住房城鄉建設部關於印發
《國有土地上房屋徵收評估辦法》的通知

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建房〔2011〕77號　　

各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市住房城鄉建設委員會（房地局），新疆生産建設兵團建設局：
　　根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，我部制定了《國有土地上房屋徵收評估辦法》。現印發給你們，請遵照執行。　

住房城鄉建設部　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　二〇一一年六月三日　　　

國有土地上房屋徵收評估辦法

　　第一條　為規範國有土地上房屋徵收評估活動，保證房屋徵收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，制定本辦法。
　　第二條　評估國有土地上被徵收房屋和用於産權調換房屋的價值，測算被徵收房屋類似房地産的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。
　　第三條　房地産價格評估機構、房地産估價師、房地産價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估、鑒定工作，並對出具的評估、鑒定意見負責。
　　任何單位和個人不得干預房屋徵收評估、鑒定活動。與房屋徵收當事人有利害關係的，應當回避。
　　第四條　房地産價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
　　房地産價格評估機構不得採取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。
　　第五條　同一徵收項目的房屋徵收評估工作，原則上由一家房地産價格評估機構承擔。房屋徵收範圍較大的，可以由兩家以上房地産價格評估機構共同承擔。
　　兩家以上房地産價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地産價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地産價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。
　　第六條　房地産價格評估機構選定或者確定後，一般由房屋徵收部門作為委託人，向房地産價格評估機構出具房屋徵收評估委託書，並與其簽訂房屋徵收評估委託合同。
　　房屋徵收評估委託書應當載明委託人的名稱、委託的房地産價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象範圍、評估要求以及委託日期等內容。
　　房屋徵收評估委託合同應當載明下列事項：
　　（一）委託人和房地産價格評估機構的基本情況；
　　（二）負責本評估項目的註冊房地産估價師；
　　（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；
　　（四）委託人應提供的評估所需資料；
　　（五）評估過程中雙方的權利和義務；
　　（六）評估費用及收取方式；
　　（七）評估報告交付時間、方式；
　　（八）違約責任；
　　（九）解決爭議的方法；
　　（十）其他需要載明的事項。
　　第七條　房地産價格評估機構應當指派與房屋徵收評估項目工作量相適應的足夠數量的註冊房地産估價師開展評估工作。
　　房地産價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受託的房屋徵收評估業務。
　　第八條　被徵收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋徵收部門與被徵收人確定被徵收房屋價值的補償提供依據，評估被徵收房屋的價值”。
　　用於産權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋徵收部門與被徵收人計算被徵收房屋價值與用於産權調換房屋價值的差價提供依據，評估用於産權調換房屋的價值”。
　　第九條　房屋徵收評估前，房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
　　房屋徵收部門應當向受託的房地産價格評估機構提供徵收範圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。
　　對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
　　第十條　被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。
　　用於産權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。
　　第十一條　被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用範圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被徵收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被徵收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。
　　第十二條　房地産價格評估機構應當安排註冊房地産估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。
　　被徵收人應當協助註冊房地産估價師對被徵收房屋進行實地查勘，提供或者協助蒐集被徵收房屋價值評估所必需的情況和資料。
　　房屋徵收部門、被徵收人和註冊房地産估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被徵收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋徵收部門、註冊房地産估價師和無利害關係的第三人見證，有關情況應當在評估報告中説明。
　　第十三條　註冊房地産估價師應當根據評估對象和當地房地産市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
　　被徵收房屋的類似房地産有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地産有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
　　可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。
　　第十四條　被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。
　　被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停産停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地産價格評估機構通過評估確定。
　　第十五條　房屋徵收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
　　第十六條　房地産價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。
　　公示期間，房地産價格評估機構應當安排註冊房地産估價師對分戶的初步評估結果進行現場説明解釋。存在錯誤的，房地産價格評估機構應當修正。
　　第十七條　分戶初步評估結果公示期滿後，房地産價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告。
　　整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估項目的兩名以上註冊房地産估價師簽字，並加蓋房地産價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
　　第十八條　房屋徵收評估業務完成後，房地産價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。
　　第十九條　被徵收人或者房屋徵收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地産價格評估機構應當向其作出解釋和説明。
　　第二十條　被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地産價格評估機構申請復核評估。
　　申請復核評估的，應當向原房地産價格評估機構提出書面復核評估申請，並指出評估報告存在的問題。
　　第二十一條　原房地産價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
　　第二十二條　被徵收人或者房屋徵收部門對原房地産價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。
　　第二十三條　各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地産管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地産價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。
　　評估專家委員會由房地産估價師以及價格、房地産、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。
　　第二十四條　評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地産估價師不得少於1/2。
　　第二十五條　評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。
　　經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地産價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
　　第二十六條　房屋徵收評估鑒定過程中，房地産價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行説明。需要對被徵收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。
　　第二十七條　因房屋徵收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被徵收房屋和用於産權調換房屋權屬以及相關房地産交易信息的，房地産管理部門及其他相關部門應當提供便利。
　　第二十八條　在房屋徵收評估過程中，房屋徵收部門或者被徵收人不配合、不提供相關資料的，房地産價格評估機構應當在評估報告中説明有關情況。
　　第二十九條　除政府對用於産權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用於産權調換房屋的市場價值。
　　第三十條　被徵收房屋的類似房地産是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地産。
　　被徵收房屋類似房地産的市場價格是指被徵收房屋的類似房地産在評估時點的平均交易價格。確定被徵收房屋類似房地産的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
　　第三十一條　房屋徵收評估、鑒定費用由委託人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地産價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地産價格評估機構承擔。房屋徵收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。
　　第三十二條　在房屋徵收評估活動中，房地産價格評估機構和房地産估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《房地産估價機構管理辦法》、《註冊房地産估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。
　　第三十三條　本辦法自公佈之日起施行。2003年12月1日原建設部發佈的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。