最高法明確房産糾紛中“一房數賣”合同履行問題

新華社北京11月30日電（記者 羅沙）最高人民法院30日公佈《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》，指導各級人民法院依法公正審理各類民事案件，其中對房地産糾紛案件中的合同效力、一房數賣的合同履行、以房抵債等問題進行了規定。

紀要規定，審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。

在合同效力方面，紀要規定，當事人僅以轉讓國有土地使用權未達到城市房地産管理法第三十九條第一款第二項規定條件為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。當事人僅以轉讓抵押房地産未經抵押權人同意為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。

在關於物權糾紛案件的審理方面，這份紀要對農村房屋買賣、違法建築相關糾紛、土地補償費分配糾紛以及訴訟時效等問題提出了指導意見。

在違法建築相關糾紛方面，紀要規定，對於當事人請求確認違法建築權利歸屬和內容的，法院不予受理，由行政部門解決；但是，違法建築致人損害的，應當按照侵權責任法的相關規定處理。完善財産徵收徵用制度也是保護産權的重要內容。

針對實踐中認識比較混亂的土地補償費分配糾紛案件，這份紀要明確，要在現行法律規定框架內，綜合考慮當事人生産生活狀況、戶口登記狀況以及農村土地對農民的基本生活保障功能等因素認定相關權利主體。要以當事人是否獲得其他替代性基本生活保障為重要考量因素，慎重認定其權利主體資格的喪失，注重依法保護婦女、兒童以及農民工等群體的合法權益。