12月28日拍攝的經過舊村改造後的義烏市五愛村。隨著城鎮化進程的不斷推進，將有越來越多的農民走向城市。農民工市民化，不僅是房地産去庫存的解決路徑，對於房地産市場而言，也是切切實實的需求之所在。 龔獻明攝（新華社發）

長期來看，房地産發展還有潛力和空間。一方面我國經濟逐步進入中高速增長的新常態，長期向好的基本面沒有改變；另一方面，我國城鎮化發展進入了較快發展的中後期，中央提出今後一個時期著重解決好現有“三個一億人”的問題，城鎮居民住房需求潛力依然巨大。同時，這也是房地産行業調整的時機，企業的發展思路，必須隨未來的需求改變，更加專業化、規模化、集約化——

化解房地産庫存成了一段時期以來的熱詞。到底該怎麼化解？中國房地産業協會會長劉志峰説，從表面看，中央經濟工作會議是在講化解房地産庫存，擴大有效需求，將通過深化住房制度改革解決市民的住房需求，把公租房擴大到非戶籍人口，講城市宜居性等問題。深層次看，是在建立新的房地産業發展和城市發展體系，對房地産業做出方向性、戰略性選擇。

什麼樣的現狀需面對

北、上、廣、深需要增加住房土地供應，增加住房總量。一些三四線中小城市，特別是吸納就業、人口聚集等功能較弱的城市，住房需求增長有限

住房和城鄉建設部房地産市場監管司司長高志勇認為，當前，城市間、區域間市場分化明顯。北、上、廣、深和東部地區經濟發達城市，個別西部地區的區域中心城市成為外來人口的集中流入地，住房需求依舊旺盛，供求矛盾相對緊張。北、上、廣、深需要增加住房土地供應，增加住房總量。一些三四線中小城市，特別是吸納就業、人口聚集等功能較弱化的城市，住房需求增長有限，近年來出現了一定程度的供大於求、庫存增加等特點。

房地産行業産品形態逐步從住房為主轉向住房與跨界地産並重。一些三四線城市住房供應出現了相對的階段性過剩，不少開發企業將發展重點逐步轉向物流地産、健康養老地産、文化地産、旅遊地産等。

與此同時，行業利潤率逐步從較高水平向各行業平均水平回歸。過去很多房地産企業的毛利率都在30%以上，目前的毛利率都降到了20%以下，凈利潤率下降到10%甚至更低水平。

“房地産需求高增長的時期已經過去了。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹説，“但是，我們從高增長的房地産市場發展走入了總量大的房地産市場的階段。2015年，商品房銷售面積預計超過12億平方米，仍是歷史最高水平”。

高志勇認為，從長期來看，我國房地産的發展仍有較大的潛力和空間。一方面我國經濟逐步進入中高速增長的新常態，長期向好的基本面沒有改變；另一方面，我國城鎮化發展進入了較快發展的中後期，中央提出今後一個時期著重解決好現有“三個一億人”的問題，城鎮居民住房需求潛力依然巨大。

什麼樣的需求將增多

農民子女入學，農村的年輕人結婚，這些農民群體已經對城鎮住房表現出了強烈的需求。城市居民消費觀念逐步從購買住房向租賃住房並舉轉變。“十二五”期間的以剛性需求為主在“十三五”期間將逐步轉向以改善性需求為主

展望未來，隨著城鎮化進程的不斷推進，將有越來越多的農民走向城市。農民工市民化，不僅是房地産去庫存的解決路徑，對於房地産市場而言，也是切切實實的需求所在。如今，農民子女入學，農村的年輕人結婚，都希望走出農村，走向城鎮，這些農民群體已經對城鎮住房表現出了強烈的需求。

城市中的住房租賃需求也正發生改變。高志勇説，居民消費觀念逐步從購買住房向租賃住房並舉轉變。2010年，我國城市居民家庭通過市場租房居住的比例佔23%，到了2014年，這個數字有了很大的變化，通過市場租賃解決居住的總人口達到1億人以上。

過去十幾年，人們購買得更多的是新建商品住房。“十三五”時期，這一狀況將大為改觀，將會從過去絕對以增量交易為主，步入存量與增量並存交易為主的時期。也就是説，未來二手房交易將會逐步擴大。

這對我們意味著什麼呢？秦虹説，意味著城市將有機更新，存量房再開發將會凸顯投資價值。建築的有機更新不是拆除重建，而是在保留原有城市建築、街道機理、建築格局不變的情況下進行更新，這將産生新的投資機會。

秦虹提出，“十三五”期間，房地産需求還將有一個重要的變化，即會從“十二五”期間的以剛性需求為主逐步轉向以改善性需求為主。她説，這意味著在“十三五”期間，房地産企業的核心競爭力是産品和服務。住房需要改善的不僅僅是面積，更是功能和環境指標的大幅提高。

秦虹認為，細分市場下的房地産也有很多具有增長空間的業態。一是個性化，服務於特定人群需求的創新型産品的開發，甚至包括住宅産品。二是以改造升級和管理提升為核心的存量房的有機更新。三是以資産管理為核心的辦公商務樓宇在産業升級地區的開發。因為我國面臨著“雙升級”，一方面消費結構在升級，同時産業結構在升級，以資産管理為核心的商務辦公樓宇需求巨大。四是以産業、旅遊、養生、度假等為核心的新型地産開發。五是以服務配套為核心的老年服務社區的開發。

什麼樣的企業將留下

展望整個房地産行業裏的企業，將是大者恒大，強者愈強。“大”主要是指資金實力大，有很強的融資能力；“強”主要是指專業化能力強

高志勇説，當前全國有13.2萬家房地産開發企業，其中不少屬於需要處置的僵屍企業，“下一階段我們會做好制度設計，主要依靠市場的力量進行産業重組。”他表示。

高志勇將香港房地産市場與內地做了對比。“時至今日，在香港的房地産開發市場，10家地産企業的開發市場份額佔到香港的80%。但是我們內地目前有13.2萬家房地産開發企業，1000家一級房地産開發企業，4000家二級房地産開發企業。”

我國究竟要不要這麼多的房地産開發企業？答案不言自明，房地産行業到了亟待調整的時期。“要利用房地産調整的時機，促進行業兼併重組，提高産業集中度。”高志勇説。

秦虹認為，區別於過去前15年房地産業的擴張，是一種速度快、粗放式的發展格局，未來將步入專業化、規模化、集約化的發展。

“展望整個房地産行業裏的企業，一定是大者恒大，強者愈強。”秦虹説。

她説，“大”主要是指資金實力大，有很強的融資能力。房地産是資金密集型行業，資金實力大的企業，有很強融資能力和資金週轉速度的企業具有巨大的市場競爭力。資金實力大能熬過房地産自身的小週期波動，一定能活得更長久。“強”主要是指專業化能力強，可能企業不一定很大，但是有足夠強的專業化能力。“未來這兩類企業最具有競爭力。”秦虹説。

企業的發展思路，當然也要隨未來的需求改變。未來之市場，註定將從過去量的提升，轉向質的提高。正如財經評論員馬光遠所説，過去十幾年蓋了很多房子，但是缺的是品質上乘的房子，未來留給房地産企業的機會也在於此，那就是誰能蓋出優質的住房，誰就勝出。

劉志峰説，為群眾蓋好房子，對房地産行業而言是回到了行業的本源，房地産行業需要精雕細琢的房子，需要蓋出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子，這時候就需要有工匠精神的高標準、嚴要求來提升住宅品質，實現房地産業的持續發展。而要建好房子，首先要有好企業。

“好的房地産企業必須做到專業、專注、專心。”劉志峰説，首先要專業，無論是業態還是産品，都有體系，有標準，需要拿出本行業最優質的産品。其次是專注，要注重細節，追求完美，不惜花費時間反復創新和改進産品。三是專心，不能搞投機取巧，確保每一個環節，每一個流程，每一項服務都要達到嚴格的驗收標準，不達到標準絕不能輕易向消費者銷售。

高志勇認為，對於房地産企業而言，應制定正確的轉型升級發展戰略。要謀劃向跨界地産發展，並充分利用互聯網延長産業鏈條等，需要企業根據發展的實際情況量身定制，轉型升級越早越主動。同時，要努力改善産品結構，不斷提升品質，更好地滿足消費者的居住需求。此外，著力打造百年房企。品牌是企業成功的推動力，是企業生存與發展的生命線，房地産開發企業要增強品牌意識，實施品牌戰略，努力打造百年企業。