國家統計局已于16日公佈了《住宅銷售價格統計調查方案》（以下簡稱《新方案》），並將於18日發佈依據《新方案》統計的今年1月份70個大中城市房價數據。中國信息報記者就此採訪了國家統計局城市司負責人。
問：為什麼要實施新的《住宅銷售價格統計調查方案》？
答：住房問題關係國計民生，既是經濟問題，更是重要的民生問題。國家統計局十分重視房價統計工作，為適應新形勢，滿足新需要，在深入調研、廣泛徵求社會各方面意見和建議的基礎上，在住房城鄉建設部以及有關城市房地産管理部門的支持和配合下，對現行房價統計制度方法進行了改革，決定從2011年1月起開始實施新的房價統計制度方法。推進房價統計改革，實施《新方案》是貫徹落實國務院有關文件精神，完善房地産市場信息披露制度，改進房價統計的重要舉措。
問：同原來的方案相比，《新方案》作了哪些改進？
答：此次改革的主要內容體現在以下四個方面：
（一）數據採集方式的調整。直轄市、省會城市、自治區首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個大中城市，新建住宅銷售價格直接採用當地房地産管理部門的網簽數據，不再另行調查；暫時不能取得網簽數據的其他城市，新建住宅銷售價格根據統計系統房地産開發統計報表收集的各個項目（樓盤）的分類交易面積和金額數據計算。
（二）調查指標的調整。房屋銷售價格指數調整為新建住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數。新建住宅類下設保障性住房和商品住宅兩個類別。商品住宅類和二手住宅類均設90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三個基本分類。
（三）指數計算方法的調整。新建住宅月環比價格指數的計算方法調整為按項目不同面積分類的平均價格法。採用國際通行的鏈式拉氏公式計算以2010年為基期的定基價格指數。
（四）數據發佈方式和時間的調整。《新方案》實施後，國家統計局將重點發佈各個城市不同對比基期的分類指數和總指數，不再計算和發佈全國70個大中城市房價漲幅的平均數。數據發佈時間調整為月後18日，比原發佈時間延後一週左右。
問：《新方案》為什麼採取網簽數據代替房地産開發企業直報數據作為住宅價格統計的基礎數據？同直報數據相比，網簽數據有哪些優勢？
答：基礎數據來源渠道的調整是這次房價統計改革的重要內容。《新方案》規定，直轄市、省會城市、自治區首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個大中城市新建住宅銷售價格數據，直接採用當地房地産管理部門的網簽數據，不再採用樣本數據。之所以作這樣的調整，主要有三個方面的原因。一是數據齊全。網簽數據涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況。二是信息完整。網簽數據包含有地址、樓層、價格和金額等詳細信息，有助於價格指數的計算。三是獲取方便。經過不斷的改進和完善，房地産管理部門在網簽數據管理與使用方面積累了豐富的經驗，數據提取比較容易。
問：網簽數據含有詳盡的個人信息，在計算房價指數的過程中，統計部門採取了哪些安全保密措施？
答：國家統計局採用網簽數據的主要目的是用以計算房價指數。網簽數據雖然含有購房者詳盡的個人信息，但統計部門目前採用的網簽數據主要是房屋的基本信息，僅有項目名稱、項目地址、幢號、總層數、所在層數、房屋結構、成交總價（合同金額）、建築面積和簽約時間等內容，不涉及購房者的個人信息。
統計部門在處理網簽數據時將嚴格執行《統計法》中關於“統計機構和統計人員對在統計工作中知悉的國家秘密、商業秘密和個人信息，應當予以保密”的規定。數據處理採用單機匯總，以確保網簽數據使用安全。
問：《新方案》實施後，國家統計局採用的網簽數據總量有多少？單個城市的網簽數據對當地城市房價表現的代表性如何？
答：網簽數據的採用數量取決於各個城市當期新建住宅的實際成交量。鋻於各個城市新建商品住宅成交量不可能完全相同，網簽數據採用數量也就會存在差別。但由於各個城市的網簽數據記錄了當期新建住宅的實際成交情況，因此不論數據量大小，據此計算的房價指數可以反映當地實際情況。
為了做好這項工作，2010年9月，國家統計局、住房和城鄉建設部聯合下發了《關於加強協作共同做好房地産價格統計工作的通知》，要求各省以及有關城市住房和城鄉建設廳（住房和城鄉建設委、房地局）、統計局、國家統計局調查隊加強聯絡和合作，實現數據資源共享、信息資源共用。《通知》對房地産管理部門與統計部門的職責分工、網簽數據的提供內容、提供時間和提供方式均作出了明確規定。目前，各有關城市房地産管理部門、國家統計局調查隊正在按照統一要求有序開展工作。
問：非網簽城市什麼時候才會有網簽數據？
答：據了解，各有關城市一直在積極開展相應準備工作。國家統計局在編制《新方案》時，直轄市、省會城市、自治區首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個大中城市已具備提供網簽數據的條件。在住房城鄉建設部的大力支持和各有關城市房地産管理部門的積極配合下，1月份共有53個城市上報了網簽數據，還有17個城市暫時不具備採用網簽數據的條件。本著成熟一個採用一個的原則，國家統計局將逐步擴大採用網簽數據城市的範圍，最終實現70個大中城市新建住宅銷售價格全部採用網簽數據。
問：從本次改革開始，國家統計局就不再發佈全國70個大中城市房價漲幅平均數，主要有哪些考慮？
答：這樣改革，主要有三方面考慮。首先，用平均數表示一組數據，具有直觀簡明的特點。但是平均數在樣本值離散程度較大的情況下有一定的局限性。也就是説在個體差異較大的情況下，往往會削峰填谷，抹平個體間的差異。例如，冬季某日北京的溫度是零上9度，哈爾濱的溫度是零下15度，海口的溫度是零上15度，3個城市的平均溫度為零上3度，計算和發佈這樣的平均數意義就不大，而且還容易引起不必要的誤讀。
其次，不再計算和發佈平均數，重點發佈各個城市的房價數據，既有助於社會公眾及時了解所在城市房價的具體變化，也有利於更好地為地方政府有效調控房價提供服務。
再次，這也是一些專家學者的建議。如有的專家指出，綜合平均價格指數概念過於模糊，無法與某個時點相對應，並且在各季度（或各月份）房價變動比較大的時候，計算出的平均值更是缺乏實際意義。過於強調全國綜合的數字容易引起誤讀，會掩蓋各個城市的典型特徵。
問：為何採用90平方米和144平方米作為基本分類設置標準？
答：設置“90平方米及以下”指標，依據是《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號）。該文件規定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
設置144平方米指標，依據是《國務院辦公廳轉發關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）。該文件規定，“享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。”從各地的政策落實情況看，大多數大中城市都以144平方米（120平方米×120%）作為享受優惠政策普通住宅與非普通住宅的建築面積分界點。
問：定基價格指數的含義是什麼？如何使用定基價格指數分析房地産價格走勢？
答：這是一個專業技術問題。與社會公眾經常接觸到的同比和環比價格指數不同，定基價格指數的對比基期在一定時期內保持相對固定，社會公眾較為熟悉的股票指數就是一種定基價格指數。從理論上看，定基價格指數剔除了數量結構變化對價格變動的影響，單純反映價格變化。
為更好地滿足各方面的需要，《新方案》增加了計算定基價格指數的內容，首輪基期確定為2010年。選擇2010年作為對比基期，主要有三個方面的考慮：一是與國民經濟和社會發展五年規劃期保持一致。二是2010年的基礎數據資料較為完整並且易於獲取，可操作性強。三是與CPI、PPI定基價格指數的對比基期保持一致，方便數據分析和使用。
與同比價格指數相比較，房價定基價格指數在使用上更為直觀方便。假定固定基期房價水平為100，若某月房價指數高於100，則表示某月房價比基期價格有所上漲。若本月房價定基價格指數高於上月，則表明本月房價比上月上漲，反之，則表明本月房價比上月下降。利用定基價格指數還可以計算不同對比基期的價格指數。比如，將3月份和2月份的定基價格指數相除再乘以100，即可得到3月份比2月份的環比價格指數。以此類推，可以計算出自己需要的價格指數，觀察不同時期房價的變化情況。
問：如何理解《新方案》規定調查二手住宅銷售價格時，選取的房地産經紀機構其總營業總額應佔當地二手住宅總營業額的75%以上？
答：《新方案》規定，二手住宅銷售價格通過重點調查與典型調查相結合的方式派人調查採集。由於這種調查屬於非全面調查，調查樣本的規模大小及其分佈直接關係到基礎數據的代表性，因此，關於“75%以上”的規定完全是為了確保調查數據來源的代表性，提高二手住宅銷售價格基礎數據的真實性和準確性。
問：為何將房價數據發佈時間推遲到月後18日？
答：《新方案》實施後數據發佈時間改為月後18日，同原數據發佈時間相比，房價數據發佈時間延後一週左右。主要原因是《新方案》實施後，計算房價指數的基礎數據獲得時間延後，數據審核和數據匯總的工作量大幅度增加，數據處理週期也就相應延長。
這位負責人最後表示，衷心感謝社會各界對房價統計改革工作的關心和支持，歡迎繼續對統計工作提出寶貴的意見和建議。我們對所有的質疑和批評都會虛心聽取，對所有言之有理、持之有據的意見都會認真借鑒，並將其作為改進工作的動力，不斷提高統計能力，不斷提高統計數據的質量，更好地服務於科學發展。
