北京市將在軌道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿線集中成片安排以90平方米以下普通商品住房為主的居住區。眼下，《北京住房建設規劃(2006年—2010年)》正在首都之窗和北京市規劃委員會的官方網站進行公示，群眾可以在10月15日之前登錄，就這一規劃提出自己的意見和建議。

    中小戶型商品房要建在交通走廊沿線

    按照《北京住房建設規劃(2006年—2010年)》，“十一五”期間，北京市新建商品住房建設規模約9250萬平方米，套數約90萬套，將在軌道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿線集中成片安排以90平方米以下普通商品住房為主的居住區。

    到2010年，北京居住用地總面積約410平方公里，住房總建築面積達到約4.2億平方米。考慮到住房審批與實際建成形成有效供應的滯後性，“十一五”期間，新增住房建築面積約1.23億平方米，年均約2500萬平方米；規劃審批居住用地總量約90平方公里，年均約18平方公里。

    “在未來四年中，政府將根據開發成本進行核算，確定一定比例的限套型、限房價普通商品住房項目，各年度限套型、限房價普通商品住房建設規模和具體地塊，在規劃年度實施計劃和土地供應年度計劃中確定，區位選擇以新城和邊緣集團為主。”市規劃委負責人介紹説，“2006年將在城市的軌道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿線選擇若干地塊，進行限套型、限房價普通商品住房項目建設試點。”

    “在這幾年中，將禁止別墅類房地産項目開發，並嚴格限制低密度、大套型商品住房建設。”這位負責人説，“除特定地區外，城鎮集中建設地區原則上不再新規劃一類居住用地；對於已規劃的一類居住用地，應按照新標準進行調整，並鼓勵城鎮集中建設地區內已規劃的一類居住用地調整為二類居住用地，一類居住建築原則上控制在住房總建設規模的5%以內。”

    到2010年，城鎮人口人均住房建築面積達到30平方米左右，人居環境和群眾居住水平得到顯著改善。

    注：一類居住用地是指規劃容積率在1.0以下的住房建設用地。

    經濟適用住房實行“內循環”

    《北京住房建設規劃(2006年—2010年)》關於經濟適用房的流轉有一句話十分醒目：“探索建立經濟適用住房實行‘內循環’的流轉模式，即經濟適用住房不得直接上市，由政府回購。”

    按照分類型、多層次的住房保障機制，北京市正在針對不同收入家庭，建立由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房三個層次構成的住房保障體系，“十一五”期間北京市經濟適用住房的建設規模為1500萬平方米，約21萬套。

    對於這些經濟適用房，政府將進一步嚴格規範管理，界定並嚴格審查經濟適用住房的供應對象，合理確定經濟適用住房的建設規模，嚴格執行經濟適用住房建設標準。未來四年，經濟適用房的供應模式將發生轉變，由銷售為主過渡到租售並舉，將經濟適用住房的租售比提高到1比4左右；同時探索建立經濟適用住房實行“內循環”的流轉模式，即經濟適用住房不得直接上市，而是由政府回購，從制度上制止違規購買、謀取不正當利益的行為，切實發揮經濟適用住房的保障作用。

    由於針對中低收入家庭，今後經濟適用住房將嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右，總之，經濟適用住房套型建築面積將全在90平方米以下。

    儘管戶型不大，但經濟適用住房必須經濟適用。市規劃委負責人説，經濟適用房將按照均勻分佈、集配結合、服務便捷、規模適度的原則進行規劃佈局。“佈局要方便群眾生活就業，提供選擇的多樣性，實現空間上的均勻分佈；同時採取集中建設和配套建設相結合的方法，集中建設的經濟適用住房由政府提供專項用地，配套建設的經濟適用住房與中低價位、中小套型住房建設項目結合配建；集中建設的經濟適用住房，主要分佈在城市交通便利、公共服務設施配套完善的地區，單個項目應保持合理的開發規模。2006年、2007年兩年就要在城市公共交通走廊沿線安排集中建設經濟適用住房居住用地，總量約3平方公里。”這位負責人説。

    此外，未來四年還要開發租賃型經濟適用房，通過租賃型經濟適用住房、存量住房和公有住房資源的整合，積極探索建立政策性租賃住房體系，用於解決“夾心層”、引進人才、處於婚育階段年輕人等人群的住房問題。

    舊城區不再新增居住用地

    按照2010年居住用地空間佈局引導，北京的中心城要合理控制住房建設規模，處理好人口疏解與中小套型住房建設的關係，重點改善人居環境。特別是舊城區，原則上不再新增居住用地，而是積極探索小規模漸進式的危改模式，結合歷史文化保護區試點和部分低層、多層限制建設區內的危改項目，在切實保護古都風貌的前提下，通過有機更新的方式逐步改善舊城居住條件。

    “中心城中心地區今後將嚴格控制新增住房建設用地規模和高層、高密度、高容積率項目建設，”市規劃委負責人表示，“主要通過擴大存量住房市場規模、優化調整土地結構和更新改造工業用地，保障住房供應，防止人口規模進一步擴大和保持住房價格基本穩定。”

    哪去找新建商品房呢？邊緣集團是近期住房建設的重點區域，這些地區將集中建設中小套型住房，完善交通市政設施和公共服務設施配套，大力進行環境整治與建設，為中心城中心地區人口的外遷提供良好的居住環境。據悉，近期邊緣集團居住用地供應規模約22平方公里。

    綠化隔離帶地區曾經是一些開發商“打主意”的地方，離城市不遠，綠化率又高，正是建高檔別墅區的好地界兒。不過這些開發商的算盤恐怕要落空，《北京住房建設規劃(2006年—2010年)》明確，“十一五”期間北京市要完成第一道綠化隔離地區規劃實施，這裡不再新增規劃居住用地。

    2008年後新城建設全面啟動

    按照新城發展的戰略目標和實施時序，近期居住用地供應規模約35平方公里。新城特別是順義、通州、亦莊三個重點新城，是中心城人口與職能疏解的主要載體和首都現代化過程中新功能聚集區，是首都實現城鄉統籌發展的戰略重點，“十一五”期間要建設創新型城市、節約型城市和宜居城市。

    新城的住房建設將按照疏解中心城人口的要求，協調引導好本地人口、中心城轉移人口、外來人口的住房需求；按照就業與居住均衡發展的要求，依據區縣功能定位，統籌産業發展與就業、中心城疏解職能和住房建設，合理把握居住用地供應時序；按照建設高品質新城的要求，實現公共設施優先建設、土地節約集約利用和居住質量的逐步提升，不斷增強新城的吸引力。

    據介紹，新城作為奧運後北京城市發展的重點和投資的重要平臺，在2008年之前，重點進行框架性基礎設施建設、重大功能性項目安排、環境整治與改造等工作，劃定並實施起步區，確保居住集中緊湊建設，防止住房建設用地盲目無序擴大。2008年以後，是新城建設的全面啟動期，逐步提高用地供應所佔比重。

    “十一五”期間，政府將儘快制定出臺新城規劃實施辦法，控制好新城建設時序，確保新城按規劃有計劃的穩步實施。同時建立新城産業發展、就業結構、人口調控與住房建設良性互動機制，促進新城就業與居住均衡發展；探索制定並實施新城綜合化土地一級開發機制，大力提高新城建設用地投放質量，加強規劃控制和土地儲備，合理調控土地開發與投放時序，提高土地開發整體綜合效益；按照高標準、高水平、高起點建設新城的要求，確保公共服務設施、基礎設施和環境設施先行建設，進行細化、人性化的城市設計，保障新城良好的住房品質、健康的居住環境和方便快捷的生活服務。

    嚴格限制小城鎮房地産開發

    小城鎮將是農村人口居住和就業集中的地區，《北京住房建設規劃(2006年—2010年)》提出，嚴格限制小城鎮的房地産開發，切實保護農民利益，防止居住用地供應量盲目擴大。

    和新城不同，小城鎮的發展將主要服務於農民。“要合理把握城鎮化進度，加強分類指導和限制居住用地供應規模，處理好農村人口城鎮化轉移與住房開發建設的關係。”市規劃委有關負責人介紹説，“近期北京市小城鎮居住用地供應規模約15平方公里。”

    在城鎮化進程中，大量農民將從第一産業轉向第二産業和第三産業，居住環境也從村莊轉向小城鎮，因此小城鎮的住房建設，應符合首都城鎮化進程和社會主義新農村建設的統一要求，“十一五”期間有關部門要加強對城鄉結合部型、納入新城型、新城周邊型、獨立發展型四種類型小城鎮的分類指導，同時進一步加強對小城鎮住房建設的土地管理，提高用地節約利用水平，促進土地和住房建設的集約緊湊發展。

    《北京住房建設規劃(2006年—2010年)》提出，要有效引導首都城鎮化的健康發展，增強小城鎮的規模效應和聚集效應，加強房地産開發的管理，促進農村人口居住和就業向小城鎮集中。

    為了防止開發商將小城鎮發展為新的“經濟增長點”，防止“城裏人”到房價相對便宜的小城鎮購房居住，《規劃》還特別提到，要嚴格限制小城鎮的房地産開發，防止居住用地供應量盲目擴大，以切實保護農民利益。

    土地出讓凈收益將用於廉租房建設

    “十一五”期間，北京市廉租住房保障範圍將逐步擴大，有望將廉租住房保障政策範圍擴大到最低工資標準的住房困難家庭，同時將住房困難標準擴大至人均建築面積10平方米，並將“低保殘疾家庭、拆遷中的低保家庭、困難國企住房困難的老職工、國企住房困難的市級以上勞動模範等”納入廉租住房政策的保障範圍。

    按照規劃，北京市“十一五”期間，用於實物配租的廉租住房建設規模約47萬到60萬平方米，約1萬套，通過租金補貼的形式，解決其他約6.7萬戶“雙困”家庭的住房問題。

    廉租住房政策將繼續按照租金補貼和實物配租相結合的方式，建立長期穩定的廉租住房財政預算資金來源，將土地出讓凈收益的一定比例用於廉租住房建設，同時加大財政支持力度，多渠道籌措房源，逐步提高存量住房和改造住房作為廉租住房房源的來源。此外，今後還要完善廉租住房的分配方式，加強動態監管，建立更加科學合理的準入機制和退出機制。

    市規劃委負責人介紹説，“十一五”期間，北京市還將調整和優化住房用地供應結構，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的用地供應，年度供應量不低於居住用地供應總量的70%。

    “新增用於實物配租的廉租住房將按照分散佈局、相對集中的原則，以配套建設為主，集中建設和分散收購為輔。”這位負責人説，“配套建設的廉租住房，主要結合經濟適用住房、中小套型普通商品住房項目，按照一定比例配套建設；集中建設的廉租住房，安排在城市交通幹線周邊、服務設施配套齊全的地區建設，主要在中心城的東、南、西方位布點，2006年、2007年兩年就要在城市公共交通走廊沿線選擇一定比例居住用地用於實物配租的廉租住房建設。”

    開發商嚴重違法以及處罰兩次以上要退市

    “對違法行為嚴重以及處罰在兩次以上的，記錄在北京市企業信用信息系統，並禁止再次進入房地産市場或者禁止在五年內進入房地産市場。”在《北京住房建設規劃(2006年—2010年)》中，對開發商提出了相當嚴格的要求。

    應該説，目前對於開發商的處罰力度不可謂不大，動輒罰個千八百萬，不過，由於開發商們“抗擊打”能力較強，房地産開發市場違法行為屢禁不止。整頓和規範房地産交易秩序要“標本兼治、重在治本”，“十一五”期間將加快制定和完善規範房地産市場的法規和政策，加大執法力度，促進房地産市場主體自律機制的形成，建立房地産交易誠信機制，發展和規範房地産仲介服務，營造良好市場環境，逐步建立起誠實守信的房地産市場環境，切實保護居民住房消費。

    各有關部門明確分工、各司其職、密切配合，建立健全聯合查處機制，重點從加強商品房銷售管理、房地産廣告發佈管理、交易展銷會管理、商品房銷售合同管理、房地産經紀管理等方面入手，依法嚴肅查處虛假宣傳、合同欺詐、內部認購、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規行為。對違法行為嚴重以及處罰在兩次以上的，記錄在北京市企業信用信息系統，並禁止再次進入房地産市場或者禁止在五年內進入房地産市場。