進一步完善國有土地出讓制度——國土資源部有關負責人就實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》和《協議出讓國有土地使用權規範》答記者問

    新華社北京7月30日電(記者 張曉松)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》和《協議出讓國有土地使用權規範》將於2006年8月1日起施行。國土資源部土地利用管理司主要負責人30日就相關問題回答了記者的提問。

    問：目前，國有土地出讓工作進展如何？

    答：近年來，國土資源部加快土地資源的市場化配置，擴大市場形成土地價格的範圍，土地市場的制度建設取得實質性進展。

    1999年，全國只有廣東、浙江、江蘇三省建立了國有土地招標拍賣制度。到2004年，各省區市普遍出臺了招拍挂政策，完善了招拍挂管理辦法，制定了招拍挂操作規範，在全國確立了經營性土地招拍挂出讓制度，市場在土地資源配置中的基礎性作用進一步得到發揮。

    2002年至2005年，全國出讓土地分別為：12.42萬、19.36萬、18.15萬、16.32萬公頃，其中招拍挂出讓土地分別為1.81萬、5.19萬、5.24萬、5.72萬公頃，招拍挂出讓面積佔出讓總面積的比例分別為14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。

    問：當前國有土地出讓中存在的問題是什麼？

    答：儘管國有土地出讓工作取得明顯進展，但從總體上看，仍然存在著一些問題：一是土地出讓信息披露不充分，開發投資者對市場土地供應缺乏預期準備；二是有的地方在招拍挂特別是掛牌出讓中設定條件限制競買人，操作行為不規範；三是協議出讓公開程度不夠，特別是有競爭需求的工業用地仍以協議方式出讓，尚未實行招拍挂方式供應。

    這些問題不解決，不利於規範國有土地出讓行為，不利於國有土地出讓制度的進一步落實，不利於更大程度地發揮市場配置土地資源的基礎性作用。解決這些問題，需要進一步統一齣讓程序和標準，明確操作規範。

    問：編制發佈《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》和《協議出讓國有土地使用權規範》的背景是什麼？

    答：編制和發佈這兩個規範，不僅是進一步完善國有土地出讓制度，切實解決國有土地出讓中存在問題的管理工作需要，也是落實黨中央、國務院和中央紀委關於《建立健全教育、制度、監督並重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》的重要內容。

    2005年1月，中央下發了《建立健全教育、制度、監督並重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》，明確提出，要規範和完善工程建設招標投標、土地使用權出讓、産權交易、政府採購等制度；加強土地出讓制度建設，嚴格控制劃撥用地和協議出讓土地範圍。同年9月，中辦、國辦進一步明確提出，要逐步完善土地使用權出讓制度，編制相關規範，提出劃撥用地和協議出讓土地實行公示制度的實施意見。

    正是在這一背景下，國土資源部組織力量研究編制了這兩個規範。

    問：國有土地招標拍賣掛牌和協議出讓的範圍是如何界定的？

    答：以下六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地範圍：供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公佈後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

    以下五類情形可納入協議出讓國有土地的範圍：供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公佈後同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批准的；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批准的；出讓土地使用權人申請續期，經審查批准的；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。

    問：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》中設置用地預申請環節的目的是什麼？

    答：設置這一環節的目的是為了增加土地部門對市場需求情況的了解渠道，也為發揮土地專業機構、人員和使用者的能動性，及時參與土地出讓和使用策劃提供便利。意向用地者提出用地預申請後，仍須通過招拍挂公開競爭才可能取得土地使用權。

    具體規定如下：有條件的地方，市、縣國土資源管理部門可以建立用地預申請制度。單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，並通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格。

    問：為何要建立國有土地出讓的協調決策機構和價格爭議裁決機制？

    答：規範對招標拍賣掛牌或協議出讓國有土地使用權的範圍作了細化，進一步明確了招標拍賣掛牌與協議出讓的範圍。但是，由於國有土地出讓的複雜性，在實際操作中，就某一宗地的出讓而言，仍有可能存在出讓方式選擇上的不確定性。

    為解決這類問題，在實際工作中，對不能準確確定是否符合本規範規定條件的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定，確定應採用的出讓方式。

    問：請您簡單介紹一下協議出讓公示制度的必要性和內容。

    答：建立國有土地協議出讓公示制度，是推進公開、公平、公正的土地資源配置制度的重要內容，是落實中央對協議出讓土地制度的明確要求。

    市、縣國土資源部門應將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等信息在當地土地有形市場等指定場所及中國土地市場網進行公示，公示期間有異議且經審查確實存在違反法律法規行為的，協議出讓程序終止。公示期滿，無異議或雖有異議但經審查不存在違反法律法規行為的，方可按照《意向書》約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

    此外，協議出讓結果也必須在土地有形市場等指定場所以及中國土地市場網等向社會公開，接受社會監督。

    問：在協議出讓國有土地過程中，為何要建立協議出讓價格爭議裁決機制？

    答：隨著土地使用制度改革進一步深化，經營性基礎設施將逐步實行有償使用，油田等礦業開採用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨佔性和排他性，在協議出讓過程中很容易産生出讓價格爭議。

    為此，對於經營性基礎設施、礦業開採等具有獨佔性和排他性的用地，應當建立協議出讓價格爭議裁決機制。此類用地協議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達成一致，意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高於土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。（完）