北京市住房和城鄉建設委員會關於進一步加強老舊小區更新改造工程質量管理工作的通知

北京市住房和城鄉建設委員會關於進一步加強老舊小區更新改造工程質量管理工作的通知

各有關單位：

為貫徹落實市委市政府關於我市老舊小區綜合整治工作要求，全面落實《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》，滿足人民群眾對美好生活的需要，現就進一步加強老舊小區更新改造工程(以下簡稱改造工程)質量管理有關工作通知如下：

一、嚴格落實建設單位工程質量首要責任。改造工程實施主體作為項目建設單位應當承擔工程質量首要責任。建設單位應當堅持系統原則，樹立大質量觀和大安全觀，統籌文明施工、質量、安全、環保、疫情防控等各項工作；用“大建設”統籌各專業有機配合，提升建設效能；以城市韌性建設防範各類風險；用新基建為智慧治理提供強力支撐。建設單位要完整、準確、全面貫徹新發展理念，嚴格落實項目法人責任制和質量終身責任制，加強建設全過程質量安全管理，嚴禁“邊設計、邊施工”，應按規定組織工程竣工驗收，督促參建單位嚴格執行工程建設標準，不得降低工程質量標準，不得將工程發包給不具備相應資質等級的單位和個人。

建設單位不具備管理條件的，應當委託全過程工程諮詢服務單位等專業機構，或者實施建築師負責制，對改造工程全過程進行專業管理和服務。

二、堅持黨建引領。政府投資項目建設單位應在項目建設全過程強化黨組織的主體責任和監督責任，嚴格落實“三重一大”集體決策制度，將立項、規劃、招投標、施工許可等基本建設程序履行、質量安全風險管控、項目組織機構設立、工期管理、工程款按期足額支付等重點事項納入決策範圍，規範決策程序，強化監督檢查和責任追究。

改造工程開工前，建設單位應當組織各參建單位向項目所在地鄉鎮政府、街道辦事處和社區報到，共同建立項目治理機制，落實關鍵工序公示制度，定期溝通項目建設情況和居民訴求，推動實現建設項目共建共治共享。

工期在6個月及以上的項目，建設單位應當牽頭組織施工總承包、監理、專業分包和勞務分包等單位，在施工現場建立項目黨支部或臨時黨支部，充分發揮基層黨組織戰鬥堡壘作用和黨員先鋒模範作用，有效發揮一線作業人員中黨員的質量安全示範引領作用，以黨建為引領，促建設施工水平提升。

三、積極探索創新建設管理模式。鼓勵區域集成，將相對集中的小區放在一個片區綜合考慮，積極推行工程總承包模式，選擇信譽良好、設計施工能力強的企業，實施老舊小區改造工作。鼓勵專業集成，統籌“六治七補三規範”內容，集中實施治危房、補抗震節能、補市政基礎設施、補居民上下樓設施、補社區綜合服務設施等相關工作，合理安排施工工序，減少重復建設。探索改造工程投融資、建設、運營一體化模式，構建“誰投資、誰建設、誰運營、誰維護、誰受益”的發展機制，由項目實施單位一併負責接收物業管理，促進改造工程質量安全水平提升。

四、確保有效施工工期。建設單位應當根據工期定額和工程的具體條件計算定額工期，並根據定額工期合理確定工程工期。建設單位確需壓縮定額工期的，應提出保證工程質量、安全和工期的具體技術措施，根據技術措施測算確定要求工期，並按照規定列支趕工增加費；壓縮定額工期的幅度超過10%(不含)的，應組織專家對相關技術措施進行質量安全符合性和可行性論證，並承擔相應的質量安全責任。

施工單位應精細化安排施工計劃和進度，確保合理施工，不得盲目搶工和不合理施工。

五、建立健全工程質量追溯機制。改造工程的建設、勘察、設計、施工總承包、監理單位的法定代表人、項目負責人和為建築主體或者承重結構供應預拌混凝土、預製混凝土構件、鋼筋的企業的法定代表人，應當按照規定要求籤署工程質量終身責任承諾書。各參建單位應當嚴格按照《北京市住房和城鄉建設委員會關於加強工程質量影像追溯管理的通知》要求，加強施工過程追溯管理，重點確保隱蔽工程、防水工程、外墻保溫工程施工質量的可追溯性；推行舉牌驗收制度，對關鍵工序、關鍵部位隱蔽工程施工以及分戶驗收實行舉牌驗收，明確分項工程名稱、驗收部位、驗收內容、驗收結論、驗收人、驗收時間等，並留存影像資料，影像資料應當在工程竣工後交付使用單位或物業單位。

六、確保設計滿足施工需要。建設單位應當督促設計單位提高設計質量，要求設計單位在設計前開展入戶調查，全面掌握改造房屋結構、室內外管線佈置等現狀後方可開展項目設計。設計單位應針對外墻防水、外墻保溫施工、上下水改造等進行專項設計，明確細部構造和技術要求，並出具施工圖設計文件。設計單位應指派專人加強施工現場跟蹤指導服務，及時提供技術支撐和指導。嚴格設計變更管理，因特殊原因確需設計變更的，應當按照規定經建設、設計、施工、監理單位項目負責人簽字確認並加蓋單位印章，且完成施工圖設計文件修改後方可執行。

七、加強主要建築材料質量控制。施工單位在投標時應當明確主要材料的材質、規格、型號和品牌，中標後不得擅自更換。施工單位應當按照規定通過市住房城鄉建設委建築節能與建材管理服務平臺報送供應信息和採購信息。外保溫材料應選用防火等級符合我市相關規定的材料。參建單位應當依職責分別做好外保溫材料集中採購，以及取樣、標識、封樣、送樣等見證檢驗工作，確保見證取樣送檢的材料與用於工程實體上的材料性能相一致。外窗應選用隔音、隔熱及氣密性品質優良的産品，鼓勵採用安全性能更高的外窗産品替代外窗防護欄相關防護和防盜功能。加強材料進場驗收管理，對於鋼筋、防水、保溫等主要建築材料實施一次進場檢驗，取消二次復試。監理單位應規範見證和平行檢驗工作，嚴格不合格建築材料、構配件和設備的退場管理。

八、嚴格施工組織設計和專項施工方案的編制和實施。施工單位應當按要求編制改造工程施工組織設計。改造工程建築面積在5萬平方米及以上或涉及抗震加固的，應當由施工單位技術負責人組織施工組織設計專家評審。混凝土工程、鋼筋工程、鋼結構工程等涉及主體結構質量安全的分部分項工程，防水工程、建築裝飾裝修工程、屋面工程、建築電氣、建築節能工程等涉及主要使用功能的分部分項工程，冬期施工、雨期施工等季節性施工，施工試驗、施工測量、施工監測等技術質量控制，採用新技術可能影響工程施工質量安全，尚無國家、行業及地方技術標準的分部分項工程，應在施工前編制專項施工方案。施工單位應當嚴格按照經審查合格的施工方案進行施工。監理單位應當對施工方案實施情況按規定進行檢查。

九、提高施工各層級技術交底的針對性。施工單位應當按規定編制施工組織設計、專項施工方案和施工作業的交底文件，並按規定向項目主要管理人員、專業工長、專業施工班組或專業分包作業人員進行交底。施工交底文件的內容應當具有較強的針對性、指導性和可操作性，應根據施工特點和施工需要，結合交底對象的具體情況進行確定，不得簡單照搬標準規範的條款，不得將通用要求作為對本工程的具體要求。

十、推行樣板引路和“雙牌”公示制度。工程開工前，施工單位應當編制樣板計劃，明確工程實體上樣板設置部位，樣板段(間)的具體部位為同一工序的第一次施工部位。樣板段(間)施工完成，經驗收合格後，主動接受業主等各方的監督並指導施工。

施工單位應當在施工現場設立“責任主體公示牌”及“主要材料公示牌”。“責任主體公示牌”應當載明建設、施工、監理、勘察、設計、檢測機構單位名稱及項目負責人姓名、電話。“主要材料公示牌”應當載明材料生産廠家、出廠檢測報告及進場復試結果等內容，並在顯著位置註明公開電話，接受居民監督。

十一、加強施工過程質量管控。施工單位應當合理安排施工工序，外墻保溫施工應當在外墻防水、外窗施工完成後進行。對於外墻保溫施工，建設單位應當提前協調相關部門拆除首層違建，確保外墻保溫板安裝完整，並在施工完成後委託檢測單位對保溫板與基層的粘結強度、保溫板後置錨固件進行現場拉拔試驗，試驗合格後方可隱蔽；設計單位應根據住戶是否同意拆除外窗護欄等實際情況確定護欄外收口封閉的部位和方式；施工單位應當嚴格按照設計圖紙施工，外墻保溫粘接面積和錨釘數量應符合設計和規範標準要求，重點區域應採取加強方式固定。對於外窗改造施工，設計單位應當確定外窗尺寸和安裝位置，明確安裝和收口技術措施；施工單位應當確保外窗安裝固定牢固、密封嚴密，並在安裝完成後按照設計圖紙及規範要求收口，不得隨意借用拆除窗戶的固定點進行安裝。

十二、紮實開展質量風險分級管控和測評工作。工程開工前，建設單位應通過北京市房屋建築和市政基礎設施工程質量風險分級管控平臺(以下簡稱“質量風險分級管控平臺”)，確定項目綜合風險等級。工程建設過程中，建設單位應牽頭組織各參建單位建立健全風險管控體制機制，制定工作制度，明確責任主體，全面系統識別工程建設各階段、各環節質量安全風險，採取措施有效管控風險，確保建設工程質量安全。

建設、施工和監理單位應當主動開展建設工程質量安全狀況測評工作，定期對所承擔的工程項目各階段、各環節質量安全狀況進行檢查，對質量安全管控情況進行評價，並將檢查和評價結果上報至質量安全風險分級管控平臺，實現精細化治理。

十三、加強新材料、新技術、新工藝、新設備應用管理。新材料、新技術、新工藝、新設備(以下簡稱“四新”)應用應當嚴格遵循安全耐久、易於施工、美觀實用、經濟環保等原則。採用“四新”應用前，建設單位應當嚴格落實專家論證制度，專家人數和專業組成應當符合相關規定。專家論證通過後，建設單位應當在招標文件中明確“四新”相關技術指標和要求，施工單位應當在投標的施工組織設計中針對“四新”相關要求，制定切實可行的施工方案，建設單位評標時應當重點評定施工方案可行性。建設單位應當按規定加強“四新”應用執行方案管理，組織編制“四新”施工和驗收企業標準，切實加強供應企業資質、生産能力、信用審核管理，督促施工、監理單位全面履行進場驗收制度，推行首段(首件)、施工工藝樣板引路驗收制度。工程交付使用前，建設單位應當制定“四新”應用公示告知書及使用提示説明書，就産品在使用過程中的注意事項及可能産生的影響向使用者進行詳細説明。

十四、堅持創新引領。改造工程各參建單位應當按照《關於激勵本市房屋建築和市政基礎設施工程科技創新和創建智慧工地的通知》要求，積極主動在施工現場採取信息化管理方式，採用物聯網智慧技術及相應設備，推進科技創新和智慧工地創建工作，逐步實現改造工程智慧管理、智慧創安、智慧提質、智慧增綠、智慧創衛、智慧建造。

十五、做好成品保護工作。施工單位應當制訂改造工程成品保護工作方案，配備專職人員負責成品保護工作，明確相關管理人員、主要工種的工長、班組長等人員成品保護職責。建設單位直接發包的工程，建設單位應當明確施工總承包單位和專業承包單位施工現場管理和成品保護責任。施工單位完成每道工序，進行下一道工序施工前，應當進行工序交接檢查，各工序交接應當採用書面形式由交接雙方簽字確認，防止成品污染、損壞或丟失。監理單位應當加強關鍵工序施工質量過程檢查。帶戶施工時，施工單位應當做好居民戶內設備設施保護工作，不得破壞居民戶內非改造部位設備設施。確需改移戶內設備設施的，改造工程施工完畢後，施工單位應當及時予以恢復，確保設備設施改移前後使用功能不變。

十六、嚴把關鍵環節質量驗收關。施工單位應當建立工序自檢、交接檢和專職人員檢查的“三檢”制度，未經驗收或驗收不合格不得進行下一道工序。外窗工程、外墻防水、屋面工程完工後，鼓勵建設單位邀請房屋住戶參與驗收。工程竣工驗收前，施工單位應當嚴格按照規範標準要求，完成平屋面的蓄水試驗或坡屋面的淋水試驗，以及外窗抗風性能、空氣滲透性能、雨水滲透性能等檢驗項目。涉及上下水改造項目，施工單位應當對衛生間防水部位防水層厚度進行100%檢測檢查。工程完工後，建設單位在單位工程質量竣工預驗收合格的基礎上，可以根據實際情況，分棟、分小區分期組織單位工程質量竣工驗收，做到隨竣隨驗，充分保證居民正常生活。鼓勵建設單位邀請業主委員會(或業主代表)、物業服務企業、街道辦事處(鄉鎮政府)、社區黨組織等共同參與驗收工作。具備條件的改造工程項目，建設單位可按照我市有關規定申請竣工聯合驗收。

十七、及時回應群眾工程質量關切。工程開工前，建設單位應當組織相關單位就項目設計方案、施工方案等積極聽取居民意見。施工過程中，建設單位應當暢通質量投訴渠道，及時接受並回應居民質量訴求。工程完工後，建設單位應當向居民發放保修事項告知書。建設單位應當建立質量回訪、質量維修制度和投訴、糾紛協調處理機制，按照國家和本市規定，以及合同約定履行保修義務。對於保修期和保修範圍內的工程，建設單位應當做好與業主維修方案的協商工作，組織施工單位先行維修。

十八、強化工程質量差別化、精準化監督管理和信用管理。工程質量監督機構應當依據有關法律法規和工程建設強制性標準，加強改造工程質量監督管理，依據工程綜合風險等級確定監督檢查頻次，對於較大及以上風險等級項目、工程各參建單位未按規定實施風險分級管控、發生質量安全事故或存在承諾不兌現等行為的，增加隨機檢查次數，實施差別化監管。監督機構開展現場檢查時，應當加大改造工程抗震加固、外墻防水、外墻保溫、外窗改造、上下水改造施工等影響主體結構和主要使用功能監督執法力度，依法查處工程質量違法違規行為。

住房城鄉建設主管部門應當建立參建單位和人員信用檔案，記錄項目建設過程中以及保修期限內涉及工程質量等受到行政處罰或處理的違法違規不良行為，採用披露、評價等方式進行應用，並逐步推行聯合懲戒機制，督促改造工程各參建單位落實主體責任，提升建設施工水平。

特此通知。

北京市住房和城鄉建設委員會
2021年8月2日