近日上海樓市重拾漲勢。要求從土地供應、控制需求等方面調控房價的呼聲越來越高，專家分析，今年以來，上海推地頻率明顯加快，隱約顯現出加大土地調控、平抑房價的努力——

上海：土地供應出現新變化

陳則明

    近日，上海市房屋土地資源管理局發佈今年第4、5號出讓公告，集中推出20幅國有土地使用權，其中兩幅住宅用地面積67361平方米，可形成建築面積118693平方米。在樓市重拾漲勢的背景下，上海的土地出讓速度明顯加快。

    2007年房價反彈刺激土地出讓數量和價格

    2007年以來，上海房價出現了明顯的反彈。中房上海價格指數1月份開始有小幅增長，每月環比遞增，6月份環比漲幅已經達到2.69%。其原因有土地出讓的因素，也有宏觀經濟的因素：一是近期股市震蕩，資本從股市流向房市避險。二是逐漸採取穩中偏緊的貨幣政策客觀上對房價有間接推動作用。銀根緊縮可能增加開發成本，大型開發企業壟斷優勢更加明顯。近來加息，往往房地産股票價格普遍上漲，房價上升。三是在社會經濟基本面和市場基本面保持不變的條件下，房地産投資品種具有“橫有多長，豎有多高”的特點。上海的房價橫盤整理2年，長期壓抑的價格爆發上漲的動力可能會更大。四是全國普遍存在百強企業壟斷市場的趨向，上海也存在存量土地向大企業集中的現象，近期中標土地的公司基本是上海綠地、凱德置地、東方海外、新鴻基、仁恒、保利、華潤、金地、萬科、中海、城投和招商等大型開發企業。五是上海軌道交通通達中外環線區域，近期銷售的樓盤處於所在地區的鎮中心，周邊配套多數已經起步，而且多數地塊有軌道交通線路貫穿。

    房價反彈一方面刺激了土地出讓的數量和價格，另一方面土地出讓的價格推動房價進一步上升。今年上海一改去年直到下半年才開始推地的做法，推地頻率明顯提高，4月底至今短短兩個月期間，就已經連續5次發佈土地公告，隱約顯現出上海加大土地供應、平抑房價的努力。

    但是，短期內土地出讓價格對房價有直接示範效應。從今年成交的地價情況看，各區域的地價都超過該區域房價的一半，也就是説開發商對房價的預期都是上漲。今年上海市房屋土地資源管理局公佈一號土地出讓結果，確認一號公告地王楊浦區新江灣城D1由綠城房地産集團有限公司以12.6億元獲得。此樓面地價相當於該區域的房價，一些樓盤幾乎每平方米同時提價2000元。存量土地沒有形成批准預售的供應量之前，對降低房價的作用就不會體現出來。

    歷年積累存量土地近一半未形成有效供應

    從1988～2005年，上海市出讓土地使用權面積共43666.37公頃，可建面積42131.96萬平方米，而1986～2005年，全市商品房建設新開工面積和竣工面積僅分別為25698.58萬平方米、22037.45萬平方米。土地供應和商品房供應兩套數據近2億平方米差異。

    存量土地不能在短期內形成商品房供給的原因比較複雜。一是開發商“捂地”。但是，經過2005年以來的調控，有資金和風險承受能力“捂地”的項目可能並不多；二是爛尾樓，但目前在人民幣升值、經濟發展長期利好條件下，各種基金、投資銀行、熱購上海樓宇，開發商被“套牢”形成爛尾樓的可能性非常小；三是開發環節的延遲，一般來説，已經出讓的存量土地要形成竣工商品房要經過約180個圖章。正常情況下這個過程要2～3年，但開發過程難免有某個環節遇到阻礙。四是動拆遷的延遲，動遷成本逐年提高，上海市為緩解動遷矛盾控制動遷節奏，使動遷的週期越來越長。五是土地儲備，把生地開發為熟地出讓的過程比較漫長。六是根據“雙增雙減”調整規劃，可建面積減少。

    近兩年新增土地供應量緊縮，開發商增加土地持有量

    上海市土地出讓從2005年以來，顯著減少。2005年土地出讓的成交面積為385萬平方米，不足2004年的1/10。2006年土地出讓的成交面積為648萬平方米，和2004年之前的數量相比差距也非常大。

    2005年房地産調控以來，地根緊縮。房地産市場走向不明朗，“7090”政策也使開發前景不明確，開發商基本持觀望態度。2005年11月份，上海第4號土地公告出讓的30幅土地流標6幅，流標率高達20%。2006年，上海房價基本保持穩定，沒有出現大幅下滑，同時，其他城市房價和地價出現大幅上漲。一些有實力的地産商也一改半年前的觀望態度，紛紛增加土地持有量。2006年2月9日市房地資源局公佈了2006年第一批土地出讓結果（2005年上海國有土地出讓5號公告），38幅地塊中僅2幅流標。

    房價上漲將引起對配套商品房供應的進一步重視

    2004年以來，上海市採用“加大土地供應量、提高配套商品房供地比例”的政策取向，體現“以居住為主、以市民為主、普通商品房為主”的調控原則，提出2個“1000萬”的保障住房用地計劃。相對於深圳“捆綁式”出讓把配套房捆綁在商品房中，上海採用的方法是集中出讓配套商品房用地。2005年之前軌道交通、世博會等重點工程的動遷量比較大，為了確保重點工程的順利實施，上海市配套房安置佔了50%～70%的比例。隨著動拆遷節奏放慢，房價穩定，上海的配套商品房有所減少。2006年配套商品房土地出讓公告為15個，2007年至今為5個。

    商品房“鮑魚魚翅”的價格可以交給市場去調節，配套商品房“大米麵條”的供應需要長期穩定保障。預計上海市房價上漲到一定程度，配套房的土地出讓仍會受到重視。