《廣州市物業管理暫行辦法》昨出臺，過半數業主同意才可漲物業費

利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益歸全體業主共有，要設立專項賬戶管理並定期向全體業主公開。《廣州市物業管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）昨日出臺，將從5月1日起正式實施。其中對業委會成立難、物管收費、共有物業收益等老百姓關注的焦點問題作出了回應。 

業委會籌備期限由6個月延至1年

首次業主大會籌備組成立難、爭議多等問題，已成為制約成立業主大會的瓶頸。

《辦法》進一步完善了業主大會籌備制度，創新建立實操性強的有效機制。按照規定，籌備組業主代表是按業主聯名推薦人數多少的順序産生。籌備組成員名單應當向全體公示，並建立對公示名單有異議的處理機制。

建設單位和物業服務企業應當在規定期限內向街道辦事處、鎮人民政府提交成立業主大會所需的資料。逾期仍拒不提供的，由房屋登記機構免費提供業主姓名和房屋面積等資料。《辦法》規定，街（鎮）應當組織籌備組成員集體學習籌備成立業主大會和業主委員會的相關規則；籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府在籌備組成員中提名，經過半數籌備組成員同意後産生。《辦法》還建立了籌備組會議議事制度，籌備組作出決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。

《辦法》規定，可以將籌備組完成籌備工作期限由6個月延長至1年。

因小區人數多、場地受限、採用傳統書面方式徵集業主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難，導致召開業主大會難，形成決議難，《辦法》創新提出建立業主決策電子投票系統。

公共物業收益納入專項賬戶管理

有市民反映，小區公共物業收益被侵佔的情況較多，産生的主要原因是業主共有部分的信息不公開、産權不清晰、公共收益管理混亂等。

對此，《辦法》作出了明確規定，“新建物業出售時，建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。物業服務企業或者街道辦事處、鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域公告全體業主”；其明示或者公告的內容包括了物業管理區域內業主共有部分、共用場地和綠地等信息。

同時，“利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益依法歸全體業主共有，由管理規約約定或者相關業主、業主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理並定期向全體業主公開，管理機構不得擅自挪用”。

領預售證前要公開招標物管公司

目前，有不少小區都出現開發商、物管是“一家人”，由此導致成立業委會難等種種矛盾。《辦法》明確提出，建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，並書面簽訂前期物業服務合同。

對違反該規定的行為，由房地産行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，並在企業誠信檔案中記錄其違規行為。

物業服務收費調價過程不規範是目前業主投訴較多的問題。《辦法》明確了業主大會成立之前調整物業服務收費標準的專項審計、公示公告、業主表決人數、救濟途徑等程序要求。

業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的，物業服務企業應當對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計，取得審計報告；在小區公告調整物業服務收費的相關事項，並書面告知物業所在的街道辦事處、鎮人民政府，居民委員會、村民委員會以及區、縣級市價格行政管理部門和房地産行政主管部門；調價方案必須經專有部分佔建築物總面積二分之一以上的業主且佔總人數二分之一以上的業主表決通過，表決結果應當以書面形式在小區公示60日以上。