新一輪樓市調控考驗地方政府

    人們對九部門最近出臺的房地産市場調控細則充滿期待，有業內人士形容，仿佛是“陰天裏看到了陽光”。本次出臺的調控細則最大的亮點之一便是目標明確、責任量化，對地方政府的約束性增強。

    不難看出，在前一段時間，中央連續出臺多項調控舉措後，一些地方“托市”的心態與行為仍然清晰可見。為何在“做多”樓市的種種表象中，總夾雜著一些地方政府的身影？怎樣才能離中央要求的“齊心協力做好房地産市場的引導和調控工作”越來越近？

    “做多”樓市的地方身影

    “樓市調控不盡如人意，關鍵一點在於有些地方政府出於各自利益考慮，真心參與不夠。”一位業內人士説。揭開樓市迷離的面紗，依稀可見地方形形色色的“托市”身影：

    ——出於GDP增速需要，力保房地産固定投資。今年第一季度，東部某省GDP同比增長13.7%，固定資産投資同比增長19.2%，其中房地産開發佔1/4強，同比增長21.25%。顯然，以上GDP是靠固定資産投資來拉動的，而固定資産投資又是靠房地産來拉動的。從去年下半年開始，該省擔心名列前茅的位置被兄弟省份追上，當時就要求適當加大投資。於是，房地産投資順勢加強。

    ——政策性利好“暖風”頻吹，“烘托”市場預期。今年春節過後，沿海某市公積金管理部門發佈通知，規定凡購買竣工５年以內的二手房，申請公積金貸款最高可以貸到８成。而去年宏觀調控後，同類房屋最高只能貸款５成。這被認為是該地樓市“今年第一個實質性利好政策”。此後，公積金部門再傳“利好”信息，稱正在醞釀以每名公積金繳存者為單位進行貸款。復旦大學房地産研究中心主任尹伯成教授説，公積金政策頻頻鬆動，更大程度上是政府希望通過政策變動傳達一個信號——有關部門要“暖市”了，從而改變觀望者對市場的預期。

    ——有關部門模糊信息，誤導民眾。今年一季度，南方某市十區新建商品住宅交易與2003年預售住宅成交均價相比，上漲了50.26%。但有關部門稱，從1999年到2005年，房價從歷史低位回升了21.6%，年累進升幅不足4%，價位在正常合理區間。事實上，該市住宅價格的歷史低位並不是1999年的4787元／平方米，而是2003年的3888元／平方米，政府部門如此“選擇性”比較，並定性為“價位合理”，有誤導百姓之嫌。

    “經營城市”的“萬能鑰匙”

    在樓市調控問題上，國務院常務會議要求各地區、各部門要統一思想，增強全局觀念，齊心協力做好房地産市場的引導和調控工作。但目前，有的地方政府離“齊心協力”的要求尚遠。這些地方政府為何在房地産問題上，總是以曖昧的態度來應對上級的調控呢？

    ——土地出讓金成為地方“第二財政”，城市發展蛻變成依託房地産市場的發展。當本級財政收入不足以平衡財政支出時，地方政府只有兩個選擇：一是尋求中央的轉移支付；另一個則是謀求向預算外發展。前者基本上是固定的，土地出讓恰恰滿足了後者的要求。土地出讓收入的地位越來越顯得舉足輕重，很多地方政府的土地出讓金收入佔其預算外收入的60%以上。

    ——土地事實上已成地方政府的“貨幣權力”。1995年頒布的擔保法規定，除國家規定的需地方政府、財政擔保的向外借款外，地方財政(政府)不能對國內任何提供資金的單位和個人進行擔保。這意味著，目前地方政府的多數債務擔保都是無效的。一些地方政府轉而經營土地，找到了一條“生路”。由於批出的土地立即可以用作從銀行抵押貸款，實際上土地權力就演變成了地方政府的某種貨幣發行權力。

    ——房地産火熱能帶來GDP的高增長。在上海，2004年房地産直接拉動的GDP約為17%，間接影響建築材料、家電等行業所帶動的GDP約為3%~7%，合計在20%以上。由此可見房地産業對地方經濟的“支柱”作用。這種情況對其他大中城市幾乎一體適用。既然可以“生出”GDP，房地産就不再僅僅是房地産，而是“點化”繁榮、政績的“金手指”，有的地方經濟於是演變為房地産經濟。

    ——“以商補工”，一些地方政府拼命炒高房地産。據國務院發展研究中心課題組的調查，地方政府徵來的土地只有15%是經營性商業用地和房地産。基礎設施用地需要政府大量投入，工業性用地基本入不敷出，需要經營性房地産倒貼。在此機制下，有的地方政府自然要拼命炒高經營性房地産，賣個好價錢，否則不能從土地上獲取利益。

    利益集團的“尋租工具”

    房地産市場的火暴不僅增加了地方政府的稅收，成為GDP的支柱，帶來十分打眼的政績，甚至還為一些官員帶來灰色收入。在有的地方，權力與資本的結盟，在一定程度上使得房地産背離了“居住”供應的性質，演化成利益集團尋租的“工具”。教訓是沉痛的，房地産領域近年來成為腐敗高發地，多個地區的官員在巨大利益面前沒有守住“防線”，最後走上了審判臺。

    2005年1月，原青島市市長助理王雁被判死緩，其絕大部分賄金來源都與為房地産商在土地出讓審批過程中謀求利益有關；1995年至2005年4月，湖南省郴州市原副市長雷淵利先後收受39個單位和個人所送財物143次，其中18個是房地産公司，其餘行賄者也與房産開發密切相關；2005年9月，山西太原市房地産管理局原副局長吳本芳等人涉嫌貪污公款，鋃鐺入獄……

    業內人士普遍認為，國務院將房地産調控重心下移，要求各級城市政府切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，確實對準了當前樓市問題的癥結。執行“國六條”關鍵要切實消除一些地方政府“做多”樓市的心態，增強地方執行力。地方政府對這些要求能落實多少，也就成了調控能否成功的關鍵所在。（記者 徐壽松 黃玫）