國有土地房屋徵收必須"補償先行"
新華社北京１月２２日電（記者鄒偉、崔清新）國務院２１日公佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定，在作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
新條例規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。
新條例明確，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。
新條例還規定，被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
徵收範圍確定後“違建”不補償
新華社北京１月２２日電（記者鄒偉、陳菲）針對一些地方存在的房屋徵收前“突擊”改擴建，以期獲得更多補償的現象，國務院２１日公佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》給出了明確規定，以杜絕此類投機取巧、侵佔公共利益的非法行為。
新條例明確，房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。房屋徵收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過１年。
有關專家認為，在公告徵收範圍之後新建、擴建、改建房屋，如果給予補償，于法于理不合，對納稅人和其他守法的被徵收者不公平。但有些由於歷史原因形成房屋手續不全的，應當先由有關部門進行認定、處理。
對此，新條例專門作出規定：市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。
新條例還規定，市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。
“新拆遷條例”：尊重被徵收人選擇權 可選兩種補償方式
新華社北京１月２２日電（記者隋笑飛、陳菲）國務院２１日公佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋産權調換。
中國法學會民法學研究會會長、中國人民大學副校長王利明指出，從實踐來看，因徵收與拆遷所引發的各種矛盾，很多體現在徵收補償的標準和補償的公平性方面。條例針對實踐中存在的主要矛盾，集中就補償制度作了重大完善。
條例規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：被徵收房屋價值的補償；因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因徵收房屋造成的停産停業損失的補償。
條例規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地産的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地産價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。房地産價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
此外，條例明確規定，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋産權調換。被徵收人選擇房屋産權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於産權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於産權調換房屋價值的差價。因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋産權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋産權調換的，産權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供週轉用房。
改“拆遷”為“徵收” 新條例突出保障被徵收者權益
新華社北京１月２２日電（記者鄒偉、陳菲）國務院２１日公佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》中，一個顯著的變化，就是刪去了舊有條例中令人敏感的“拆遷”，代之以“徵收”。
“拆遷”二字，此前已在《城市房屋拆遷管理條例》中存在了２０年之久。１９９１年，國務院發佈上述條例，２００１年對其做出修改。２００７年１２月，國務院常務會議審議的《國有土地上房屋徵收與拆遷補償條例（草案）》中，“拆遷”依然在列。而在２０１０年１月、１２月的兩次向社會公開徵求意見稿中，其表述已經變為“國有土地上房屋徵收與補償”；直到21日公佈的新條例，“拆遷”二字徹底摒棄。
有“徵收”，就應該有相應的“補償”。多位專家認為，透過這一字面改動，可以看到新條例更加突出房屋徵收和補償的規範、公平、合理；而且，在新條例的修改過程中，規範公權和保障私權的法治理念在不斷強化，更注重工業化、城鎮化建設與保護被徵收人合法權益之間的統籌兼顧，使公共利益和私人利益得到更好的協調與平衡。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》自公佈之日起施行。２００１年６月１３日國務院公佈的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。
國有土地房屋非“公共利益”不得徵收
新華社北京１月２２日電（記者鄒偉、楊維漢）在何種情況下才能對國有土地上的房屋進行徵收？國務院２１日公佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定，必須以“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要”為前提。
“公共利益”包括哪些具體情形？新條例列出了六方面的具體內容：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
新條例規定：確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
北京大學法學院副院長沈巋表示，公共利益是一個抽象概念，具體操作中很難界定，是一個世界性的難題。舊條例的問題在於沒有嚴格區分公共利益和商業利益，特別是用於房地産開發，也可以進行拆遷，由此産生了很多社會矛盾。新條例以列舉的方式對公共利益進行了界定，排除了一些顯然處於商業目的、與公共利益無關的用途。
沈巋説，更為關鍵的是，新規定中強調了程序的作用。比如通過聽證會的方式聽取被徵收人意見，確定徵收是否正當。此外，涉及舊城區改造等城市規劃問題時，引入了公民代表的參與。這些規定改變了過去“政府説了算”的局面，政府需要更多傾聽民意，並且在必要的時候根據民意修改原有的方案。
暴力迫使被徵收人搬遷可追究刑事責任
新華社北京１月２２日電（記者隋笑飛、陳菲）根據國務院２１日公佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》，暴力迫使被徵收人搬遷可追究刑事責任。
國務院法制辦介紹，從近幾年的實踐看，由於拆遷進度與建設單位的經濟利益直接相關，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。鋻於此，條例禁止建設單位參與搬遷活動，任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。
條例規定，採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
此外，條例還規定，採取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋徵收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
中國法學會民法學研究會會長、中國人民大學副校長王利明認為，條例明確了政府是徵收補償的主體，並禁止建設單位參與搬遷，這些都有助於化解長期以來因建設單位作為拆遷主體所引發的各種社會矛盾，有助於維護社會穩定。
如何走穩搬遷“平衡木”？——聚焦《國有土地上房屋徵收與補償條例》
新華社北京１月２２日電題（記者楊維漢、陳菲、鄒偉）搬遷，既要維護公共利益，又要保障被徵收房屋所有權人的合法權益。這個“平衡木”如何走穩，考驗各方智慧。
備受社會矚目的《國有土地上房屋徵收與補償條例》２１日向社會公佈。這部“新拆遷條例”的草案于２０１０年１月２９日和１２月１５日兩次向社會公開徵求意見。條例直接關係人民群眾切身利益，對於各方關心的拆遷補償、公共利益的界定、徵收程序、強制搬遷等都作出了明確規定。
取消行政自行強拆 申請司法強制執行
條例規定，被徵收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
中國政法大學法學院院長薛剛淩説：“過去往往是行政機關委託相關企業來搬遷。企業為了實現經濟利益，過程很不規範，強制搬遷過程中會出現一些惡性事件。條例實施後，行政機關只能到法院申請強制執行，制度設計者希望通過司法程序的設置來保障群眾合法權益，把風險降到最低。”
國務院法制辦有關負責人介紹，全國人大常委會辦公廳２００９年８月向社會公開徵求意見的《行政強制法（草案）（三次審議稿）》第十三條規定，行政強制執行由法律設定。本條例是行政法規，不宜再設定行政強制執行。因此，條例取消了原條例中行政機關自行強制拆遷的規定，規定由政府申請法院強制執行，這樣也有利於加強對政府徵收補償活動的制約，促使政府加強和改進群眾工作。
“制度的前進受到現實情況的制約，很難一步到位，只能逐步推進。通過法院來強制執行是個進步，畢竟司法機關可以對行政機關進行制約。”此外，薛剛淩認為，搬遷需要行政機關、法院和評估機構聯動，也需要被拆遷人配合，這也是條例的一個特色。
房屋徵收應先補償後搬遷 禁止採取暴力威脅迫使搬遷
“實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。”條例明確規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
據了解，條例兩次徵求意見稿中沒有明文提出先補償、後徵收，在正式出臺的條例中增加規定，把“先補償、後徵收”作為一個原則確定下來。
條例規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。
條例還規定，任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
中國人民大學副校長王利明説：“條例明確了政府是徵收補償的主體，並禁止建設單位參與搬遷，要求房屋徵收實施單位不得以營利為目的。這是制度設計者希望通過禁止性規定規範搬遷活動，強化對被徵收人權益的保護。這些都有助於化解長期以來因建設單位作為搬遷主體所引發的各種社會矛盾，有助於維護社會穩定。”
明確徵收補償標準 徵收私宅應優先保障住房
因搬遷引發的矛盾大多集中在徵收補償的標準和補償是否公平。徵收補償是各方高度關注的問題。
條例規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地産的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地産價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
王利明説：“相對於過去的條例，新條例的補償制度作了重大完善，從而使搬遷更加公平。以市場價格作為補償標準，使得被徵收人的基本利益得到保障。不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權的補償，這就大體上可以確保被徵收人的居住條件有改善、生活水平不下降。”
條例規定，徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。
王利明説，這就意味著，如果被徵收人符合住房保障條件，徵收程序啟動以後，被徵收人可以優先享受住房保障，這也充分體現了物權法中徵收個人住宅應當保障其居住條件的精神。
舊城改造不滿徵收補償方案 政府應組織聽證會並修改方案
條例規定，市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
國務院法制辦有關負責人介紹，徵求意見過程中，有人提出應當加大公眾參與度，讓程序更加公開透明。因此就有了“聽證會”這個程序設計，並且政府要根據聽證會情況修改方案。
徵收程序是規範政府徵收行為，維護被徵收人合法權益，促使政府做好群眾工作的重要保障。公平、公開、公正的原則也在條例中充分體現。條例明確規定：“房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。”
同時，條例在徵收程序上也增加了公開透明和公眾參與的規定。條例規定，徵收補償方案應徵求公眾意見；政府作出房屋徵收決定前，應當進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定；被徵收房屋的調查結果和分戶補償情況應當公佈；被徵收人對徵收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
明確公共利益範圍 加強規劃調控作用
在條例徵求意見過程中，有意見認為，公共利益的界定過寬，主張具有商業性質、營利目的項目都不應當屬於公共利益；也有意見認為，對公共利益的規定還不夠全面，主張凡是實施城市總體規劃，為城市發展和建設進行的重大工程，由政府組織或者主導的住宅小區、經濟開發區、工業園區、商業街區等城市建設，都應當屬於公共利益。
對於公共利益，條例規定了６種情形：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
國務院法制辦有關負責人説，對公共利益的問題高度重視，收集、研究了國外情況和做法，作了大量的調查研究，多次進行專家論證，廣泛聽取意見，才作出了上述規定。
同時，為了加強規劃的調控作用，條例還規定，確需徵收房屋的各項建設活動都應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，並要求制訂規劃應當廣泛徵求社會公眾意見，經過科學論證，保障性安居工程建設和舊城區改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
