中國政府網訪談

[主持人]各位網友大家好，歡迎收看中國政府網在線訪談。今天我們將邀請兩位嘉賓就《不動産登記暫行條例》的有關問題與網友進行在線討論，這兩位嘉賓是：國土資源部不動産登記局常務副局長冷宏志，歡迎您。2014-08-27 14:54:47
[國土資源部不動産登記局常務副局長冷宏志]大家好。2014-08-27 15:01:49
[主持人]另外一位嘉賓是十二屆全國人大代表、中國社會科學院長城學者孫憲忠，歡迎您。2014-08-27 15:02:23
[十二屆全國人大代表、中國社會科學院長城學者孫憲忠]大家好。2014-08-27 15:02:55
[主持人]首先來看第一個問題，為什麼要開展這樣一個不動産統一登記工作，請冷局長給大家説説。 2014-08-27 15:03:01
[冷宏志]開展不動産統一登記工作是國務院機構改革和職能轉變的一項重要內容，主要是為了解決分散登記的諸多弊端。在分散登記模式下，既容易出現産權交叉、重登漏登、重復抵押等問題，影響不動産交易安全；也造成機構重復設置、資源浪費、行政成本增加，不方便群眾和企業；還造成“信息孤島”，不利於公眾查詢和信息共享，必須通過統一登記來解決。同時，開展不動産統一登記工作是推進國家治理體系和治理能力現代化的必然要求，是市場經濟發展和市場化改革的必然選擇，是全面深化改革的重要基礎，這項工作對於完整保護不動産權利人合法財産權，保障不動産交易安全，推進簡政放權、提高政府治理效率和水平，方便企業、方便群眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代産權制度都具有重要意義。2014-08-27 15:03:29
[主持人]既然這項工作非常的重要，不動産統一工作的要求和目標是什麼呢？ 2014-08-27 15:05:47
[冷宏志]按照黨中央、國務院的統一部署和安排，這項工作要堅持積極推進、穩妥把握，謀定而後動，精心組織，確保工作規範有序；堅持統籌兼顧、科學安排，既充分繼承原有工作成果和經驗做法，又統籌兼顧不同部門行業管理和交易監管需求及國家改革需要；堅持因地制宜、分類指導，充分考慮國家、省、市、縣不同層級的職責分工，根據不同地區不同類型不動産登記的特點，科學做好分類指導，加快形成權界清晰、分工合理、權責一致、運轉高效、法治保障的不動産統一登記體系。2014-08-27 15:05:59
[冷宏志]從現在開始直至2017年底前，在建立和落實好各級不動産登記機構的基礎上，做到職責明確、機構健全、運轉正常；依據統一的法律法規和完備的技術標準，規範開展登記工作；統一窗口辦理，更加便民利民；全面實現信息共享並依法提供信息查詢服務，基本實現登記機構、簿冊、依據和信息平臺“四統一”。2014-08-27 15:07:05
[主持人]孫教授，在您看來《不動産登記暫行條例》對於健全法律制度有什麼意義？2014-08-27 15:08:35
[孫憲忠]《物權法》來看，有著內在的必然的聯絡，從市場經濟體制的角度來看，我們很容易理解，在這個市場體制下，我們經常要從事一些不動産的交換和事實行為，但是説到底，比如説建設用地要搞清楚是誰的，權利制度是抽象的東西，我們怎麼知道土地權呢，他的佔有能不能充分的表示他的權利，還是不夠的，因為佔有不是能夠獲得法律的充分承認和保護。所以在法律上必須要有一個法律根據，就是現在説做的不動産登記，在物權立法的時候就這個問題進行了很多充分的討論和研究了，在《物權法》第9條寫上了不動産物權的設立和變更、轉讓和消滅都要進行不動産的登記，在第16條裏面寫上統一登記的原則。為什麼寫上統一登記的原則呢，剛才冷司長講的非常對的，原因就是現在必須要統一了，司長講了多重登記導致的問題，法律的基礎搞亂了。比如我們開發一個房屋，首先要有地，然後要有房，一部分登記在土地部門，有一部分登記在房屋管理部門，但是在實際當中地和房是離不開的，分開登記就必然會導致制度的紊亂。從物權法的角度來説，建立統一登記是必須要實行的，他們兩者存在必然的聯絡。2014-08-27 15:09:37
[主持人]冷局長，如果要實現不動産的登記，國家和地方要做好哪些工作呢？2014-08-27 15:14:58
[冷宏志]對於如何實現不動産統一登記，我們的總體安排是，從2014年開始，力爭1年左右時間基本完成各級職責整合和基礎制度建設；2年左右時間逐步銜接過渡，統一規範實施；3年左右時間全面建立並完善各項制度；4年左右時間建立有效運行的不動産登記信息管理基礎平臺。即：2014年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度；2015年健全配套制度，平穩有序實施；2016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現信息共享，依法公開查詢。2014-08-27 15:15:38
[冷宏志]上述所有工作的前提是各級登記機構的統一，沒有統一面向社會的機構，不動産統一登記就無從談起。在國家層面，重點抓好登記簿冊、登記依據和信息平臺這“三統一”，既要做好頂層設計，又要協調統籌推進。地方層面，要首先按照國家的有關要求，力爭今年年底前完成登記職責整合，並在此基礎上，形成統一的機構，做好各級資料移交、系統對接、工作銜接等，積極穩妥實施不動産統一登記制度。2014-08-27 15:16:34
[主持人]冷局長，您覺得為什麼要制定《不動産登記暫行條例》呢？2014-08-27 15:17:36
[冷宏志]制定出臺《不動産登記暫行條例》是建立不動産統一登記制度的基本法律依據，具有重大意義。首先，建立不動産統一登記制度，有利於更好地保護不動産權利人合法財産權，保障不動産交易安全，維護正常的市場交易秩序。不動産登記的目的就是確定不動産的權利歸屬，並在登記簿上進行記載公示，從而達到保護不動産物權的目的。以前分散登記，由於各部門的登記方法、技術規程等不一致，很容易導致各種不動産權利的重登、漏登現象。由不同的部門管理和登記，容易導致農林用地、農牧用地以及林牧用地之間的權屬界線不清，權利歸屬不明確，引發眾多矛盾和糾紛。統一登記後就可以減少甚至杜絕類似的問題發生，可以更好地厘清當事人之間的不動産權利界限，減少權屬糾紛，提高登記的準確性和權威性，可以更好地維護當事人的不動産物權。同時，統一登記實施之後，建立不動産登記信息依法公開查詢系統，將有效保障不動産交易安全，維護不動産市場的正常交易秩序。2014-08-27 15:19:09
[冷宏志]其次，建立不動産統一登記制度，有利於提高政府治理效率和水平。目前，相關不動産管理部門都在辦理不動産登記，各個部門都配備了一整套專門的人員、機構、場所以及設施設備等，國家不僅為此多支付人力物力成本，而且由於各部門之間的職能交叉，容易導致各部門之間的爭權奪利或者扯皮推諉，降低行政辦事效率。建立不動産統一登記制度，理順部門職責關係，將房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記以及海域登記的職責整合由國土資源部一個部門承擔，可以大大減少政府行政成本，提高辦事效率，提高政府的公信力。2014-08-27 15:19:39
[冷宏志]第三，建立不動産統一登記制度，有利於方便企業、方便群眾，減輕當事人的負擔。統一登記之後，將分散在多個部門的不動産登記職責整合由一個部門承擔，減少辦證環節，可以讓當事人少跑路，減輕當事人負擔，方便企業和群眾。不動産作為老百姓的重要財産，需要有明確的登記法律法規予以保護。制定《不動産登記暫行條例》，主要是將中央確定的加快形成權界清晰、分工合理、權責一致、運轉高效、法治保障的不動産統一登記體系，以及不動産登記的相關制度法律化，為最終實現各類不動産從分散登記到統一登記的轉變，轉變政府職能，保障不動産交易安全，保護不動産權利人的合法財産權提供法律法規依據。2014-08-27 15:20:04
[主持人]孫教授，信息查詢共享要遵循哪些原則呢？2014-08-27 15:20:09
[孫憲忠]很多人提出了自己的一些設想，他們希望不動産信息能夠充分公開，讓大家都能夠查詢。從法理上來講，是有缺陷的。為什麼要建立登記的制度，對哪些人要公開，實際上跟物權法和市場交易和秩序是密切相關的。我們建立這個制度，就是要讓利害關係人要知道交易中間的權利所在，也可能存在交易風險的所在。一個簡單的例子，張三把房子賣給李四，李四給王五設立了抵押，李四買房子的時候要知道有多大的債權，這個對他來講是很重大的問題，如果這個房子有抵押權，最後又被收走了，雖然他也通過其他方式得到救濟，但是救濟起來也是很難得。所以我們要在法律上首先要建立一個風險防範的機制，我們就必須要知道這個房子首先是不是張三賣給他的是真是假，最關鍵的是有設置其他權利的負擔，這個信息對他是必要的。從李四的角度來講，要查詢這些情況。從這個角度也總結一個基本的規則，如果説要許可別人來查詢，也只能是許可和這個交易有關的人來查詢，我們是為了保證交易安全，不是為了其他的一些原因，只是涉及到當事人雙方的交易，當事人和利害關係人才有權利去查詢。2014-08-27 15:21:03
[主持人]冷局長，不動産登記暫行條例在立法上遵循哪些思路？2014-08-27 15:24:58
[冷宏志]一是貫徹落實黨中央、國務院關於加快政府職能轉變的要求，落實不動産統一登記“四統一”的要求。不動産統一登記的核心是要做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。《不動産登記暫行條例（徵求意見稿）》在立法的指導思想上突出“四統一”的要求，明確由國土資源部負責指導、監督全國不動産登記工作，避免政出多門；明確不動産登記機構應當按照國土資源部的規定設立統一的不動産登記簿，確保不動産登記的權威；明確申請、受理、查驗、登記等一系列登記程序，確保不動産登記行為的規範化，等等。2014-08-27 15:25:43
[冷宏志]二是保護和穩定物權。不動産統一登記是行政管理體制的改革，目的是方便群眾，提高行政效率，不是對産權關係的調整。《暫行條例》明確，不動産權利人已經依法享有的不動産權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響；本條例施行前依法頒發的各類不動産權屬證書和製作的不動産登記簿繼續有效。三是把便民利民和方便群眾貫穿始終。《暫行條例》明確，不動産登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。不動産登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。不動産登記機構能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動産登記申請人重復提交，等等。在立法制度設計中，把提高辦理效率、便民利民的要求貫穿始終。2014-08-27 15:26:50
[冷宏志]四是嚴格規範，提高不動産登記工作的嚴肅性、權威性和公信力。不動産統一登記對於建立健全現代産權制度具有十分重要的意義，必須保證登記工作嚴格、規範。《暫行條例》對不動産登記的申請條件、審查程序、查驗要求以及不動産登記簿的設置與管理、登記資料的查詢和保護等作了全面規定，明確了登記機構的職責和不依法履行職責的法律責任。2014-08-27 15:29:04
[主持人]實施不動産統一登記如何切實保障不動産物權穩定，進一步簡政放權、方便企業和群眾？2014-08-27 15:29:41
[冷宏志]國家實施不動産統一登記，只是將分散在各個部門的登記工作進行整合、融合，由一個部門按照統一的標準和要求來承擔，不是另起爐灶。不動産統一登記制度實施後，原先老百姓依法取得的各類權利證書繼續有效，企業和群眾辦理不動産登記手續將更加方便。為保持工作的穩定連續，今後將採取以下主要措施：一是確保證書繼續有效。按照“不變不換”的原則，做好新舊證書銜接，現有證書繼續有效，適時組織地方發放新的統一證書，不增加企業和群眾負擔。2014-08-27 15:30:13
[冷宏志]二是更加便民利民。通過設立統一的窗口，減少辦證環節、優化辦證流程，採取“一站式”服務、“首問負責”等措施，更好地方便企業和群眾申請辦理不動産登記。三是進一步提高服務水平。進一步厘清政府與市場的關係，通過將一部分非政府職能推向市場或向市場購買服務，積極培育和健全市場服務體系，充分發揮仲介組織積極作用，更好地服務企業和群眾。2014-08-27 15:31:22
[主持人]孫教授，不動産為什麼要採取依申請的原則？2014-08-27 15:32:07
[孫憲忠]我們首先要知道這個權利不是登記而來的，比如你要買我的房子，你要知道不是從登記機關買房，我們是借助登記的措施實現國家通過登記把權利轉移給你，權利本身不是從登記産生的，這是我們首先要了解清楚的。沒有登記的肯定會有很多的權利。為什麼我們要説到申請原則，在現實的生活中，如果登記的情況下，就能夠獲得法律充分的承認和保護。沒有登記的話，常常就得不到法律的保護和承認。2014-08-27 15:34:41
[孫憲忠]在現實生活當中，在物權立法當中做調研的時候就遇到了這種情況，有些人登記在別人的房産下，有些明星給房地産商代言，給他一個房子，寫了協議，後來這個房子一漲價把房子賣給別人了，可是他沒有登記，別人買了房子就辦了登記，這種情況下，法律當然要保護辦了登記的人。在這種大前提的情況下，我們就知道了如果做一個不動産的權利人你要充分的意識到，只有獲得登記才能夠獲得法律的充分承認和保護，所以就必須要積極主動的辦理登記。權利是你的，國家不能強制性的，但是你要知道要獲得國家的保護，就要積極主動的申請登記，這就是申請原則的基本依據。2014-08-27 15:36:12
[主持人]冷局長，如何實現從分散登記到統一登記的平穩過渡？2014-08-27 15:37:31
[冷宏志]不動産登記涉及千家萬戶、各行各業，實施統一登記既不能影響權利人的合法權益，也不能影響正常交易。為此，各級各層面要在資料移交、系統對接、工作銜接上，保持平穩有序，不能出紕漏和差錯。要抓緊調查了解各部門不動産登記人員機構、職責範圍、政策法規、技術標準、資料管理和信息系統建設等情況，形成符合本地特點的工作方案，規範開展資料移交，穩步進行系統對接，逐步銜接工作。在此過程中，國家將做好頂層設計，加強監督和指導，地方要主動作為，積極實踐探索提供支撐。2014-08-27 15:37:55
[主持人]在農村實施不動産登記的考慮和安排是什麼？2014-08-27 15:38:55
[冷宏志]農村土地、房屋等是不動産統一登記的重要內容，要加快推進，這既是維護農民權益的重要手段，推進農村改革的産權基礎和法律保障，也是中央的明確部署和要求。在工作中，國土、財政、住建、農業、林業等部門加強溝通協調，成立領導小組，系統組織，全面部署，推進工作。特別是今年不動産登記工作部際聯席會議制度建立以來，各部委之間進一步密切合作，溝通渠道更加暢通，有效推進工作開展。2014-08-27 15:39:32
[冷宏志]目前，農村集體土地所有權確權登記發證已經基本完成，實現了全覆蓋，下一步將繼續深化完善有關成果。按照中央有關部署，農村宅基地和集體建設用地使用權登記發證工作將加快推進，國土資源部與財政部、住建部、農業部、林業局已經聯合下發文件，將農房等地上的建築物、構築物納入工作範圍，實現統一調查、統一確權登記、統一發證，力爭儘快完成房地一體的調查確權登記頒證工作。農村土地承包經營權登記納入不動産統一登記範圍後予以五年的過渡期，目前正在試點推進。2014-08-27 15:40:22
[主持人]今天的訪談到此結束，謝謝兩位嘉賓的精彩解答。2014-08-27 15:42:27