記者日前從權威渠道獲悉，建設部、商務部等六部委共同簽發的《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》已經悄然下發。該文件對外商投資房地産的市場準入、經營管理以及境外機構和個人購房等幾大領域做了明確規定。《意見》中要求建設部、商務部、發改委、國土資源部、央行、稅務總局、工商總局、銀監會、外匯局九大部門各自製定有關操作細則。

    三大領域定新規設限

    國家九部門“國六條”出臺後，國內有關部門和一些專家希望儘快出臺針對外資進入中國房地産市場炒作的限制政策。這次《意見》在充分調查和分析的基礎上，針對外商投資房地産許多細節方面做出了明確的限制規定。

    意見要求境外機構和個人在境內投資非自用房地産，應遵循“商業存在”原則，申請設立外商投資企業。投資總額超過１０００萬美元（含１０００萬美元）的，註冊資本金不得低於投資總額的５０％；低於１０００萬美元的，註冊資本金仍按現行規定執行。

    未全部繳清註冊資本金、未取得《國有土地使用證》和開發資本金未達到投資總額３５％的企業，將不得辦理境內境外貸款、不予批准外匯借款結匯。

    在境內沒有設立分支機構、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。反之，可以購買自用、自住的商品房，且採取實名制。

    境外投資者通過股權轉讓及其他方式並購境內房地産企業，或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務，並以自有資金一次性支付全部轉讓金。外商投資房地産企業的中外投資各方，不得以任何形式在合同、股權轉讓及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

    此外，外匯局將加強審核外商投資企業、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯。

    《意見》對港澳臺地區居民和華僑在內地購房採取了較為寬鬆的政策：“因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。”

    防止外國人聯手炒房

    自從２００２年取消了外銷房和內銷房的區別之後，我國在外資投資房地産方面沒有了任何限制。這使得近年來我國房地産領域外商投資增長較快，境外機構和個人在境內買房異常活躍。

    建設部在向國務院彙報近期工作時指出，外資通過收購在建項目或企業股權，在市場上直接購房，直接取得土地進行房地産開發等途徑進入我國房地産市場，目的是賺取人民幣升值、房價上漲等超值收益，削弱了我國信貸政策調控效果，加大了國際收支不平衡。

    “出臺這個政策是十分必要的，外資進入國內房地産市場炒作已經成了中國房地産市場中重大的禍害，從國家利益的角度來説，政府要嚴厲打擊國外資金進入國內房地産。”中國社科院金融研究所研究員易憲容説，“在國際貨幣基金組織１８７個成員中，有１３７個成員國對外資進入房地産市場有嚴格限制。中國作為一個發展中的社會主義國家，更有責任與義務來保證每一個居民的居住權，更要出臺相關的法律與政策來打擊外資對國內房地産市場的炒作。”

    北京師範大學房地産研究中心主任董藩教授表示，限制境外機構和非中國居民個人購房這個政策是可以理解的，這樣做既防止了外國人聯手炒房，也防止一些境外投資機構來炒房，抬高房價製造房地産泡沫。大多數國家都是在交易這個環節來進行限制。

    某網站開展的一次關於“外資炒房是否應控制”的聯合調查顯示，近八成被調查網民認為外資炒房是拉高房價的重要因素之一，對此亟需政府出臺相關政策，給予限制性調控。

    阻擊部分境外熱錢

    新政策推出之後，作用將有多大？

    《意見》實施之後，“商業存在”將是一個基本原則。外資投資購買非自用房産，應遵循商業存在原則，按規定申請設立外商投資企業。其中投資總額超過(含)１０００萬美元的，註冊資本金不得低於投資總額的５０％。

    有關專家認為，這意味著以前一些金融投資機構和其他各種渠道進來的境外熱錢，將不能夠直接投資購房，必須經過批准、登記才行。

    “設置這個門檻的目的，是限制銀行對外資房地産企業的貸款比例，改變以前房地産市場投資中貸款比例過高的情況。”董藩教授認為，“從房地産開發方面提高門檻，資本金方面的規定能夠防止出現泡沫，減輕銀行的貸款壓力。”

    上海某房産代理機構負責人表示，此前，不少境外人士都是通過仲介機構直接在內地購買房産，從資金進出到登記産權各方面幾乎沒有限制。而新規定中“工作、學習一年以上時間”的要求，將導致這部分個人投資者在內地購買房産受限。

    “對於資本實力雄厚的投資基金而言，這些措施的實際效果非常有限。”易憲容説。

    商務部研究院研究員梅新育認為，這些政策對於光明正大進入的外資是有效的，但對於以偽裝方式流入的外資未必完全有效。

    易憲容説：“這些政策都相當溫和，可以理解為是政府的試探性舉措，如果市場反應超出了預期，政府部門可以在此基礎上再調整實施下一步措施。”他認為，這些溫和政策傳遞出的信號是，外國投資者必須充分考慮到政策風險。

    “這些舉措的意義在於‘有勝於無’。”中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘表示了同樣的觀點。

    那麼如何在實施過程中把握好度，從而有效地落實政策？

    哈繼銘認為，外匯局應當加強對外匯流入的監管，並通過持有房産時間等標準來判斷外資是否是短線投機的熱錢。