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部分房價鬆動整體格局僵持—樓市調控一週年透視
中央政府門戶網站 www.gov.cn   2011年04月14日   來源:新華社

    新華社北京4月14日電(記者 劉元旭、葉鋒、鄧華寧、黃玫)以“新國十條”出臺為標誌的新一輪樓市調控滿一週年,國務院督察組正在對部分地區房地産市場進行監督檢查,調控政策力度不斷加強。

    一年以來,“限貸”“限購”“限價”“保障房提速”等一系列調控措施相繼出臺,房地産市場過度投機行為及房價上漲過快勢頭得到了明顯抑制,有關房價只漲不跌的神話已被打破;與此同時,保障房建設加速推進。

    一週年之際,如何解讀目前的房地産市場?新華社“新華視點”記者近日分赴北京、上海、廣東、江蘇等地進行了調查採訪。

    房價:不是此消彼長,就是此起彼伏

    在連續不斷的調控政策“重拳”作用下,北京、上海、廣州、深圳等一線城市房地産市場成交量萎縮,房價也出現鬆動跡象。

    監測數據顯示,3月,北京商品住宅成交平均單價環比降幅超兩成,同比19個月來首降;上海74個二手住宅重點監控板塊中下跌板塊比上月增加4個,二手房成交均價環比微跌;深圳新房成交均價環比下降5.65%,今年來首次跌穿2萬元;廣州網簽成交均價環比下跌2.16%,連續4個月逐月下降。

    江蘇東凱置業董事長包天雷認為,限購令出臺後,一線城市商品住宅的成交量普遍縮水了五成左右,有的達到了七成,價格及需求得到了抑制。

    復地集團一高層直言:“如果不是調控,現在一些城市的房價可能要比去年底高15%到20%,調控效果明顯。”

    南洋地産中國區總經理鐘沛認為,3月部分城市房價環比下跌,多因受限購令影響,高價住宅成交量減少,而“剛需”購買住房基本是總價相對低的城市周邊中小戶型,拉低了成交均價。廣州房地産專家韓世同也表達了相同的觀點。

    此一地房價受到抑制,而彼一地房價受到激發。例如,一些不限購的中小城市樓市漸趨火熱。據權威部門監測,3月份,51個未實施限購的城市新建商品住房成交面積同比增長。

    業內人士認為,房價走勢出現了“按下葫蘆起來瓢”的複雜局面。

    記者在廣東調查發現,2010年10月,廣州出臺限購政策,而不在限購範圍的增城房價四個月上漲近四成。今年2月,東莞厚街鎮商品房均價環比上漲13%,前來置業的廣州客、深圳客增加。肇慶2月房價上漲一成多,有的重點樓盤購買者中外地人甚至超過本地人。

    一些業內人士及專家認為,樓市調控一年來,打擊過度投機效果明顯,但房地産價格從總體上看,是漲跌互現,呈現膠著和相持狀態,調控進入了攻堅階段。

    13日召開的國務院常務會議,也指出“多數城市房價還在上漲”“有的城市房價過高、上漲過快的局面沒有根本改變”。

    預期:看漲有所動搖,看跌比較謹慎

    影響預期是調控樓市的一個重要手段,經濟學家許小年曾説:“預期而不是當期供需決定價格。”

    記者調查發現,隨著中央不斷加大樓市調控力度,去年4月中旬以前的樓市預期已被打破,認為房價只漲不跌的人明顯減少,一些人改變了過去的看法,認為房價“多少會跌一些”。

    一季度央行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示,對調控後房價走勢,近20%居民持“下降”預期,33%預測房價將“保持穩定”。

    南京網尚集團董事長胡光輝表示,中央調控房地産的決心很大,“限購”和“限貸”堪稱這一輪調控的“大規模殺傷性武器”,而且在短期內撤出的可能性不大,增強了市場“看跌”預期。

    據上海中原地産世茂濱江分行經理曹靜介紹,目前即使是一些改善性需求,也因樓市遭遇調控而對價格出現鬆動預期加大,出手比較猶豫。在這種背景下,促成交易難度很大。

    業內人士指出,儘管購買預期得到了一定程度的扭轉,但是要從根本上改變人們的預期,還需要進一步加大調控力度。

    中國房地産協會副會長朱中一説,要保證房地産市場的平穩健康發展,關鍵在於穩定預期,而穩定預期需要穩定的長期政策,因此既要堅定不移地落實好當前的調控政策,更要抓緊研究制定出台中長期制度。

    復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑認為,調控不能把眼光全部盯著房價,要抑制不合理需求、增加供給總量、改善供給結構,加快保障性住房的建設和供應。

    長期從事房地産研究的南開大學教授曹振良説,從更長遠看,“房價收入比”是房價調控的最關鍵最要害的指標,政府在控房價同時要加快中低收入群體收入增長步伐,同時儘早研究辦法讓地方儘早擺脫“土地財政”,增強地方政府“控制房價”的內生動力。

    利多:保障房前景看好,資金缺口待落實

    作為政府調控房地産市場的“利器”,本輪樓市調控將加快保障房供應提高到前所未有高度,更加突出保障房在供應結構中的地位。

    按照計劃,今年將開工建設1000萬套保障房,比去年實際開工的套數大幅增加72%。中央領導十分關心保障房建設的進展,住建部與各省區市和計劃單列市簽訂保障性住房目標責任書,制定了嚴格的開工時間表和問責制,各地也層層簽訂目標責任書,保障房建設開始提速。

    業內人士認為,這是一道嚴峻考題,需要各級政府、企業及民間機構的廣泛參與。據了解,1000萬套保障房約需投入資金1.3萬億元,而其中約8000億元需通過社會機構投入等進行融資。

    記者調查發現,社會資本的介入與各方的期待還有較大差距。上海市一中心城區房管局局長説,“真正和我們接觸的市場化企業還比較少,積極性還並不是很高”,觀望的多、操作的少。

    專家認為,保障性住房雖然利潤率低,但在房地産宏觀調控下,仍不失為安全的經營模式,房地産企業應轉變盈利觀念。

    建銀精瑞資本集團董事長李曉東認為,要吸引更多社會資金進入保障房領域,還需配套政策支持,並增強政策的持續性。例如給予稅收優惠或減免,改變對基金公司和個人投資者“雙重徵稅”的問題;給予企業政策性長期貸款和一定的財政貼息,並允許銀行、信託、保險等理財産品投資于公租房基金等。

    曹振良説,保障房建設絕不能再耽擱,中央政府應儘快要求各地明確竣工、供應時間,對各級政府形成約束並“鐵腕”問責,使保障性住房從“圖紙”變成實實在在的房源供應。

 
 
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