海南省政府文件
瓊府〔2006〕34號

海南省人民政府關於規範企業
參與土地成片開發的通知

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
　　為了進一步加強宏觀調控，規範土地開發，有效實施“大企業進入、大項目帶動”戰略，促進我省産業經濟與土地資源協調、可持續發展，現就規範企業參與土地成片開發工作的有關事項，通知如下：
　　一、各市、縣政府和有關部門要高度重視企業參與土地成片開發工作。各市、縣政府要始終把落實項目建設作為著力點，按照落實科學發展觀、實施可持續發展戰略、實現又快又好發展的要求，對土地資源的使用統籌規劃，編制土地成片開發計劃。各級建設、規劃、國土環境資源、發展與改革、財政等相關職能部門要各司其責，加強管理，確保土地成片開發項目有效實施。
　　二、規範企業參與土地成片開發的方式。企業參與土地成片開發是指在城鎮建成區以外、尚未具備具體項目建設條件的新的規劃區域，政府劃出一定面積的區片，由參與成片開發的企業（以下稱主開發商）按照規劃投資，統一進行基礎設施建設、自有項目建設和項目招商工作，並從依法出讓的土地中獲得一定比例土地收益權的土地開發行為。
　　三、強化土地成片開發的規劃管理。省政府有關職能部門和市、縣政府要高度重視土地成片開發建設規劃編制工作。市、縣政府要根據國家政策以及我省土地利用總體規劃、城市總體規劃、城鄉規劃體系，統籌兼顧，合理安排，科學編制土地成片開發總體規劃和土地成片開發控制性詳細規劃，按照有關規定報批後實施。控制性詳細規劃沒有編制完成的，不得實施土地成片開發。
　　四、按照公開、公平、公正的原則選擇主開發商。市、縣政府按照土地成片開發的總體規劃和控制性詳細規劃，確定開發規模、開發時序、開發期限、投資總額、年度資金投資額、被徵地農民的補償安置計劃以及主開發商的投入回報方式、違約責任等，編制土地成片開發方案，報經省政府批准後公佈。土地成片開發方案公佈後，有兩個或者兩個以上開發意向者的，以招標方式確定主開發商；只有一個開發意向者的，應根據方案中設定的條件與開發意向者協商簽訂成片開發的協議。
　　市、縣政府違反省政府批准的土地成片開發方案或土地成片開發方案尚未報經省政府批准，擅自與開發商簽訂的土地成片開發合同（協議）無效；並依照《海南省行政首長問責暫行規定》等規定，對主要負責人進行問責。
　　五、合理確定土地成片開發規模，強化土地集約和節約利用。實施土地成片開發，要根據社會經濟發展和市場需求情況，進行深度分析和科學論證，按照産業結構合理、産品供需平衡的原則，確定土地成片開發規模。土地成片開發面積應當控制在與主開發商約定時間內的項目建設及其招商能力範圍以內。
　　對成片開發的土地要遵循集約和節約用地的原則供地，切實做到供應一塊、開發一塊、見效一塊，避免閒置浪費土地資源。對具體項目的用地，要在土地使用合同中明確土地用途、容積率、建築密度、投資強度和開發進度等控制性要求，以提高土地集約、節約利用水平。
　　六、合理確定開發期限，建立退出機制，確保土地成片開發項目有效實施。市、縣政府應當根據土地成片開發的規模等因素，明確主開發商對土地成片開發的期限。開發區域內的基礎設施建設期限一般不得超過2年，最長不得超過4年；完成開發區域內全部自有項目建設以及落實全部招商引資項目的期限一般不得超過8年，最長不得超過10年。特殊情況需延長開發期限的，須報省政府批准。
　　市、縣政府還應根據土地成片開發的時序和主要建設內容等因素，明確主開發商在土地成片開發期限內每一年度的投資比例、完成基礎設施建設比例以及自有項目建設計劃和落實招商引資項目的計劃，確保土地成片開發按計劃、有步驟地進行。主開發商每一年度完成的投資和基礎設施建設比例原則上不得低於在土地成片開發期限內的年度平均比例，但是主開發商上一年度完成的比例超過年度平均比例的，超過部分可以納入下一年度平衡考核。
　　主開發商未能按照約定完成年度投資比例、基礎設施建設比例自有項目建設計劃和招商引資項目計劃的，或者主開發商未能在約定的土地成片開發期限內完成全部投資額、全部基礎設施、全部自有項目建設和全部招商引資項目的，市、縣政府應當依法解除與主開發商簽訂的開發協議，終止主開發商繼續參與開發的權利。
　　七、合理確定土地出讓收入分成比例。主開發商按照規劃要求出資進行基礎設施建設形成建設用地條件後，由政府按照規定統一供應土地。土地出讓收入扣除土地開發成本後餘下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低於30%的比例，確定市、縣政府與主開發商的分成比例。
　　土地開發成本包括實施土地成片開發所需的規劃編制費、徵地補償費、新增建設用地有償使用費等依法應當向國家繳交的稅費以及基礎設施工程建設費。土地開發成本由主開發商支付。
　　八、依法維護主開發商的合法權益。成片開發區域內的土地出讓收入，應當按照開發協議約定及時兌現給主開發商，市、縣政府不得滯留、剋扣，切實保護主開發商的合法權益。
　　市、縣政府要恪守誠信，遵守與主開發商所簽訂的土地成片開發協議，不得違約。要明確雙方在土地成片開發中的權利和義務，凡政府無力承擔或無權承諾的事項不得寫進開發協議，對協議中承諾的事項要不折不扣地落實。
　　九、依法實施農村集體土地徵收，切實保護被徵地農民的合法權益。市、縣政府要在編製成片開發區域內農村集體土地徵收方案中，寫明被徵地農民的就業、醫療、教育、養老、居住等重要事項的落實措施，不符合要求的方案一律不得報、批。徵收土地方案經依法批准後，由被徵收土地所在地的市、縣政府組織實施。市、縣政府應當嚴格按照批准的徵收土地方案，組織制訂和批准具體的徵地補償、安置方案。
　　土地徵收的補償和安置補助標準，嚴格按照國家的規定執行，並採取切實有效的措施落實補償和安置。依照現行法律法規和政策規定支付土地補償費和安置補助費尚不足以使被徵地農民保持原有生活水平的，市、縣政府應當增加安置補助費或者以國有土地有償使用收入予以補貼。
　　各市、縣政府要建立和完善被徵地農民的就業機制和社會保障制度，為被徵地農民提供穩定的生活來源和可靠的基本生活保障。要將被徵地農民統一納入城鎮養老、醫療、失業等社會保險範圍，通過現行城鎮社會保障體系解決其基本生活保障問題；各市、縣政府要有針對性地制定適合被徵地農民特點的就業培訓計劃，對被徵地農民進行免費就業培訓，通過訂單式培訓等多種方式幫助被徵地農民實現就業；符合被徵地農民就業的崗位，主開發商要負責安排其就業。市、縣政府要根據便利、就近的原則，將通過土地開發整理新增加的耕地安排給被徵地農民耕作，以解決被徵地農民的生産生活出路問題。對土地被成片徵收後無房居住的農民，市、縣政府要通過採取統一安排安置房或另給農民劃定宅基地、由農民自建住房等多種形式，解決被徵地農民的居住問題，保證被徵地後的農民每戶有一處住房。市、縣政府要通過設立助學基金等多種途徑，解決被徵地農民的子女教育問題。
　　十、嚴格土地供應管理。成片開發區域內的土地供應年度計劃，由市、縣政府商主開發商按照省政府下達的年度供地指標編制，並按照規定組織實施。區域內未按照規定完成基礎設施建設形成建設用地條件的土地不得出讓。具體項目的土地供應按照國家和我省的有關規定執行。凡屬經營性項目的用地，必須以招標、拍賣或者掛牌出讓的方式供應。其他性質的項目用地，同一地塊的供地計劃公佈後，有兩個或者兩個以上意向用地者的，也應當以招標、拍賣或者掛牌出讓的方式供應。符合《劃撥供地目錄》的，可依照法定程序以劃撥方式供應。
　　禁止違法低價供應土地，切實保護主開發商的合法權益和保障國有土地資産不流失。以招標、拍賣或者掛牌出讓方式供應國有土地使用權的，應當按照國家有關規定確定標底或者底價，競價低於標底或底價的，不得擁有國有土地使用權；以協議出讓方式供應國有土地使用權的，土地出讓金不得低於按照國家規定所確定的最低價。
　　各市、縣政府應當採取切實有效的措施，認真貫徹落實本通知的各項要求，並在2006年7月底前對本市、縣企業參與土地成片開發的情況進行清查。對於本市、縣政府僅與開發商簽訂了意向性開發協議，尚未簽訂正式開發協議的，應當按照本通知要求確定主開發商並簽訂正式開發協議；對於已簽訂正式開發協議，而協議內容與本通知要求不一致的，市、縣政府應當與主開發商進行協商，按照本通知的要求予以修改或者補充完善，以切實規範企業參與土地成片開發的行為，確保土地成片開發項目有效實施。各市、縣政府要于2006年9月底前將清查土地成片開發的情況報送省國土環境資源廳，由省國土環境資源廳匯總後報省政府。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年七月十九日