在上海，住房公積金累計貸款額已突破1000億元。然而，對於住房公積金使用中的細則，依然有不少市民不甚明了。不僅如此，央行今年連續數次加息之後，在住房貸款上，公積金貸款的利差優勢進一步體現，如何才能合理有效地使用公積金，也成了不少購房者關心的話題。
日前，記者走訪了上海市公積金管理中心，就目前有關公積金使用的問題，請業內人士進行了詳細解答。
1.申請住房公積金個人購房貸款應符合哪些基本條件?
答：同時符合下列條件的職工，可以經申請成為公積金貸款的借款人：（1）具有城鎮常住戶口；（2）申請前連續繳存住房公積金的時間不少於6個月；（3）購房首期付款的金額不低於規定比例；（4）具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力；（5）沒有尚未還清的數額較大、可能影響貸款償還能力的債務。
2.公積金貸款中“第一套自住住房”是如何認定的？
答：住房公積金貸款政策中的“第一次購買自住住房”是指在上海市正常繳納住房公積金的職工家庭（包括夫婦雙方），從未在市場上購買過自住住房，或沒有因購買自住住房辦理過住房公積金貸款。
【舉例1】小馬家有一套住房，産證上有父母和小馬的名字，但未使用過公積金貸款.如今小馬打算購置婚房，並申請住房公積金貸款，這算第一套房嗎？首付比例是怎樣的？
答：小馬這種情況屬於購買第一套自住住房。住房公積金貸款的首付比例為，一手房不低於房價的20％，二手房為30%以上。
【舉例2】張先生婚前買過一套房，申請了住房公積金貸款，結婚後準備和妻子再購置一套新房，但之前那套房的公積金貸款尚未還清，請問張先生或其妻子可以再申請住房公積金貸款嗎？
答：不可以。根據《上海市住房公積金個人購房貸款管理辦法實施細則》的規定，配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。
3.住房公積金個人購房貸款的利率是多少？
答：根據國家建設部（建金管[2007]225號）《關於調整個人住房公積金存貸款利率的通知》精神，並按中國人民銀行（銀發[2007]338號）《中國人民銀行關於調整金融機構人民幣存貸款基準利率的通知》的規定，對住房公積金個人購房貸款利率作如下調整：
一、從2007年9月15日起，提高住房公積金個人購房貸款利率，5年（含）以下貸款由現行年利率4.59％調整為4.77％；5年以上貸款由現行年利率5.04％調整為5.22％。
二、2007年9月14日（含9月14日）前受理並簽訂合同的按調整前利率執行，2007年9月14日以後受理並簽訂合同的貸款，執行建設部和人民銀行通知的規定。2007年9月15日前發放的未到期貸款，從2008年1月1日起按上述通知的規定執行。
【舉例】小張買房選擇組合貸款，其中公積金30萬元，商業貸款20萬元，貸款期限20年，他該享受何種利率？
答：目前住房公積金貸款年利率為5.22%，商業貸款利率按其貸款銀行的相關規定確定。
4.住房公積金個人購房貸款最高限額是多少？
答：根據市住房公積金管理委員會決定，自2007年9月1日起，住房公積金貸款的額度上限調整為：
對第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人，從以戶為單位計算貸款額度，改為以戶為基礎，配偶（或參貸人）分別計算額度的辦法，且每戶家庭最高貸款限額為40萬元；若有補充住房公積金的，每戶另增加補充住房公積金貸款限額10萬元。調整分兩種情況：
(1)有兩個人及以上參與貸款的家庭：首先分別計算每個符合貸款條件的借款人的可貸額度，每個人的基本公積金可貸款額度不超過20萬元，補充公積金可貸款額度不超過10萬元；然後將所有借款人的基本公積金可貸款額度累加，合計不超過40萬元，補充公積金可貸款額度累加，合計不超過10萬元。一戶家庭總貸款額度不超過50萬元。(2)只有一個人參與貸款的家庭：仍按現有計算規則，基本公積金可貸款額度不超過20萬元，補充公積金可貸款額度不超過10萬元。總計不超過30萬元。
5.住房公積金貸款的額度是如何計算的?
答：每項公積金貸款金額應當同時符合下列限額標準：（1）不高於按照借款人住房公積金賬戶儲存餘額的倍數確定的貸款限額（目前基本公積金餘額的40倍，補充公積金餘額的20倍）；（2）不高於按照房屋總價款的比例確定的貸款限額（目前一手房為80%，二手房為70%）；（3）不高於按照還款能力確定的貸款限額，其計算公式為：
借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數×規定比例(目前為50％）×12個月×貸款期限；（4）不高於最高貸款限額(見問題3)。
【舉例1】小孫工作5年，未婚，準備買一套總價100萬元的二手房，目前公積金賬戶餘額12000元，補充公積金賬戶餘額8000元，請問他住房公積金貸款額度是多少？
答：一般情況下可以申請到最高30萬元的住房公積金貸款。具體以實際通過市公積金管理中心受理查詢系統計算的結果為準。
【舉例2】小李夫婦結婚不久，準備買一套總價150萬元的新房，男方月收入8000元，公積金賬戶餘額18000元，補充公積金賬戶餘額10000元，女方月收入6000元，公積金賬戶餘額15000元，請問他們的住房公積金貸款額度是多少？
答：如果他們都是第一次購買自住住房，一般情況下可以申請到最高50萬元的住房公積金貸款。具體以實際通過市公積金管理中心受理查詢系統計算的結果為準。
6.住房公積金個貸採用怎樣的還款方式？
答：住房公積金個貸的還款方式有：每月等額本息還款法和每月等額本金還款法兩種。“每月等額本息還款法”是指借款人每月償還的貸款本金和利息總額不變，但每月還款額中貸款本金逐月增加，貸款利息逐月減少的還款方式。“每月等額本金還款法”是指借款人每月償還的本金固定不變，貸款利息逐月遞減的還款方式。
需要説明的是，一年期以內的公積金個貸，應當於到期時一次還本付息；一年期以上的公積金個貸，應當按月償還貸款本息。“等額本金法”前期還款壓力相對大一些，但總利息支出相對少一些；“等額本息法”，每期還款額都一樣，但總利息支出相對等額本金法稍多一些，各借款人可根據自己的實際情況進行選擇。
【舉例】周小姐選擇了每月等額本息還款法，但兩年後，她想將還款方式改為每月等額本金還款法，可以嗎？
答：不可以。根據《上海市住房公積金個人購房貸款管理辦法實施細則》規定，借款人應當在等額本息還款方式和等額本金還款方式中選擇一種還款方式，並在合同履行期限內不作變動。
7.借款人可否提前償還住房公積金貸款？
答：借款人自放款之日起滿一年可提前歸還部分公積金個貸本息，部分提前還款不必支付違約金。借款人申請提前歸還全部貸款的，不受時間限制。
【舉例1】老張申請住房公積金貸款總額20萬元，分15年還清，1年後他進行了部分提前還款，請問他在後面的還款中，享受怎樣的利率？
答：受託銀行應在借款人履行原貸款合同1年以後，方可接受借款人部分提前還款的申請，與借款人以書面形式變更借款合同，借款人提前歸還的金額不得少於原貸款合同約定的6個月的還款額。
受託銀行應與借款人商定部分提前還款後剩餘貸款餘額的還款期限，此還款期限應短于原貸款合同約定期限的剩餘期限，貸款利率按借款人已履行的還貸期限加上確定的剩餘期限所對應的期限檔次的公積金貸款利率確定；部分提前還款後的剩餘貸款本金餘額仍採取與原借款合同約定的相同的歸還方式歸還，受託銀行應重新為借款人計算每月還款額。
【舉例2】老張提前兩年將原定於10年的住房公積金貸款還清了，有無什麼優惠？
答：借款人申請提前歸還全部貸款的，不受時間限制。借款人結清貸款餘額後，受託銀行不再計收貸款利息，按照借款合同已收取的貸款利息也不退回。
8.什麼時候可以提取住房公積金？
答：根據規定，職工有下列情形之一的，可以提取本人住房公積金賬戶中的儲存餘額：（1）在購買、建造、翻建、大修具有所有權的自住住房時。（2）在離休、退休或到達離休、退休年齡時。（3）完全或大部分喪失勞動能力，並且與所在單位終止勞動關係時。
（4）戶口遷出上海市或者出境定居時。
（5）非滬籍職工調離上海時。
（6）職工償還購房貸款本息時，可以提取住房公積金儲存餘額抵衝。
其中（2）、（3）、（4）、（5）情形，職工提取本人住房公積金應以銷戶形式全額提取，所提取的金額為職工所有。另外，職工死亡或被宣告死亡時，職工的繼承人或受遺贈人可以提取死亡職工的住房公積金賬戶中的儲存餘額，職工的住房公積金賬戶同時作銷戶處理。
【舉例1】老張在購買新房時，提取了他的住房公積金，覺得20000元餘額遠遠不夠，他可以提取其妻子的住房公積金賬戶餘額嗎？
答：職工在購買、建造、翻建、大修具有所有權的自住住房時，在提取本人住房公積金賬戶中儲存餘額不足時，可以提取其配偶、直系血親以及同戶成員的住房公積金賬戶儲存餘額，但必須得到被提取人的書面同意，而且符合條件的提取申請人需一次辦理提取手續，不得分期分批辦理。
【舉例2】老王買房選擇了一次性付清，因為是期房，産權證尚未取得，他想把公積金提取出來可以嗎？
答：不可以。職工購房在不申請公積金貸款的前提下提取住房公積金，除購買公有住房可以在支付房款時直接使用公積金衝抵房款外，購買其他各類房屋都需在産證辦出後方可申請提取，同時職工自産證發證之日起有六個月的辦理期限，超過六個月未申請提取的，將視為自動放棄。
【舉例3】小陳在上海工作，但目前是外地戶口沒有社保卡，他如何辦理公積金提取業務？
答：按照上海市公積金管理中心的規定，符合申領社會保障卡條件的申請人提取住房公積金時應出示社會保障卡，不屬於社保卡申領條件的申請人可以憑本人身份證辦理相關提取手續。
