房地産市場依然會持續健康發展

2014-03-05 14:32 來源: 一財網
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    3月5日的政府工作報告中,李克強總理提到“房”15次,包括了“住房”、“房地産稅”、“危房”、“保障房”、“公租房”、“廉租房”、“商品房”等。 房 地産業未來如何走向?無論是業內大佬,還是普通民眾,都期待著中央政府一個明確的答案。李克強總理在3月5日的政府工作報告中15次提到“房”,包括了“住房”、“房地産稅”、“危房”、“保障房”、“公租房”、“廉租房”、“商品房”等。在有所有的鋪墊和論述之後,他提到了“促進房地産市場持續健康發展”──這就是中南海釋放的信號。

    換句話説,房地産業依然是支柱産業,不會聽憑外界的唱衰而失去其重要的地位,也不會因為業內的不安而改變調控的決心,更不會忽視公眾的需求而束手無策。在政府工作報告中,李克強提出了自己的解決方案,最重要的一個原則就是“區分”,它不僅包括報告中提到的“分類指導、分步實施、分級負責”,還包括兩個隱藏在報告中的“區分”態度。

    一方面,就是要區分政府和市場的責任,政府要做政府的事情,市場要做市場的事情,它們是共同但有區別的責任。這是本屆政府一個鮮明的特色,它對於房地産市場的調控會一直恪守這種界限。政府會以全體人民住有所居為目標,但絕不意味著保證每一家每一口都擁有自己所有的住房。“住有所居”是強調政府保障全體人民的居住權,而不是房産所有權,那主要是市場的功能。

    在過去一年和未來一年,政府都在加大保障性安居工程建設力度。2013年,新開工保障性安居工程660萬套,基本建成540萬套,上千萬住房困難群眾喬遷新居;2014年,新開工700萬套以上,其中各類棚戶區470萬套以上,加強配套設施建設。這是李克強的承諾,對於住房困難群眾而言,他們不必要緊盯著市場上商品房的價格和數量,不必過分埋怨于收入和房價的脫節,因為即便是香港這樣相當富裕的社會,其住房中保障房的比例也超過50%。

    另一方面,就是要區分不同的主體,形成一個“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的良性住房格局。它針對不同收入的階層,形成不同的政策指向。

    對於低收入群體,政府有責任保證他們“住有所居”,而不是讓他們耗盡所有資産並且背上沉重債務去換取一套屬於自己的商品房。李克強在報告中要求“提高大城市保障房比例。推進公租房和廉租房並軌運行。創新政策性住房投融資機制和工具,採取市場化運作方式,為保障房建設提供長期穩定、成本適當的資金支持”。這就讓低收入群體有了盼頭,依靠政府的保障,他們會“住有所居”。當然,低收入群體也要調整自己的觀念,要適應這個社會的新變化和規則,購買商品房要量力而行。

    對於中端的階層,他們有一定的經濟實力,但要跨過目前的住房市場門檻也有一定難度,所以政府的責任就在於提供“支持”。李克強報告中説“增加中小套型商品房和共有産權住房供應”,這就是針對中等收入群體的措施,尤其是“共有産權住房”將會是一個創新,它允許個人與政府的按照不同出資比例,共同擁有房屋産權。因為中等收入群體,他們的目標是擁有一套自己的産權房,而不是投機房地産,這部分需求真實而迫切,政府應該鼓勵和幫助他們。

    我們強調釋放制度紅利、改革紅利,其實還有創新紅利,當我們在共有産權制度方面有所創新就能讓住房問題不那麼艱難,比如政府和個人共有産權就能一舉三得,這既滿足了個人的部分産權需求,也降低了購買住房的門檻,同時也抑制了投機的衝動。當個人的收入狀況改善,也通過經濟手段“贖回”政府的那部分産權,獲得完整産權。這很大程度上緩解中等收入群體的“夾心層”焦慮——高不成低不就,不夠資格購買保障房,又缺乏條件買商品房。

    最後,就是高端的由市場做主,對於高收入群體而言,他們對於居住的需求條件更高,完全可以在一個多元活躍的市場裏各取所需,而市場主體也可以盡情發揮,生産和創造出滿足高端需求的各種商品房。在這個領域,政府不需要刻意伸手干預,市場會有自己的調節規律。

    當然,我們也承認,相比過去房地産業十年的黃金髮展期,未來十年可能不會讓一些市場主體繼續賺得盆滿缽滿,這既有産業結構調整的需求,也要政府職能轉變的趨勢。但是房地産也絕對不會成為衰退明顯的行業,正如中國經濟從10%的大波動“超高增長”進入“七上八下”的“次高增長”以及小顛簸的“穩態增長”,房地産業也將從“超高增長”轉變為“中低速增長”。

    在某些城市某些地區,也不排除還有市場主體可以暢享遺落的盛宴。畢竟,現在還有一億左右的城鎮居民住在棚戶區裏,要破解城市二元結構,必須加快改造棚戶區。又如已經在城市長期居住和工作的農民工有兩億多人,其中很多在中小城市已經居住了十年、十五年,一旦戶籍制度有所開放,將會出現大量農民工買房並落戶,這樣不僅消費就能刺激起來,棚戶區的居民和農民工加起來就是三億多人的住房需求,這還是會給市場主體帶來一塊巨大的蛋糕。 (田享華)

責任編輯:姜晨
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