房款交了，才發現房子早已被開發商或賣房人以更高的價格賣給了別人。面對“一房二賣”行為，購房者只能請求賠償，卻無法擁有房屋産權。日前，北京市順義法院法官在“梳理”此類案件時表示，購房者可以依據物權法關於預告登記這一規定來維權。

    王某在北京市順義區楊鎮有一套90平方米住宅，2007年12月，他和劉某簽訂了房屋買賣合同，約定劉某于2008年1月10日一次性支付他42萬元房款，他再把住宅鑰匙交給劉某。可劉某付款時得知，王某已將房屋以45萬元的價格賣給了孫某，並且已辦理了産權變更登記。

    劉某起訴到順義法院，要求王某履行合同，交付房屋並支付違約金。法院經審理認為，依物權法規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，所以王某和劉某之前存在合同關係。但物權法還規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法登記後發生效力，因為孫某實際上已取得房屋所有權，劉某與王某之間的房屋買賣合同已不可能繼續履行。據此，法院判決王某支付劉某違約金５萬元，駁回劉某索要房屋的訴訟請求。

    法官提示，“一物二賣”是一種常見的不誠信交易行為，對於這種行為，當事人可以利用訂立書面合同，約定違約金、定金等作為交易保障，但是房屋買賣有些不同，賣房人可能因為高額售房款可以抵償違約金而違約，購房人往往也不滿足索要違約金，更想要回房産。對此矛盾，物權法其實提供了一種特殊的保障措施，即預告登記。

    “所謂預告登記是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權的協議時，為保障將來實現物權，可以按照約定向登記機構申請預告登記。”法官介紹，預告登記後，未經預告登記的權利人同意處分該不動産的，不發生物權效力，預告登記有效期為3個月，在這期間，房屋不能再次買賣。這個方法可以有效保護實現合同債權，避免因物權優先於債權導致債權人權益受損，就好比大家排隊購物，誰排隊在先，誰就可先買到。

    本案中劉某如果先辦理預告登記，孫某是無法在預告登記有效期內進行物權登記的，更無法取得房屋所有權；而王某處分房屋的行為也無法産生效力，此時如果王某不履行合同，劉某可以向法院起訴要求王某繼續履行，從而取得房屋所有權。（記者 高健 通訊員 王曉磊）