化解房地産庫存需制度創新

從國家統計局2015年1至11月全國房地産開發和銷售情況統計數據中，可以發現兩個讓公眾難以理解的市場現象——新建商品房銷售量價齊升、開發商卻持續減少新增供給；在開發商新增供應活動放緩、購房者在金融稅收等政策刺激下購買數量增加的情況下，商品房待售面積卻同比增長。

這兩個現象，實際上反映出開發商對未來市場信心不足，他們在努力降低存貨水平，提高抵抗市場風險的能力。中央經濟工作會議將“去庫存”列為今年經濟社會發展的五大任務之一，意味著房地産去庫存已經從行業層面、企業層面，上升到了國家層面。

所謂房地産庫存，是指房地産開發企業持有的待售新建商品房。關於我國房地産市場上到底有多少庫存，目前存在許多討論。國家統計局公佈的“商品房待售面積”，指已竣工商品房中尚未銷售的面積，截至2015年11月末，全國約有7億平方米；住建部門統計的“月末累計可售面積”，指獲頒預售或銷售許可證但尚未銷售的面積，目前全國該類庫存約有22億平方米至25億平方米，且從理論上來説，包括上面提到的7億平方米；國家統計局公佈的商品房屋施工面積中，扣除已經預售掉的面積，剩餘部分也被認為是房地産庫存，目前全國該類庫存約有45億平方米至55億平方米。

當然，還有更廣義的理解，那就是開發商土地儲備可轉化為商品房的面積，通常又被稱為房地産市場的潛在供給，目前初步估算約有50億平方米至60億平方米。

不同層次的庫存，其經濟含義存在很大差別甚至完全不同。如果僅僅從狹義的角度認識化解房地産庫存，就必須做好加減法，放緩甚至暫停從潛在供給變成現實供給的進程。但是，既然將“去庫存”作為2016年乃至今後一段時間的重要任務，就不只是“救市”那麼簡單，還有深層次的含義。

以人為本的高質量新型城鎮化發展，必須消除城鎮非戶籍人口長期住房潛在需求向現實需求轉換的制度障礙，需要落實戶籍制度改革方案、深化住房制度改革、擴大住房保障覆蓋範圍。

房地産業需要將各種層次的潛在供給變為現實供給，在滿足新型城鎮化發展的同時，為國民經濟持續穩定增長作出貢獻。為此，需要通過發展租賃市場、企業兼併重組等，完善和優化産業結構。尤其是通過建立購租並舉的住房制度，解除對住房租賃投資的限制，補齊租賃市場這個“短板”，給住房消費提供一個更加公平的租買選擇環境。

總之，去庫存一定要遵循創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，積極探索系統協調的、符合可持續發展要求的中長期解決方案，從而推動房地産市場持續穩定發展。（清華大學房地産研究所 劉洪玉）