如果不調控或許房價比現在還高
——專訪住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹

    新華社北京３月６日電（記者杜宇）近期公佈的樓市調a控政策措施，引發社會關注。針對部分熱點話題，住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹６日接受新華社記者專訪。

    記者：有觀點認為新一輪房地産調控政策，只是既有政策的重申，你怎麼看？

    秦虹：當前，房價上漲預期增強，不同地區房地産市場出現分化，在這個關鍵時期，政府出臺調控政策，對於扭轉市場預期有積極作用。

    這次的調控政策其精神、核心內容與２０１０年的“國十條”，２０１１年的“國八條”一脈相承。這表明政府調控房地産市場的政策方向沒有變化，即抑制投機和投資性需求，滿足合理的住房需求。

    從一些具體措施來看，體現出政策從嚴從緊的特點，比如對限購、限貸提出了更細的要求。

    記者：樓市調控細則對於限購作出了更細的規定，你怎麼看待限購在房地産調控中的作用？

    秦虹：行政手段與經濟手段相比各有特點，行政手段剛性較強，缺乏彈性，對市場的傷害較大，但相對容易較快見效。而經濟手段彈性較強，市場的選擇性好，但何時見效的不確定性大，常常是見效滯後。所以，採取什麼手段，關鍵要看追求什麼效果。

    在短期政策效果出現後，應儘快建立長效機制，恢復市場自我調節、自我修復的功能，還原市場客觀的運行規律。

    目前我國的房地産市場交易量已是年超１０億平方米的超級規模，涉及上千萬購房家庭，政策更應充分發揮經濟手段作用，注重科學、系統、精細和長遠。

    記者：很多人都呼籲“加快建立和完善引導房地産市場健康發展的長效機制”，你認為這個長效機制應包括哪些方面內容？

    秦虹：建立房地産市場的長效機制，關鍵要解決好以下問題，一是農村轉移人口“市民化”的住房政策是什麼？二是讓地方政府擺脫對土地收益的依賴的財政體制是什麼？三是如何解決房地産市場在大中小城市之間不平衡以及不同居民之間住房資源佔有極不平衡的問題？四是如何開放居民多元化的投資渠道等問題。目前社會仍在期待，希望相關的改革儘快推進。

    記者：個人售房徵２０％交易稅，大家擔心將負擔轉嫁給買房人。你怎麼看這種擔心？

    秦虹：新房和舊房市場都一樣，房産轉讓過程本該由賣方承擔的稅收能否直接或變相轉嫁給買方，主要取決於當地市場的供求關係。當供應短缺時，一般由賣方決定價格，稅較容易轉嫁，相反則難以轉嫁。

    如果分析一下我國目前的住房市場，可以發現，絕大部分城市的房産交易仍是以新房交易為主，且新房供應量充足，二手房市場規模較小，轉嫁的風險有限。但在一線城市二手房的規模與新房相當，且由於城市規模大，二手房所處的位置優越，供給有剛性，所以就相對容易轉嫁。但最終還是由供求決定。

    許多人都反映，這一政策傷及了改善性需求。我認為，對二手房交易量大的大城市確實會有一定的影響。

    為了儘量減少對真實改善性需求增加成本，我建議，要繼續嚴格執行２００６年國家稅務總局文件中關於確保納稅人合法權益的規定。即：“對出售自有住房並擬在現住房出售１年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用５年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。”

    繼續堅持執行這一政策，切實達到對投機性需求進行抑制，對合理的住房需求給予支持的政策目的。

    記者：有觀點説“樓市十年九調，房價屢調屢高”，你怎麼評價這些年來的調控？

    秦虹：房地産市場複雜程度高，影響房價變化的因素多，調控的難度很大。但房價是否就是調控調高的？這也要客觀分析，政府不斷地調控，而房價還在漲，但如果不調控呢？或許房價比現在還高、漲得還快。

    從２００３年以來的房地産調控，本身除了房價外還包含了許多內容，如宏觀經濟的平穩增長、調結構、防通脹、保民生等，房價只是調控目標中的重要內容之一。

    房地産是國民經濟的基礎性産業，是居民的基本生活資料，在任何一個國家都是受到高度關注的産業。房價難調，還有很多除房地産市場本身之外的其他因素在産生影響。