花5萬元買一個經濟適用房的房號,黃小姐又一次性付清40萬元房款買了北京天通苑一個120平方米的房,可後來由於上班遠、交通不便,黃小姐就只好住在城裏的舊房中,把房出租,成為經濟適用房“房東”。對於這種“倒房”致富經,北京人是見怪不怪,近日又傳出北京東南的經濟適用房一個90平方米住房的房號被賣到5萬元;北京東三環的經 濟適用房一個140平方米的房號被炒到14萬元,即便如此,能買到一個價格3000元左右的經濟適用房也比動輒7000元、8000元甚至上萬元的商品房值得。

    對於買房人來説,買到了經濟適用房划算又實惠,但深究這些現象背後的原因,折射出經濟適用房制度的諸多漏洞,首先是有房有錢的人甚至開寶馬也能住經濟適用房,説明購房人資格審查的缺陷;炒賣經濟適用房號、開發商自限利潤、經濟適用房提供了滋生腐敗的土壤;遠離城區,交通和居住成本增加、就業難度加大,經濟適用房居住並不“經濟”……

    存廢之爭:對經濟適用房不能因噎廢食

    經濟適用房是政府為城市中低收入家庭提供的一種公共福利,是政府提供政策優惠,限定建設標準、供應對象和銷售價格,具有保障性質的政策性商品住房。正因為這种先天“雙重身份”,使經濟適用房搖擺在商品房和社會保障性質低收入住宅之間的模糊定位中,全國工商聯住宅商會會長聶梅生分析,經濟適用房被定義為商品房的一種,但是同時又含有政府補貼性質,如免掉土地出讓金、限制開發商的利潤等,體現了計劃干預經濟的延續。經濟適用房保障對象定位於中低收入家庭,這個群體在所有購房對象中可以佔到70%到80%。而2004年全國經濟適用房投資只佔全部房地産投資的4.6%,經濟適用房的供應量,與廣大中低收入者巨大的住房需求相比,簡直是杯水車薪。因為中低收入群體過於龐大,所以在無法來挑選補貼對象之時,只好排隊來解決,但是排隊的一個結果就是倒賣房號,缺乏公正和公平。有專家認為,這些情況,一方面説明經濟適用房分配方式的落後,另一方面説明經濟適用房供應不足,供需比例嚴重失調,此種制度設計不僅監管成本高,也遠遠滿足不了中低收入人群的購房要求,應該廢除。

    儘管如此,經濟適用房的問世帶給中低收入者多少欣喜和希望,使他們也能跟隨都市前進的步伐,住進新居,圓了住房夢,特別是經濟適用房對平抑房價功不可沒,比如,經濟適用房曾一下子把1999年北京的商品房價拉下了近千元,到2002年,經濟適用房又使北京房價同比下降249元。可以想到,沒有經濟適用房的價格參照效應,那麼商品房價格將會肆無忌憚地暴漲。推出具有社會保障性質的經濟適用房,就是政府通過“有形之手”調控商品房市場的手段之一。

    當大量高檔商品房出現空置而一些大城市經濟適用房“一號難求”時,老百姓對經濟適用房表現出極度的渴望,叫停經濟適用房就是因噎廢食。特別是目前,土地價格和房價正處於緩慢的持續上漲中,部分中低收入者的收入增長趕不上房價和地價的增長。這部分人需要借助政府的公共力量來解決住房問題。只有經濟適用房得到了健康快速的發展、城市的房價更接近老百姓的承受能力,更多的民眾才能買得起房,廣大市民的住房權益才能得到保障。

    利弊之爭:經濟適用房改革迫在眉睫

    關於經濟適用房的利弊之爭,一直沒有停止過,這是因為經濟適用房運行過程中管理的不到位,經濟適用房制度出現許多“貓膩”和扭曲。經濟適用房的監督管理應存在於立項、土地撥劃、配套設施建設、銷售定價等各個環節,可經濟適用房的開發建設的有關職責都由開發商自己承擔,這導致在實施的過程中發生了許多政策上的偏差。比如按照規定,承建經濟適用房的開發商利潤要控制在3%,但是在虛報成本,審查不嚴的情況下,開發商往往超越此界線;同時,一些地方政府還允許開發商在經濟適用房項目開發中開闢出一部分商品房加以銷售。這樣,本是國家保障中低收入者的優惠卻被開發商進行“利益截流”,一些開發商還為了儘快賣房,把房屋面積建得很大,老百姓實際上難以享受到國家的優惠。另一方面,由於經濟適用房建設享受許多土地、稅收等政策優惠,很容易滋生腐敗,也不利於房地産市場的公平競爭。

    目前對購房者資格條件的審核管理存在許多漏洞,在社會誠信系統沒有建立的條件下,購房者家庭年收入證明等要求的材料可以通過多種造假途徑獲得,經濟適用房幫助的不是真正應該得到幫助的人,大量經濟適用房流入了實際上並不缺房、而是著眼于升值的投資者手中,給國家造成了不必要的損失。值得一提的是,中低收入家庭實現富裕後,依然永久性佔有經濟適用房,住房保障資源不能流轉循環,不能長期用於解決中低收入家庭居住困難。

    中國社會科學院劉維新研究員認為,政府建經濟適用房目前採取的是劃撥土地、減免24種稅費的政策補貼辦法,補貼的對像是開發商,並限價限對象出售,政府希望能借此直接降低房屋的建設成本。但是,這種做法不僅使開發商對政策優惠信心不足,無法落實政府規定的限對象和限價政策,直接導致了經濟適用房的供應不足,甚至政府也背上了沉重包袱:因經濟適用住房小區建設地點通常離主城區較遠,市政基礎設施普遍薄弱,完善小區水、電、氣、道路、排水等基礎設施也需大量資金投入,還要承擔市政項目如中小學、周邊道路、橋梁等建設的任務。經濟適用房大多距離城區遠,就業機會少,只能經濟居住,卻不能脫貧致富,有的經濟適用房區已成為社會治安問題嚴重的區域。

    改革之爭:依靠制度創新開創未來

    對經濟適用房政策運作方式進行改革創新勢在必行。比如,北京市建委表示將不再新建像天通苑、回龍觀這樣超大規模的經濟適用房項目,避免出現低收入人群過度聚集的情況,今後新建經濟適用房小區,規模應在30萬平方米左右為宜,而且將在東南方向的地鐵交通沿線規劃選址建設經濟適用房項目。

    最近,建設部政策研究中心的研究表明,今後經濟適用房將租售並舉或者以租為主等,經濟適用住房的建設、銷售等機制都會有改革,以健全我國的住房保障制度。此外,針對經濟適用房的種種弊端,專家們認為,直接提供貨幣化補助應該是另一條出路。把目前的政策性的“間接補貼”改革為“直接補貼”,直接面對中低收入的城市貧困人口。比如山東日照市對經濟適用房制度由補“磚頭”改為補“人頭”的改革值得借鑒。貨幣化補助解決了原先制度的“雙軌制”問題,真正使“經濟適用住房具有社會保障性質的政策”落實到了實處,而且增加了居民購房的自由選擇程度。

    南京市建委研究室主任陸玉龍分析認為,經濟適用房制度的根本缺陷在於,忽視了住房的特殊性,政府用於經濟適用房的補貼沒有轉化為應有的房屋産權,導致住房保障資源不能循環累積,使我國住房保障體系將長期難以建立。為彌補這一根本缺陷,應堅持公共財政原則、遵循市場經濟規律、運用現代産權法則、建立“政府與受助個人按份共有産權的經濟適用房制度”(簡稱共有産權制度),實現住房保障制度創新的設想。按照這一設想,政府用於補貼中低收入家庭購房的財政支出(包括減免土地出讓收益)凝固在所購房屋上而不是購房主體上,一旦購房人“脫貧致富”,政府很容易收回原始投資,並獲得相應比例的投資收益。目前江蘇正在加緊研究制定“經濟適用房共有産權制度”改革的試點方案。(張玉玲)