銀行宣佈自3月17日起調整個人住房貸款政策，取消了個人住房貸款的優惠利率。5月11日，七部委又聯合出臺了以打擊投機炒房為核心的房地産新政策：自2005年6月1日起，國家將調整住房轉讓環節的營業稅政策，對個人購房不足2年即轉手交易的行為徵收交易額5％的營業稅。

　　這些政策出臺後，商業銀行立即做出反應。目前，招商銀行上海分行已停止了對第三套房子的按揭貸款，四大國有商業銀行基本上執行6.12%的貸款利率上限。截至3月末，中資商業銀行人民幣自營性房地産貸款餘額3730.9億元，比年初增長8.5%，增幅同比回落0.65個百分點。

　　以穩定房價的系列宏觀調控政策頻頻出臺後，各地商品住宅價格上漲開始趨緩，成交量明顯下降。一些高中檔房，投機、投資性房的需求下降比較快。有資料顯示：5月16日到22日一週，北京、重慶、南京、武漢等11個城市商品住房價格已經開始出現負增長，像南京兩個規模較大的在售樓盤均價已經比4月中下旬下調了五六百元，降幅達到10％左右。與此同時，多數城市5月份商品住房日平均交易量比4月份明顯下降，其中上海、杭州、北京、南昌、廈門等城市日交易量下降20％以上。七部委聯手出臺政策的目的還是為了穩定市場，控制房價的過快增長。

　　據媒體報道，七部委新政策出臺前後幾天，上海等地的炒房者已試圖快速離場，與此同時，新房市場正顯露出疲態。上海有關機構的5月15日數據顯示，當日，靜安、虹口、崇明和嘉定四區縣簽約套數同時告零。中國指數研究院華東分院報告表明，上海4月份期房預售比上月下降37%，其中內環線內區域下降54%。

　　銀行資金的收緊給了投資者的心理預期明確的打擊：房産市場不能再獲得廉價的資金支持，“空手套白狼”的日子將一去不返。

　　但虛假按揭騙取住房貸款依然是需要大力防範的。一位來自銀行的人士告訴記者，事實上，自2003年6月央行121文件出臺以來，各家銀行都收緊了對房産開發商的貸款，房産開發商獲得銀行貸款的難度增大，但與此同時，採用種種虛假按揭手法騙取銀行貸款的情況屢見不鮮，並有上升趨勢。

　　2005年新年伊始，就在上海房價繼續飚升之際，人民銀行上海分行向總行提交的報告在總結2004年上海金融機構房地産信貸形勢時指出：“上海市個人住房貸款佔比持續攀升，房地産貸款在貸款總量中所佔比例不斷提高，各商業銀行信貸結構趨同明顯。房地産市場風險有可能轉變為銀行信貸風險。”

　　數據顯示，截至2005年3月末，中資商業銀行人民幣自營性房地産貸款餘額3730.9億元，比年初增長了8.5%。增幅較去年有所降低的同時也表明，依靠商業銀行按揭貸款來舉債炒房者還大有人在，這類炒房者如果資金出現問題，或者房價大跌，大量放貸的商業銀行將受牽連，商業銀行的個人住房按揭貸款風險不容忽視。

　　住房信貸成為審計的重點

　　最近幾年，審計署的審計工作做到了真正的與時俱進。這幾年的金融審計，既關注了單一金融機構的風險，又在著力揭示金融行業存在的突出問題和重大風險方面很是下了一番功夫。

　　從2002年對中國建設銀行的審計中開始，這一思路一直成為金融審計的指導思想。在審計中以“真實性”為基礎，以檢查內部控制制度為切入點，以揭露重大的違法違規問題為突破口，以從宏觀上提出加強管理、提高效益的意見和建議為最終審計目標，發揮了審計作為宏觀調控重要手段的作用。

　　“以防範風險為主，立足於從政策、制度以及監管等方面提出審計建議。”范鵬司長告訴記者。

　　早在2002年，審計署就緊緊圍繞著宏觀經濟運行中存在的突出問題開展工作，揭露和反映了宏觀經濟運行中存在的突出風險，有效地促進了宏觀經濟運行和金融運行機制的健康運行。

　　其中，商業銀行的經營業務中與房地産業相關的業務也一直在審計署的審查範圍內。

　　在2002年對建設銀行的審計中，通過揭露房地産開發商虛假按揭騙取銀行資金，製造房地産虛假繁榮等問題，促進了國家有關部門對房地産市場的有效管理。

　　但是，經過幾年的發展，房地産開發貸款已佔銀行中長期貸款的近三成，不斷積累的金融風險已經引起了政府高層的重視。有統計表明，2004年，在中國國有銀行不良貸款餘額最大的十個行業中，房地産業位居第四。“這説明，有很多房地産貸款在銀行的資産已經不具有流動性，這種情況對金融秩序的穩定構成很大威脅”，有業內人士這樣評價。

　　近期，國務院為引導房地産市場健康發展，提出八項措施，其中一項即為加強信貸管理、防範金融風險，要求各商業銀行加強對房地産貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防範貸款風險。

　　據了解，近幾年部分商業銀行為開拓業務、搶佔市場、追逐部門利益，從而放鬆風險管理的問題日益突出。加之沒有真正建立起法人治理結構，風險管理存在較大缺陷。四大國有商業銀行經營目標短期化、激勵機制官僚化、經營機制行政化普遍存在的現象，致使不少銀行通過大量發放中長期貸款——做大分母達到降低不良貸款的目的。

　　對於銀行來説，個人住房按揭貸款一直被認為最具成長性，而且風險性最低的銀行業務之一。 而住房信貸又被業內認為是風險較小的業務，正是因為個人住房貸款業務不良率低，各銀行都將之視作優質業務，往往降低門檻，再加上內控制度不嚴，導致內外勾結，虛構銷售合同，騙取銀行貸款。

　　在這種狀況下，審計署的審計加大了對商業銀行風險業務的揭示力度，通過對關聯企業貸款業務、票據業務、個人消費信貸業務等方面存在的風險問題，給商業銀行內部管理存在的潛在風險發出了警告。

　　以揭露商業銀行風險管理存在的突出問題，促進銀行加強管理，防範化解商業銀行潛在風險為著力點的金融審計，把住房貸款作為審計關注的重點，也就是順理成章的事情。

　　據了解，在審計過程中發現當前突出的風險業務，消費性貸款業務名列其中。2002年，審計曾抽查了建設銀行廣州地區八家支行的樓宇按揭貸款，發現由於銀行貸前審查不到位或違反貸款程序，有的甚至是與不法分子內外勾結，導致虛假按揭金額達10.15億元，佔抽查資金的7.7%,大部分已形成或面臨損失。2003年，在對中國工商銀行的審計中，發現上海市分行外高橋保稅區支行向“姚康達”一人就發放個人住房貸款7141萬元，購買住房128套，用於“炒樓”贏利。2004年10月，審計署武漢特派辦在對信達資産管理公司審計時，在對該公司接收的“第二次剝離”不良貸款的審計中，著重關注了個人住房貸款形成的不良問題。隨後揭露了北京“森豪公寓”騙取銀行貸款的違規案例。就在這次審計署開始全面審計的同時，農業銀行海南省分行臨高縣支行原副行長陳建學貪污挪用鉅額公款案，于2003年12月17日東窗事發，有關案情及相關人員的處理情況成為人們關注的熱點問題。據媒體披露，因虛構借款人信息、發放虛假按揭貸款等，中國農業銀行海南省分海口某支行行長被省分行給予黨內警告、行政記大過處分。

　　看來，虛假按揭並不限于建行一家。實際上各家開展個人住房按揭業務的銀行，很可能都“或多或少發生過虛假按揭”。

　　這就意味著，隨著中國工商銀行、中國農業銀行等相繼開展住房貸款業務後，單獨對建設銀行一家的虛假按揭進行審計，實際上也已經完全不足以反映整個市場的勢態了。就個人住房貸款餘額所佔比重而言，在2001年之後，建設銀行就已被工商銀行超越。

　　而以前的審計，雖然揭露了幾個典型的、有影響的虛假按揭的大案，但這僅是通過對在商業銀行信貸資産的質量審計中查出和發現的個案，而沒有對房地産貸款業務進行系統的審計調查。

　　採訪中，范鵬司長告訴記者，這次對農業銀行的審計中，總行審計組專門成立資産質量及業務經營審計小組。從信貸管理和業務經營的內部控制入手，全面、系統的對消費信貸中的個人住房貸款和開發企業貸款的情況進行審計。

　　記者採訪中了解到，農業銀行某家分行的審計組，在實施方案中將個人住房和商業用房貸款的重要性水平列為第二位。房地産開發貸款和個人消費貸款納入了審計的視野，其業務的合規性、風險性成為檢查的重點。通過審計“揭露有無違反業務操作程序違規放貸、內外勾結詐騙銀行資金”。

　　進而，通過揭露房地産開發貸款和個人住房貸款經營管理中存在的重大違規問題和突出風險，從制度上、政策上和監管方面分析原因，提出加強管理的建議。

　　“圍繞著為中央繼續重視宏觀調控工作服務，其中金融領域是一個重點，比如提高住房貸款利率來抑制房地産價格增長過快的勢頭，我們在審計中，要加大這方面的力度。”范鵬司長強調説。

　　重在揭露大案要案線索

　　今年，審計署進一步對參審人員明確了揭露銀行經營管理中存在的重大違法違規問題和突出風險的審計目標。

　　這一目標的明確源於近期銀行業的問題頻出。

　　進入2005年，金融系統頗不平靜，從黑龍江中行高山案之後，中行北京分行、大連分行又連續涉案，農行包頭分行等一系列的重大違法犯罪案件被連續暴露出來。

　　在審計署正式對其審計之前，農業銀行在２月至５月開展風險專項大檢查，出動８萬人次，對2.5萬個經營機構進行檢查。在這種情況下，“今年對農業銀行的審計還是要把揭露重大違法犯罪案件線索作為一個重要內容。我們需要研究近期中行、農行等金融機構暴露出來案件的作案手法，從中總結如何發現大案要案線索。”審計署分管金融審計的董大勝副審計長在4月初的金融審計培訓班上這樣指出。

　　配合宏觀調控目標的實現，對住房信貸的審計成為這次農行審計的重點。採訪中，范鵬司長也告訴記者，以前強調以資産質量為重點，但從當前金融領域仍大案要案頻發的現實出發，今年的金融審計還是要把揭露重大違法犯罪案件線索作為一個重要內容。

　　防範和化解金融風險，一直被視為金融審計的責任和使命。尤其是今年，金融領域出現了一系列的大要案，對此，有關監管部門也組織了專項檢查。“這種情況下的審計人員的壓力可想而知”。聯絡到目前正在開展的保持共産黨員先進行的教育，審計署自上至下開始了對今後工作的思考。對農業銀行的審計，成為金融審計進一步解放思想，找到差距，開拓創新的起點。

　　據了解，今年審計署金融審計工作將圍繞以下原則展開：以真實性為基礎，以檢查內部控制制度為切入點，以整體資産質量為主線，以揭露重大違法違規問題為突破口。

　　於是，今年的農業銀行審計則在於通過揭露金融領域重大風險問題和違法案件線索，注重從體制、制度、政策和監管等方面分析原因，提出建議，促進建立安全穩定的金融運行機制。

　　據總行審計組的一位審計人員介紹，審計人員在審計中結合群眾的舉報，加大了對違法違紀案件的查處力度。對此，以下幾個方面成為審計人員關注的重點：對被審計單位及個人嚴重違反《會計法》等財經法規，情節嚴重、性質惡劣的；對違規經營、嚴重瀆職等造成重大損失或浪費的；對挪用侵吞私分國有資産，涉嫌貪污、受賄的；對以各種方式騙取銀行資金的，一定要查深、查透、查實，準確定性，並落實責任人，涉嫌違法犯罪的將及時按程序移送司法機關。（常 琪）（中國時代經濟出版社　審計署金融司）