北京市3月30日發佈“國五條”細則的落地政策，這份被稱為“京十九條”的政策，首次將二手房市場納入本市調控體系。北京市地稅局在官網發佈《關於個人轉讓住房所得徵收個人所得稅問題的問答》，明確了5類房屋轉讓時“原值”如何計算，經稅務機關審核，個人轉讓住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可按一定比例扣除，其中商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%，經濟適用房的最高扣除限額達到了房屋原值的15%。

    轉讓200萬元商品房  最多扣除20萬元裝修費

    今後，北京市個人轉讓房屋所得，將嚴格以轉讓財産收入額減除財産原值和合理費用後的餘額，按照20%稅率計算納稅。市地稅局明確：根據國家稅務總局文件規定，“合理費用”包括了對房屋的裝修費、住房貸款利息、手續費、公證費等相關費用。

    記者計算得出，北京房主如果出售一套“原值”為200萬元的商品房，經稅務機關審核後，最多可扣除20萬元的裝修費。

    稅務部門明確，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋産權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。

    需要特別提示的是，如果“納稅人原購房為裝修房”，即合同註明房價款中含有裝修費的，鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等，不得再重復扣除裝修費用。

    但是，如果賣房人提供的發票不能滿足條件，也不可以扣除裝修費用。即凡有下列情況之一的，都不得扣除裝修費用：裝修費用憑證不是有效發票；發票上註明的付款人姓名與房屋産權人或産權共有人的姓名不一致的；發票由建材市場、批發市場管理機構開具，且未附所購商品清單的。

    商品房出售時“原值”為實際支付房價款+相關稅費

    “一套房屋在出售轉讓時稅費的負擔，與房屋原來價格即‘原值’息息相關，如果中間的差價越高，繳納的稅款就會相應增加。”財稅專家告訴記者。據了解，對於房屋“原值”的確認，直接關係到今後二手房銷售的買賣雙方利益。

    地稅部門明確，今後二手房交易者在進行個人所得稅納稅申報時，須按規定提供據以證明房屋原值的相應憑證。

    對於能夠提供房屋原值相應憑證的，稅務部門審核相應憑證後確定房屋原值。納稅人同時提供購房發票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值；納稅人不能提供房屋原值相應憑證的，稅務部門將通過稅收徵管、房屋登記等信息系統對房屋原值進行核實。

    5類房屋的“原值”按以下規則確認：“商品房”，購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費；“自建住房”，實際發生的建造費用及建造和取得産權時實際交納的相關稅費；“經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）”，原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金；“已購公有住房”，原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原産權單位）交納的所得收益及相關稅費。

    “城鎮拆遷安置住房”，根據相關規定分4種情況：房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；房屋拆遷採取産權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費；房屋拆遷採取産權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償後的餘額；房屋拆遷採取産權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

    出售保障性住房  暫不預徵土地增值稅

    “為加強對定價過高、價格上漲過快的房地産開發項目的稅收徵管，按照有關規定，結合本市實際情況，對房地産開發企業銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預徵率。”北京市地稅局表示，房地産開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預徵土地增值稅。

    記者查詢“京十九條”發現，為充分發揮稅收政策的調節作用，北京市將根據市場情況適時提高定價過高、預計增值額過大的房地産開發項目的土地增值稅預徵率，加強預徵和清算管理，加大稽查力度。

    市地稅局明確：房地産開發企業銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預徵率。容積率小于1.0的房地産開發項目，最低按照銷售收入的5%預徵土地增值稅。

    北京房地産業協會秘書長陳志告訴記者説，以往北京的商品房項目，預計增值率實行2%至5%的幅度預徵率。容積率小于1.0的房地産開發項目，最低按照銷售收入的3%預徵土地增值稅。比較上述標準，可以看出土地增值稅預徵率提高了，“這必將對房地産企業的資金週轉形成較大壓力，因為房企的銷售額越大，預徵的土地增值稅也越多，如果房屋銷售價格上漲，可能會面臨更高的土地增值稅，這或對抑制房價上漲起到一定作用。”

    算賬：“豪宅”稅更高 普宅影響小

    購買不滿5年的豪宅（非普通住房），將對房屋收取5.5%的全額營業稅，3%的全額契稅，以及按原房主售房的差額收取20%的個人所得稅。

    以海淀區北部一套房屋為例，2010年，房主以總價300萬元的價格全款購買了此房，如今再以600萬元的價格出售。減去原總價10%、即30萬元的裝修款，再減去大約10萬元的購房稅款，購房人出售這套房屋的所得，就是600萬元的總價，減去300萬元的購房款，再減去30萬元裝修款和10萬元稅款，相當於260萬元。而其所繳納的稅款，應該為260萬元的20%，即52萬元。

    這也就意味著，如果要出售這套豪宅，全額營業稅、全額契稅、個人所得稅3項相加，交易方應該繳納103萬元的稅款。

    但這些稅款，只在針對不滿5年的非普通住宅時全額徵收。鏈家地産分析師張旭説，針對非普通住宅按全額徵稅，也體現出政府正在採用更嚴厲手段，通過納稅抑制房地産投資投機型需求。

    如果購房人出於改善的目的，購買一套滿5年的二手房，但房主名下仍有其他房産，又應該怎麼納稅呢？張旭測算，首先這套房將免除5.5%的營業稅，但契稅需要按照3%繳納，同時房主也要繳納所得的20%作為個人所得稅。

    這也就意味著，如果這套房是售房人在2008年、以100萬元全款購買的普通住房，目前售價為200萬元，交易方應該繳納的契稅就為6萬元。而個人所得稅則需要用200萬元減去20萬元裝修、繳納大約為2萬元的稅款和原購房款，再乘以20%，即15.6萬元。整套房應繳納的款項即為21.6萬元。

    如果購房人購買的是已經滿5年、90平方米以下的普通住房，又是房主名下惟一一套住宅，其如今的納稅額度和此前並沒有變化。張旭説，針對這類“剛需”二手房，新政前後都免去個稅，也免徵營業稅，售房人只要交納1%的契稅即可。即無論房主此前用多少錢購買，只要房源仍屬於普通住宅，只需交納1%的契稅，也就是説，如果購房人在城內買了一套售價200萬元的小房，雖然和繳納個稅的房源價值相等，但整套“剛需”房應繳納的款項，僅為2萬元。

    普通住房標準

    2011年11月，北京市調整了普通住房標準，也就是市民口中的“普宅”標準。認定普通住房的標準為住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140（含）平方米以下、實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍。

    在同時滿足以上3個要求的基礎上，普通住房的售價還不能高於所在位置的價格上限。按照北京市規定，其價格上限為四環內北部地區為每平方米38880元、南部地區為每平方米34560元，四至五環北部地區為每平方米32400元，南部地區為每平方米28080元，五至六環北部地區為每平方米25920元，南部地區為每平方米21600元，六環外地區為每平方米17280元。

    北京市要求，符合新的普通住房標準能夠享受稅收優惠政策。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭惟一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭惟一住房的，減按1%稅率徵收契稅。（記者 竇紅梅 耿諾）