“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。千百年來，這一直是仁人志士的美好期盼和願景。
2007年，胡錦濤總書記在黨的十七大報告中明確提出了努力使全體人民實現“住有所居”的奮鬥目標。在這一戰略目標的指引下，五年來，黨中央、國務院果斷決策、科學調控、不斷改革、堅定推進，奏響了一曲氣勢恢宏、撼人心魄的住房宏觀政策制定、實施及促進經濟科學發展的交響樂章，“住有所居”目標正大步得以落實。
一、順時應勢，科學決策
安居才能樂業。住房不僅是個人和家庭的生活問題，也是事關國民經濟平穩健康發展的經濟問題，還是關乎社會和諧穩定的政治問題。2008年以來，面對複雜嚴峻的國際國內形勢，黨中央、國務院高瞻遠矚、與時俱進，不斷調整、改革和完善房地産市場調控和保障性安居工程政策（以下簡稱“住房宏觀政策”）。
（一）2008年前三季度，繼續抑制商品住房價格的過快上漲。
2008年前三季度我國繼續實施穩健的財政政策和適度從緊的貨幣政策。從房地産本身運行情況來看，儘管經歷了3年左右的房地産市場調控，但統計數據顯示，2007年全國商品住宅銷售價格仍然呈現高位運行的態勢，同比上漲達到16.9％；2008年一季度同比上漲仍達5.5％。因此，2008年前三季度，國家繼續實施了2005年以來的房地産市場調控措施，通過差別化的稅收、信貸、土地供應等政策，抑制商品住房價格的過快上漲。
（二）2008年四季度至2009年，鼓勵普通商品住房消費，進一步推進保障性安居工程建設。
2008年下半年爆發的國際金融危機，使主要經濟體經濟運行急劇下滑，進入第四季度，我國經濟也遭受到了明顯衝擊。黨中央、國務院審時度勢，及時出臺了一系列經濟刺激措施，實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策。與此同時，對住房宏觀政策做出了以下調整改革：
1.鼓勵普通商品住房消費。國家加大了對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低於當地平均水平，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房者，允許比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。同時，放寬了對個人轉讓住房徵收營業稅的優惠範圍，將個人購買普通住房免徵營業稅的年限由5年調整為2年；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額徵收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。對個人首次購買90平方米以下住房契稅減按1％徵收，免徵個人住房交易印花稅和土地增值稅。上述鼓勵普通商品住房消費的相關政策措施，對於促進房地産市場穩定健康發展、拉動經濟增長髮揮了重要的作用。
2.進一步推進保障性安居工程建設。逐步建立健全了包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品房、各類棚戶區改造（城市棚戶區、國有工礦棚戶區、林區棚戶區、墾區棚戶區、煤礦棚戶區）、農村危房改造以及遊牧民定居工程等7大類11小類在內的保障性安居工程體系（以下簡稱“保障性安居工程”）。城市及礦區政策的具體內容包括：主要以實物方式、結合發放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民住房的搬遷維修改造問題。農村政策的具體內容包括：將農村危房改造試點範圍由貴州省擴大到全國陸地邊境縣、西部地區民族自治縣、國家扶貧開發工作重點縣等80萬農村貧困戶；實施遊牧民定居工程，通過建設保障遊牧民基本生産生活的定居房、牲畜棚圈以及飲水、供電、道路等配套設施，實現遊牧民定居。上述政策，既推動了逐步解決城鄉低收入和困難家庭的住房問題，又增加了投資力度，還有效刺激了消費，促進了經濟企穩回升。
（三）2010年至2011年，抑制投資投機性購房，保障性安居工程建設規模空前。
2009年底至2010年初，居民消費價格指數由負變正，物價上漲壓力逐漸加大。部分地區房地産投資投機日漸加劇，引發房價快速上漲。為此，國家加強了房地産市場調控，採取一系列有針對性的措施，控制不合理住房需求，抑制房價過快上漲。同時，將進一步加大實施保障性安居工程建設提高到鞏固黨的執政基礎的高度來認識、來佈置。
1.通過限購、限貸和差別化稅收政策，抑制投資投機性購房，有效緩解住房供需矛盾帶來的房價上漲壓力。2010年至2011年，國務院先後印發了《關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》等三個房地産市場調控文件，從抑制投機投資性購房需求和增加有效供給兩方面入手，出臺了有史以來最為嚴厲的調控政策，包括大幅度提高二套房首付比例，停止發放第三套住房貸款；要求直轄市、計劃單列市、省會城市以及房價過高、上漲過快的城市，實行住房限購政策；恢復對個人購房不足五年交易全額徵收營業稅政策，加大對房地産開發企業土地增值稅清算稽查力度；增加保障性安居工程和普通商品住房用地供應，在堅持和完善土地招拍挂制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
2.更大規模實施保障性安居工程建設。一方面，明確“十二五”期間，全國將建設城鎮保障性安居工程住房3600萬套，覆蓋面達到20％左右。2010年，城鎮保障性安居工程開工590萬套，基本建成330萬套；2011年，城鎮保障性安居工程開工1043萬套，基本建成432萬套。另一方面，更大規模進行農村危房改造，逐步將試點範圍擴大到中西部地區全部縣。2010年改造139萬戶，比2009年增加58％；2011年改造285萬戶，比2010又增加一倍。同時，2010年和2011年分別實施遊牧民定居工程7.6萬戶和6.8萬戶。更大規模實施保障性安居工程建設，是推動科學發展、加快轉變經濟發展方式的重大舉措，對於保障和改善民生、促進社會和諧穩定，對於擴大國內需求、調整經濟結構，對於加強宏觀調控、保持經濟長期平穩較快發展，發揮了一舉多得的重要作用。
3.在上海、重慶開展個人住房房産稅改革試點。2011年1月28日，根據國務院常務會議精神，上海、重慶開展了個人住房房産稅改革試點。這項改革，是中國改革開放以來第一次對個人不動産徵稅，牽涉利益眾多，論證期間各方面認識不大一致，即使在同意開展房産稅試點的人群中，也有各種不同方案。本著積極穩妥的改革原則，秉持科學嚴謹的改革精神，兩市在財政部、稅務總局和住建部指導下的房産稅改革試點收到了預期效果，取得了積極成效。
（四）2012年初以來，堅定房地産市場調控不放鬆和持續加大保障性安居工程建設。
隨著房地産市場調控工作的持續深入，特別是與國內外經濟下行態勢相重合以後，土地出讓收入、房屋銷售量、房地産稅收等均出現不同程度的下降。在此背景下，個別地方和不少利益相關者要求房地産市場調控政策“鬆綁”的聲音不絕於耳。對此，黨中央、國務院的態度非常明確也非常堅決，堅持房地産市場調控政策不放鬆，並要求扭轉“GDP至上”的思想。溫家寶總理明確指出：“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放鬆。如果放鬆，將前功盡棄，而且會造成房地産市場的混亂，不利於房地産長期、健康和穩定發展。”2012年6月，李克強副總理在全國保障性安居工程座談會上強調：“要從大局考慮問題，繼續穩定政策，鞏固調控成果”，並要求進一步加大保障性安居工程建設力度。即使在今年6—8月份我國經濟形勢十分困難的情況下，中央依然沒有放鬆房地産市場調控，明確要堅持調控不動搖、調控政策不放鬆、調控力度不減弱、調控目標不打折。7月底，國務院還派出8個督查組，對16個省市落實房地産市場調控政策情況進行了深入督查。同時，保障性安居工程建設又進一步加大了力度。2012年中央財政對保障性安居工程建設投入增長了36％。農村危房改造中央財政補助範圍由中西部地區擴大到全國所有縣，實現了政策的全覆蓋，中央財政農村危房改造投資增長了164％。
二、統籌兼顧，多管齊下
縱觀五年來我國住房宏觀政策制定和實施的全過程，中央積極推進改革創新，綜合運用多種政策手段，多管齊下，多措並舉，打出了一套漂亮的“組合拳”，真正做到了統籌兼顧、科學施治。
（一）堅持上下左右齊動員，做到思路科學、措施有力。
1.國務院思路明確。2010年的《政府工作報告》明確提出：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。”2011年的《政府工作報告》中又提出：“切實穩定房地産市場價格，滿足居民合理住房需求。”2012年的《政府工作報告》莊嚴承諾：“進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。”同時，溫家寶總理多次作出批示，要求加強保障性安居工程建設工作。李克強副總理始終關注和積極推進保障性安居工程建設工作。從公開報道的不完全統計來看，2009年至2012年9月底，李克強副總理專門召開保障性安居工程建設會議和視察地方保障性安居工程就有40次之多。他還多次作出重要批示，要求各地認真貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，確保任務落實，確保建設質量，確保分配公平，要把確保質量和公平分配作為保障性安居工程的生命線，建設質量優良、分配陽光的工程，使之經得起歷史和人民的檢驗。
2.各級政府和有關部門共同努力。在黨中央、國務院的堅強領導下，地方各級政府及國務院有關部門認真貫徹落實國家有關房地産市場調控政策，一線城市和部分二線城市按規定公佈了本地區年度新建住房價格控制目標，各地普遍公佈和執行了住房限購令，嚴格執行差別化的住房信貸和稅收政策，有效遏制投機投資性購房。同時，為確保保障性安居工程順利實施，由住房城鄉建設部牽頭，發展改革委、財政部、人民銀行等17個部門參與組成了保障性安居工程協調小組，負責工作指導。地方各級政府也都相應成立了本地區的保障性安居工程協調小組，負責本地區保障性安居工程工作。無論是中央還是地方的協調小組，各成員單位都積極工作、密切配合、相互支持。上下左右協同作戰的機制，為房地産市場調控和保障性安居工程建設奠定了堅實的組織保障。
3.建立責任追究制度。為確保住房宏觀政策落到實處，國務院明確規定，穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。國務院有關部門加強對城市人民政府住房保障和穩定房價工作的監督和檢查。對於新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和後期使用監管不力的，住房城鄉建設部、國土資源部、監察部即會同有關部門，約談省級及有關城市人民政府負責人。對未如期確定並公佈本地區新建住房價格控制目標、新建住房價格漲幅超過年度控制目標、沒有完成保障性安居工程目標任務的，相關省（區、市）人民政府要向國務院報告。監察部、住房城鄉建設部等部門視情況，根據有關規定對相關負責人進行問責。對於執行差別化住房信貸政策、稅收政策不到位、房地産相關稅收徵管不力，以及個人住房信息系統建設滯後等問題，也要納入約談和問責範圍。省級人民政府及其有關部門參照上述規定，建立健全對轄區內城市落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。上述措施為房地産市場調控和住房保障政策的落實起到了保駕護航的作用。
4.定期和不定期督促檢查。國務院每年組織相關部門對房地産市場調控和保障性安居工程建設政策落實情況進行定期或不定期監督檢查。如，國務院有關部門加強對各地貫徹落實房地産市場調控政策情況的檢查和指導，對房價上漲過快的地區和城市進行重點督查；定期和不定期組織對保障性安居工程建設及其質量和分配進行督查，確保保障性安居工程建設到位、質量可靠、分配公平。
（二）堅持市場與保障並重，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。
1.從市場調控看，在抑制投資投機需求的同時，注重加大對中等偏下收入家庭的住房保障。在市場經濟條件下，過高的房價使一部分中等偏下收入家庭無力通過市場解決住房問題，他們的住房條件往往較差，功能不全，存在較大的安全隱患。為使這部分家庭能夠享受改革開放成果，改善其居住條件，政府在加強房地産市場調控、抑制房價過快上漲的同時，通過實施保障性安居工程建設，保障這部分家庭居住需要，使這部分居民能夠安居樂業，有效降低和緩解了住房市場的剛性需求，維護了社會和諧穩定。
2.從住房供給來看，做到低端有保障，中端有支持，高端有限制。通過改革供給模式，積極促進市場和政府保障的有機結合，較好地分類解決不同層次的居民住房需求問題。即：對於低收入及中等偏下收入家庭，政府通過廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、棚戶區改造、農村危房改造等方式，解決其住房困難問題，做到“低端有保障”；對於中等收入家庭，政府通過限價商品住房、首套普通商品住房貸款首付和貸款利率的優惠以及住房公積金等政策，幫助其解決住房問題，做到“中端有支持”；對於高收入家庭，則通過市場供應的商品住房解決其住房問題，同時，政府運用規劃、土地供應、稅收等手段對高檔住房、大戶型住房進行適當控制，做到“高端有限制”。
3.從保障對象來看，做到“無縫對接”。2007年以前，我國的城市住房保障制度主要包括廉租住房和經濟適用住房。其中，廉租住房保障對象為住房困難的城市最低收入家庭（即低保戶，但實際上由於保障房非常有限，低保戶中也只有少部分住房特困戶才能得到解決），經濟適用住房保障對象為城市中低收入家庭。在此情況下，大量不符合廉租住房保障條件但又無力購買經濟適用住房，以及不符合經濟適用住房保障條件但又無力購買商品住房的居民，就成為了住房保障的“夾心層”，無法享受住房保障政策。李克強副總理對此高度重視並多次強調要解決這一問題。隨著城市住房保障政策的不斷改革完善，目前我國已基本實現了城市中等及中等偏下收入家庭住房保障的“無縫對接”。一是將廉租住房保障範圍由住房困難的最低收入家庭擴展到低收入家庭。同時，通過大力實施各類棚戶區改造，改善低收入居民住房條件。二是大力發展公共租賃住房，主要面向城市中等偏下收入家庭、新參加工作職工和外來務工人員。三是房價較高的城市通過“限房價、競地價”的方式，積極建設限價商品住房，重點解決中等收入家庭住房困難。
（三）堅持經濟和行政手段並用，做到抑制需求與增加供給並重。
1.以經濟手段為主，輔之以必要的行政手段。一般而言，對房地産市場實施宏觀調控，應當以經濟手段為主。但當利用經濟手段仍不能及時見效時，果斷適當地採用一些行政手段也是非常必要的。2010年我國房地産投資投機現象一度十分盛行，直接導致了部分城市商品住房價格連續大幅上漲。儘管國務院于2010年連續印發了國發〔2010〕4號、國發〔2010〕10號兩個文件，綜合運用財政、土地和差別化的信貸、稅收政策等經濟手段，著力抑制住房投資投機性需求，但由於經濟手段發揮作用需要一個過程，2011年春節前後房價再度快速上漲，在這種背景下，國務院果斷要求大部分城市採取限購政策，禁止各種名目的炒房和投機性購房，房價上漲勢頭得到了及時有效遏制，調控取得了明顯的效果。或許，人們可以從某個角度去點評這種辦法的一些不足之處，但如果放到房價得以有效遏制、泡沫得以有效擠出、執政基礎得以有效鞏固的高度來看，則瑕不掩瑜了。
2.既抑制不合理需求，也增加有效供給。房價上漲是商品住房供需矛盾的結果。因此，必須從需求和供給兩方面入手來解決這一矛盾。本輪房地産市場調控，一方面，通過限購措施、差別化信貸和稅收政策，遏制投資投機等不合理需求；另一方面，通過增加住宅用地供應，增加普通商品住房和保障性住房等有效供給，滿足普通居民家庭住房需要，促進房地産市場平穩發展。
（四）堅持方方面面統籌，做到城、鄉、礦、“遊”住房問題全面改善。
目前，我國的保障性安居工程既考慮城市居民的住房需要，也考慮工礦等企業職工的住房需要，同時著力改善農村居民住房條件，實現了對城市、農村和工礦、遊牧民及漁民的全覆蓋，做到了統籌兼顧、均衡發展。具體體現在：一方面，從整個保障性安居工程組成來看，包括城鎮保障性安居工程和農村保障性安居工程兩大部分，實現了城鄉統籌。其中，城鎮保障性安居工程中的棚戶區改造又包括城市、工礦、林區、墾區和煤礦棚戶區改造；而農村保障性安居工程，則既包括了農村危房改造，也包括了遊牧民定居工程建設，還包括了漁民上岸工程。另一方面，從城鎮保障性安居工程特別是公共租賃住房保障對象來看，逐步取消了城市戶籍限制，實現了城鄉均衡發展。按照現行政策規定，公共租賃住房是面向城市中等偏下收入家庭、新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員的保障性住房，取消了許多領域對城市戶籍的要求，打破了城鄉分割。同時，國家還針對解決農民工住房問題出臺了相關政策。
（五）堅持全過程管理，做到拆遷、建設、分配有機結合。
在保障性安居工程建設過程中，涉及拆遷、建設、分配等多個環節，每個環節都至關重要，直接決定著保障性安居工程的成效及成敗。五年來，我國對保障性安居工程堅持實行並不斷完善全過程管理：一是以人為本，和諧拆遷；監督到位，陽光拆遷。2011年溫家寶總理主持國務院常務會議審議頒布了《國有土地上房屋徵收補償條例》，進一步促進了拆遷行為的規範化和法制化。二是加強工程監管，確保建設質量。把確保質量貫穿于保障性安居工程建設的全過程，嚴把四個關口，即：嚴把規劃選址關，避開生態脆弱和可能發生地質災害的區域；嚴把建築材料關，嚴格建材驗核制度，防止不合格建材用於項目建設；嚴把設計施工關，督促設計單位嚴格執行法律法規和強制性標準，督促施工單位嚴格執行設計方案和施工規範；嚴把竣工驗收關，對存在質量問題的房屋不得驗收合格，禁止交付使用，並要限期整改。三是規範分配退出管理，確保公平公正。李克強副總理多次強調，要重視確保住房質量可靠和分配公平公正，並指出這是保障性安居工程的“生命線”。毋庸諱言，儘管個別地方在個別分配退出等環節上仍有不盡人意之處，但總體來看，經過各地區、各部門幾年來不斷努力，保障性住房分配公開、公平、公正和有序退出的制度和機制已經不斷建立健全，而且在越做越好，確保有限的公共資源越來越好地用於最需要幫助的住房困難群眾。
三、盡心支持，盡力保障
幾年來，在住房宏觀政策制定和實施過程中，各級財政部門按照黨中央、國務院的決策部署，從全局的高度，認真研究完善政策，想方設法保障資金需求，積極配合有關部門工作，較好地發揮了職能作用。
（一）積極參與政策制定，科學測算資金需求。
近年來，財政部每年都組織或參與若干次住房宏觀政策調查研究，提交十多篇調研報告，努力立足住房政策全局，深度參與設計和完善相關政策。這些調研報告，既有針對保障性安居工程建設的，也有建言房地産市場調控的；既有國內情況的剖析、研判，也有國際經驗的借鑒和比較。同時，還積極參與保障性安居工程建設規劃、制度的設計，對於完善相關政策和制度發揮了重要作用。2007年3月，財政部在調查研究的基礎上，向國務院報送了《財政部對廉租住房保障情況的分析及建議》的專題報告，溫家寶總理做出了重要批示，對解決我國城市低收入家庭住房困難問題起到了重要的促進作用。
“兵馬未動，糧草先行”。保障性安居工程建設工作能否做好，任務能否順利完成，資金保障是關鍵。財政部在黨中央、國務院制定“十二五”保障性安居工程規劃的過程中，區分各類保障性安居工程實施主體，及時測算了資金總需求及分年度資金需求，還細緻測算了政府資金、企業資金、個人資金、銀行貸款、企業債券等資金需求，有效服務和促進了早謀劃、早安排，為科學謀劃、科學安排奠定了基礎。
（二）不斷完善財稅政策，充分發揮職能作用。
1.實施差別化稅收政策，發揮稅收調節作用。按照家庭擁有住房套數、類別、持有時間等不同情況，實行差別化稅收政策，抑制投機、投資性需求，支持自住性需求。除前面所列舉的營業稅政策的調整變化外，在契稅等稅收政策方面也進行了調整完善。如規定對購買普通住房屬於家庭唯一住房的，減半徵收契稅；如果該住房為建築面積90平方米及以下的普通住房，則減按1%稅率徵收契稅。
2.減免有關稅收和收費、基金，降低保障性安居工程建設成本。為支持保障性安居工程建設，降低其成本，財政部出臺了一系列針對保障性安居工程建設的稅收及收費基金減免政策。主要包括：對廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房以及城市和國有工礦棚戶區改造給予減免營業稅、房産稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等優惠政策；對廉租住房和經濟適用住房以及公共租賃住房建設、城市棚戶區改造、舊住宅區整治，一律免收各項行政事業性收費和政府性基金；對於廉租住房和經濟適用住房以及棚戶區改造中的安置住房建設用地，除依法支付徵地補償和拆遷補償費用以外，一律免收土地出讓收入。
3.實行貸款貼息政策，放大政策效應。為充分發揮財政資金的杠桿作用，財政部門鼓勵各地運用投資補助、貸款貼息、資本金注入等方式，吸引社會力量和銀行資金來參與保障性安居工程建設與運營，建立健全了保障性安居工程持續建設和運營的資金保障機制，起到了“四兩撥千斤”的作用，調動了各方面的積極性，放大了財政資金效能。
（三）千方百計保障資金需求，大力支持住有所居。
實施保障性安居工程屬於各級政府的公共職能，各級財政部門有責任、有義務保障政府履行這項職能所需要的開支。為此，各級財政部門大力調整支出結構，盡最大力量多渠道籌集保障性安居工程所需資金，著力支持住有所居。
1.中央財政實施專項資金補助，不斷提高補助標準。目前，在全國11類保障性安居工程中，除經濟適用住房、限價商品住房由開發企業投資建設，無需政府給予補助以外，其他9類保障性安居工程均已納入中央財政補助範圍。中央財政針對不同類型保障性安居工程，分別設立了專項補助資金。同時，逐步提高中央補助標準。如，中央預算內投資補助新建廉租住房資金，從2008年中部200元/平方米、西部300元/平方米，提高到2012年中部400元/平方米、西部500元/平方米（其中，四省藏區800元/平方米、西藏1000元/平方米）。中央農村危房改造專項資金的補助標準，從2008年5000元/戶，提高到2012年7500元/戶。在此基礎上，對陸地邊境縣（團場）邊境一線貧困農戶、建築節能示範戶每戶再增加2500元補助。上述各類中央專項補助資金，對於幫助財政困難地區完成保障性安居工程任務發揮了重要作用。
2.積極拓寬資金來源，多渠道籌集建設資金。針對保障性安居工程建設任務重、資金需求量大等情況，財政部門積極拓寬資金來源渠道，加大財政資金籌集力度。除各級財政公共預算安排資金支持保障性安居工程建設以外，還從住房公積金增值收益、土地出讓收益、地方政府債券收入、國有資本經營預算、城市維護建設稅、試點城市個人住房房産稅、城鎮公用事業附加、城市基礎設施配套費等多渠道增加投入。在實施農村危房改造過程中，多數試點地區按照“渠道不亂、用途不變、捆綁使用、統籌安排、各記其功”的原則，優化、整合農村建設資金。
3.大幅增加投入，傾力支持保障性安居工程建設。據統計，各級財政每年用於保障性安居工程建設的資金，已從2007年的98.23億元增加到2011年的3342.91億元，年均增長141.5％；2008年—2011年累計用於保障性安居工程建設的支出為6321.55億元。其中，中央財政專項補助資金規模逐年增加，每年實際下達的資金數額，從2007年的72億元增加到2011年的1713億元，年均增長120.9%；2008年—2011年中央財政累計下達專項補助資金3225.29億元。2012年，中央財政專項補助資金進一步增加到2330億元。特別值得一提的是，在今年全國財政收入特別是中央財政收入形勢嚴峻、支出壓力加大的情況下，中央財政通過調整支出結構，共安排農村危房改造補助資金445.72億元，為前四年中央補助資金總和的1.56倍。同時，從資金用途來看，中央財政不僅對保障性安居工程建設本身進行補助，今年還對保障性安居工程配套基礎設施建設進行補助，補助金額達到393億元。各級財政資金投入的增加，有力地保障了保障性安居工程建設資金需求。
4.加強後續管理，確保住房保障可持續發展。保障對象入住保障性住房後，如何管理、運營好數量龐大的保障性住房，確保保障性住房正常運轉是擺在地方政府面前的一個重大問題。特別是廉租住房，由於租金較低，僅靠租金收入難以滿足廉租住房維護和管理支出。為此，財政部明確規定，廉租住房維護和管理支出實行公共財政預算“兜底”，即廉租住房租金用於廉租住房維護和管理支出的不足部分，由公共財政預算安排解決。按照這一規定，地方財政部門將保障性住房維護和管理支出納入預算安排，確保了住房保障的可持續性。
（四）加強保障性安居工程資金監管，確保資金安全和專款專用。
為規範保障性安居工程資金管理，提高資金使用效益，確保資金專款專用，各級財政部門認真做好保障性安居工程資金分配和管理等工作，有力地推動了保障性安居工程順利實施。
1.建立健全資金管理制度。各級財政部門堅持加大投入與強化管理並重，建章立制，不斷完善資金監管。財政部會同有關部門制定了《中央補助廉租住房保障專項資金管理辦法》《中央補助公共租賃住房專項資金管理辦法》《中央補助城市棚戶區改造專項資金管理辦法》《中央農村危房改造補助資金管理暫行辦法》等一系列制度，對中央補助資金的申請、分配、使用管理、監督檢查等做出了具體規定。同時，財政部還會同住房城鄉建設部等有關部門積極推進績效考評工作，在分配農村危房改造補助資金時對工作紮實、績效良好的地區實施了“以獎代補”政策。地方各級財政部門也制定出臺了相應的保障性安居工程資金管理具體辦法和操作規程，努力強化資金管理，提高資金使用效益。
2.實施保障性住房租金“收支兩條線”改革。政府購建的保障性住房是國有資産的重要組成部分，財政部明確要求地方財政部門要實施改革，將廉租住房和公共租賃住房租金納入“收支兩條線”管理範圍，按照規定及時足額繳入地方同級國庫，專項用於廉租住房和公共租賃住房的維護和管理等開支。
3.確保保障性安居工程資金專款專用。各級財政部門對保障性安居工程資金實行專項管理、分賬核算，並要嚴格按照規定用途使用，不得截留、擠佔、挪作他用，不得用於平衡本級預算。同時，根據保障性安居工程工作進度及時下達預算並撥付資金，保障預算執行進度，確保保障性安居工程資金需要。
（五）開展房産稅改革試點，助力房地産市場調控。
對個人住房開徵房産稅，適當提高住房保有成本，是有利於房地産市場長期健康發展的重要制度建設。在上海、重慶房産稅改革試點中，財政部、稅務總局、住建部等部門與兩市密切配合，在試點辦法的制定、完善以及試點前的各項準備工作中，反復溝通，形成合力，保障了試點的順利推出和平穩實施，有力地助推了房地産市場調控。
1.對引導合理的住房消費需求發揮了積極作用。在上海市2011年完成認定的免稅住房中，屬於本市居民家庭第二套及以上新購住房，但未超出人均60平方米免稅住房面積的，佔71.6%。這表明居民購買住房漸漸轉向以小戶型為主，住房消費需求更趨理性。而應稅住房中，90%以上適用0.4%的優惠稅率，主要集中在非中心城區，起到了鼓勵人口向郊區轉移的政策導向。在重慶開展改革試點後，高檔住房的需求受到了抑制，2011年高檔住房成交面積佔全部住房成交面積的比重較2010年下降4.1個百分點,高檔住房的成交價較試點前下降了7.1％；高檔住房的供需結構也發生了一定變化，大戶型比例下降，中小戶型增加，100平方米以下住房上市量同比增加了17.8%，多數高檔樓盤訪客量下降了30％至50％。
2.為建立地方財政收入長期穩定增長的機制創造了條件。試點初期，兩市主要對增量住房徵稅，當年的增量在以後年度就會成為存量，隨著新增住房不斷增加並轉化為存量住房，應稅住房的數量和稅收收入規模每年將成倍增長。因此，房産稅在不遠的將來會成為地方政府的重要稅源。另外，房産稅的試點還探索建立了對個人住房徵稅的徵管機制，促進了納稅人自覺納稅意識的提高和稅務機關徵管理念的轉變。
四、成效斐然，多方獲益
五年來，我國房地産市場調控和保障性安居工程建設工作的實施推進，成效凸顯、意義重大、影響深遠，概括為一句話，就是有力地促進了我國經濟更加科學發展、社會更加和諧穩定，黨與人民貼得更近。具體的成效和意義主要體現在以下五個方面：
（一）城鄉居民居住條件得以改善。
1.城鄉居民人均住房建築面積穩步增加。據統計，2008年—2011年，全國城鎮住宅竣工面積分別為4.8億、5.77億、6.12億、7.17億平方米。城鎮居民人均住房建築面積從2007年的30.1m2增加到2011年32.7m2；農村居民人均住房建築面積從2007年的31.6m2增加到2011年36.2m2。不僅城鄉居民人均住房面積逐年增加，更為重要的是，隨著規劃設計、工程管理、建築材料、節能環保等方面的提高和改進，新建住宅的工程質量、功能品質、環境條件明顯提升。
2.住有所居目標正大步得以落實。在各級政府的共同努力下，2008年至2011年間，我國累計開工建設保障性安居工程住房超過2300萬套，基本建成1200萬套以上，新增發放租賃補貼超過400萬戶。截至2011年底，全國已累計用實物方式解決了2650萬戶城鎮低收入和中等偏下收入家庭的住房困難。2012年，全國又開工建設保障性安居工程住房745萬套，竣工412萬套，實物住房保障受益戶數佔城鎮家庭總戶數的比例由2008年的不足4%迅速提高到2012年預計的13%左右。如按三口之家計算，將有近1.2億人通過不同形式的保障解決了住房困難。預計“十二五”期末，城鎮住房保障覆蓋面將達到20%左右。同時，從2008年農村危房改造試點以來，中央財政共支持1033萬貧困農戶實施危房改造，改造任務從2008年的4萬戶增加到2012年的560萬戶，按戶均3.5人測算，僅2012年當年農村危房改造受益人數就達2000萬人。如果再加上政府支持的因災造成房屋毀損後的修復重建，數量會更大。五年來，各級政府以高度的政治責任感和使命感，充分運用政策力量、制度力量，凝聚合力，揚長避短，克難前行，使這五年成為我國歷史上政府對保障性安居工程投入最多、建成規模最大、工作成效最明顯的時期。保障性安居工程建設，極大地改善了低收入家庭住房條件，大步落實了住有所居目標，對促進經濟增長與社會和諧發揮了重要作用。
3.棚戶區改造實現了四個巨變。一是棚改家庭住房條件發生巨變。棚改使破舊不堪的舊房變成寬敞明亮的高樓，不僅使棚改家庭的住房狀況徹底改變，住房質量根本改觀，而且增加了棚改家庭的財産收入，縮小了社會貧富差距。同時，也增加了就業機會，緩解了社會矛盾。二是棚改社區發生巨變。棚改使擁擠污臭、犯罪頻發的棚戶區，變成環境優美、關係和諧的新型社區，健全了基礎設施，使居民生活更加便利，也穩定了治安環境，使居民幸福平安。三是工礦企業發生巨變。棚改在解決職工住房困難問題的同時，也為企業消除了後顧之憂，減輕了企業負擔，支持了企業發展。四是棚改城市發生巨變。棚改使城市面貌煥然一新，提升了城市形象；優化了投資環境，擴大了發展空間；拉動了經濟發展，提升了土地價值；緩解了社會矛盾，促進了城市和諧。
（二）商品住房供需矛盾得到有效緩解。
1.商品住房價格漲幅得到控制。據統計，2009年—2011年，全國商品住宅銷售價格同比增長率分別為24.7%、6.0%、6.1%。2012年前三季度，全國商品住宅銷售價格同比下降3.9%。2012年9月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市有24個，持平的城市有15個，環比價格上漲的31個城市漲幅均未超過0.4%；從同比情況看，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有55個，持平的城市有3個，上漲的城市有12個，漲幅均未超過1.2%。同比價格上漲的12個城市中，漲幅比8月份回落的城市有5個。
2.商品住房交易量趨穩。據統計，2009年—2011年，全國商品房銷售面積分別為9.37億、10.43億、10.99億平方米，同比增長率分別為42.1%、10.1%、4.9%。2012年前三季度，全國商品房銷售面積6.84億平方米，商品住宅銷售面積同比下降4.3%。住房投資投機性需求得到遏制，住房供需矛盾得到緩解，主要得益於以下三個方面：一是住房投資投機的動力受到遏制。對於住房投資投機而言，與其説是購買住房本身，不如説是購買房價上漲的預期，在當前房地産市場調控的高壓態勢下，房價上漲的預期大大減弱，使住房投資投機行為失去了動力。二是住房投資投機的能力受到遏制。通過大幅提高多套房的首付款比例甚至停止發放第三套房貸款等差別化信貸政策，加之目前流動性普遍收緊，極大地削弱了住房投資投機的能力。三是住房投資投機的資格受到限制。按照國務院要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市均採取了嚴格的住房限購措施，極大限制了一些住房投資投機行為。
（三）國民經濟得以平穩健康持續發展。
2008年以來，受國際金融危機和歐洲主權債務危機的影響，我國經濟出現了兩次下行的情形。在此情況下，如何科學制定和有力實施中國的住房宏觀政策，避免國民經濟出現大起大落，保持國民經濟平穩健康持續發展，對中國政府而言是一個巨大挑戰和嚴峻考驗。黨中央、國務院審時度勢，與時俱進，在2008年底及2009年經濟下滑和企穩回升時，通過刺激房屋消費和加大保障性安居工程建設推動了經濟恢復。在2011年第二季度以來我國經濟再次出現下行態勢時，主要採取了三方面措施：一是遏制投資投機性住房需求，促使房價穩定並逐步合理回歸。二是增加住房供應，保障合理的自住、改善型住房需求，使房地産開發投資保持一定的規模和增幅。三是大幅度加大保障性安居工程建設，以平衡房地産市場調控帶來的經濟下滑壓力。2008年—2011年，全社會固定資産投資年均增長21.6%，房地産開發投資年均增長25.5%，房地産開發投資佔全社會固定資産投資的比重達18%左右。同期固定資産投資拉動GDP增長分別達4.5、8.1、5.5和4.9個百分點。保障性安居工程建設在保增長和擴大內需兩方面都起到了非常重要的作用。我們知道，房地産市場調控政策的實施，肯定會影響商品房銷售量，這將相應影響鋼材、水泥、木材等一系列建築材料的銷售量，進而影響這些産業的增加值和整個經濟增長。加大保障性安居工程建設，抵消甚至改變了上述影響。即使拿房地産市場調控效果顯現的2012年數據來比較，也可以明顯看出這一點。2012年前三季度商品住宅銷售量同比下降4.3%，按一年全國平均銷售800萬套的經驗數據作基數，實際少銷售40萬套左右。哪怕再給個正常增長率，最多也不過少銷售100萬套。而2012年全國保障性安居工程開工建設745萬套，同期實施農村危房改造560萬戶，扣除面積小、標準低的差異後，仍然不僅可以彌補房地産市場調控帶來的缺口，而且還增加了投資拉動，刺激了消費，帶動了上下游産業的發展。在同部分全國人大代表、政協委員座談時，這筆賬得到了他們的認同。
（四）城鄉住房保障體系得以建立。
2008年以來，我國逐步建立健全了保障性安居工程體系。從住房保障的方式看，既有實物保障（補“磚頭”），也有貨幣補貼（補“人頭”）。政策體系主要包括：一是廉租住房。保障對象為城市住房困難的低收入家庭，具體標準由市、縣人民政府確定。二是經濟適用住房。保障對象為城市住房困難的低收入家庭，其標準比廉租住房略寬些。三是公共租賃住房。供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，鼓勵有條件的地區，將新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應範圍。四是限價商品住房。政府採取“限房價、競地價”的方式出讓一定比例的土地建設商品住房，供應中低收入住房困難家庭。五是各類棚戶區改造。主要包括城市、工礦、林區、墾區、煤礦棚戶區改造等。六是農村危房改造。補助對象重點是居住在危房中的農村分散供養五保戶、低保戶、貧困殘疾人家庭和其他貧困戶。七是遊牧民定居工程。主要解決尚未定居的遊牧民定居問題，促進牧區畜牧業發展方式轉變和草原生態保護，維護民族團結和邊疆穩定。一些地方還開展了漁民上岸定居工程。應當説，經過五年的努力，一個覆蓋城鄉，惠及市民、工礦職工、農民、遊牧民和漁民的住房保障體系已日益成熟、日臻完備。
（五）房地産市場調控政策體系得以健全。
1.關注微觀，實現了調控理論的重大創新。目前房地産市場調控的一個鮮明特點是，它突破了以往僅就宏觀論宏觀的政策定式，在制定宏觀調控政策時，充分考慮到了微觀主體的差別和反應，對不同城市、不同對象、不同購房套數等實施差別化的政策，既注重了政策的整體性影響，又關注到微觀主體的反應；既有調控者的戰略意圖，又有被調控者應對後的跟進措施。應該説這是對我國宏觀調控理論的一大發展與完善，其意義可能比具體的實施效果還要大、影響還要深遠。
2.區別對待，房地産市場調控政策更具針對性。調控主要針對投資投機性需求，而對自住、改善型需求則區別對待。調控的最終目的是解決居民住房問題，同時促進房地産業健康發展。因此，調控不搞簡單的一刀切，而是通過有保有壓、區別對待的政策，遏制投資投機性住房需求，保障自住、改善型住房需求。
3.手段多樣，房地産市場調控政策更具靈活性。調控靈活使用多種政策手段，既有經濟手段，也有行政手段；既有財政、稅收手段，也有金融、土地等手段；既有抑制住房需求的手段，也有增加住房供應的手段。多種調控手段的綜合、靈活運用，進一步表明我國的房地産市場調控政策日臻成熟和完善。
4.目標多重，房地産市場調控政策更具全局性。調控目標不是單純的抑制房價，而是在促進房價合理回歸的同時，保持房地産和國民經濟的健康、穩定發展，同時滿足住房的剛性需求。調控目標的多重性，固然增加了調控的難度，但也凸顯了調控政策從國民經濟發展全局出發解決居民住房問題的政治高度。
五、國際比較，影響深遠
住房問題及房地産業發展問題，恐怕是每一個國家在發展過程中必然遇到而且必須要解決好的問題。即使是美國這樣的發達國家，也是如此。正是由於美國未及時解決好它的房地産泡沫問題，引發了次貸危機並造成了全球金融危機。從這個意義和視角對我國近年來的住房宏觀政策作一番國際比較，我們更加要説：我國五年來住房宏觀政策的制定和推進，成績巨大、影響深遠。
（一）較好解決了世界五分之一人口住有所居問題。
住有所居是世界性難題。不要説貧困國家，即使在許多中等以上收入國家，儘管政府已經採取了諸多積極措施，但住有所居問題都遠未解決。發達國家中流離失所、露宿街頭者也大有人在。中國發展階段及人多地少的基本國情更是彰顯了解決這一課題的難度和意義。特別是從中國人口分佈來看，黑河－騰衝一線，即“胡煥庸線”東南佔全國面積的36%，卻居住著全國人口的94.2%；“胡煥庸線”西北佔全國面積的64%，但人口僅佔全國的5.8%。人多地少、人口分佈極度不均的國情，加大了中國解決居住問題的難度。讓我們引以為豪的是，中國在人均5000多美元的發展階段，用佔世界7%的土地面積，較好養活了佔世界22%的人口，基本解決了佔世界22%人口的居住問題。在黨中央、國務院的堅強領導下，一方面保持了房地産業健康發展，房地産投資規模、商品住房新開工面積、竣工面積和銷售面積平穩發展，居民住房自有率達到80%以上。另一方面，國家大力推動保障性安居工程建設，住房保障工作全面推進；縱觀各國建立起相對成熟的住房保障體系，美國用了近百年，新加坡和日本用了50多年，而我國在2008年以來的5年中，城鎮實物住房保障覆蓋面就由不足4%迅速提高到2012年預計的13%左右，再用3年時間或者有望提前，即可達到20%，建成符合中國國情的住房保障體系，實現住有所居目標。
（二）有效避免了許多發展中國家出現的城市病。
在不少國家，特別是在發展中國家，幾乎都有貧民居住區，即被稱之為“貧民窟”的地方。伴隨著城市化而生的貧民窟，是許多國家特別是發展中國家的城市通病。高人口密度，眾多移民，高失業率，使貧民窟逐漸成為貧困、墮落與污染的聚集地，成為犯罪、賣淫和吸毒的避難所，成為多種傳染病肆虐城市的傳染源。聯合國人居署報告顯示：2010年世界貧民窟人口已達到8.276億人，接近全球城市人口的四分之一。儘管很多國家採取了許多措施，嘗試解決貧民窟問題，但由於困難重重，加上住房政策、法律、分配製度、國家和城市政策等方面的制約，貧民窟問題的發展趨勢不但沒有得到遏制，而且還在繼續擴大。據預測，如果貧民窟居民人數繼續以同樣速度增長，2030年將達到20億人。
我曾經到過印度、巴西、墨西哥、南非等國家的貧民窟，那裏的景象幾乎令人窒息。印度的貧民窟幾乎遍及所有城市，首都新德里的貧民窟裏生活著300多萬人，加爾各答的貧民窟人口有431萬人，孟買的貧民窟人口更是高達800多萬人，佔城市總人口的60%以上，氣派的大廈和豪華飯店幾乎淹沒在貧民窟之中。孟買政府也想將貧民窟改建為保障房以解決普通市民的安居問題，但由於有房可租一族的壟斷權及其利益保護，政府一有想法，他們就以示威遊行要挾，政府沒法建、沒錢建，也形不成建的決策。巴西在城市化進程中，貧民窟現象日益嚴重，一直困擾著巴西經濟和社會發展，導致社會暴力和犯罪活動上升，削弱了國家和民族的凝聚力，造成了一系列嚴重的社會後果。在墨西哥，隨著工業化的發展，農村中的剩餘勞動力迅速向城市轉移，這些移民通常是幾經週折之後最終落腳于大城市，造成城市人口急劇膨脹，形成了大量的貧民窟。那裏，甚至連警察都無法進入。
在我國，雖然沒有貧民窟，但由於歷史等原因，一些城市也曾存在大量集中連片的簡易住房，這些地方的配套設施不全，住房功能不完善，低收入群體聚集。我們欣喜地看到，近幾年通過大規模實施保障性安居工程建設，我國已基本消除千戶以上規模的棚戶區，約1200萬戶、4000多萬人的住房條件得到徹底改善。在棚戶區改造過程中，我國積累了豐富、寶貴的經驗：一是在指導思想上，堅持“科學發展，科學棚改”，促進棚改及經濟社會發展事業雙雙推進。二是在體制和模式上，實行“政府主導，市場運作”。克服政府失靈和市場失靈的缺陷，實現資源的最優配置，發揮了參與主體積極性。三是在戰略和規劃上，堅持“統籌兼顧，均衡協調”。四是在制度和政策上，採取“綜合配套，多策並舉”。改革創新並完善制度與政策，確保棚改居民“住得進，住得起，住得穩”。五是在管理服務上，實現“規範有序，人本自治”。通過綜合運用和創新一系列監督、管理與服務模式，確保棚改工作的“公平、公正、公開”。我們在同有關國家的同行進行交談時，他們深以為是。尤其值得一提的是，過去的五年也是我國農民工進城發展最快的五年，2008年—2012年進城農民工共增加約7000萬人，這還不包括跟隨他們進城的老人和孩子。如此大規模的城鎮化和人口遷移，不僅沒有出現貧民窟，而且在基本改造了已有棚戶區的基礎上，通過保障性安居工程建設，較好消化了農民工的住房需求，不能不説這是中國發展的一大奇跡，它為世界特別是廣大發展中國家提供了解決和防止城市病的有益經驗及成功模式。
（三）有效防止了房地産起伏對經濟發展的大衝擊和大震蕩。
房地産業的産業鏈條長，與其他産業的關聯度高，在國民經濟中具有舉足輕重的作用。如果調控不當，造成房價持續高漲或房地産業泡沫破裂，就會對經濟發展造成大的衝擊和震蕩。這種例子並不鮮見。上世紀80年代後期，日本經濟的高速發展使日本出現了房地産投機風潮，1990年日本房地産的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當於當時全球股市總市值的2倍，地産價格的不斷上揚，使房地産泡沫越吹越大，加之日本政府調控失誤，最終使房地産泡沫破裂，成為造成國民經濟長達十幾年低迷和蕭條的主要原因之一。美國房地産市場在2006之前的五年裏持續繁榮，次級抵押貸款市場迅速發展，隨著房地産市場的降溫以及短期利率的提高，2008年美國房地産泡沫破滅引發了次貸危機，最終造成資金鏈斷裂，引發了國際金融危機。西班牙房地産泡沫持續時間長、增長速度快，1995年—2008年，西班牙房價上漲190％，特別是1999年—2005年年均上漲15％，2008年美國次貸危機爆發後，西班牙房地産泡沫破滅，房地産及相關産業如建築、銀行業等受到沉重打擊，經濟陷入50年來的最嚴重衰退。相比之下，2008年國際金融危機以來，中國政府通過改革創新，在實施有保有壓、區別對待的房地産市場調控政策的同時，大規模實施保障性安居工程建設，確保了房地産市場和國民經濟的平穩健康發展，確保了在大發展、大調控的形勢下，未出現大折騰、大影響，未讓房地産對經濟産生大的震蕩，反而“化危為機”，使不利的經濟形勢成為大規模推進保障性安居工程建設、解決低收入家庭住房困難的重要機遇。這在國際範圍內來比較，不僅是少有的，而且是非常成功和具有重大積極影響的。
（四）為解決農村住房問題找到了一條可行之路。
發達國家由於較早實現了工業化和城市化，其住房保障政策主要著眼于解決城市低收入群體的住房困難問題。廣大的發展中國家雖也存在農村危房，但基本沒有國家成規模資助實施改造的先例。我國在缺少成熟模式和經驗借鑒的情況下，立足國情，勇於探索，銳意改革，充分考慮農村危房狀況和村民居住特點，創造性地開展農村危房改造工作，探索形成了四個結合的經驗：一是同類項目結合。將農村危房改造與農村貧困殘疾人危房改造、自然災害倒損農房恢復重建、農村五保戶集中供養機構建設、深山區庫區移民搬遷、地質災害移民搬遷等項目相結合。二是與村舍規劃結合。將農村危房改造與新農村建設相結合，合理確定區位、規模和空間佈局，統籌整合農村道路、供水、沼氣等公共配套設施。三是多種模式結合。各地根據實際情況，分別採取原址重建、易地重建和相對集中重建等多種建設方式，以及房屋置換、公有産權房安置等多種模式實施農村危房改造。四是與推廣新材料結合。一些省份除了補助危房改造農戶使用新型墻材建房之外，還配套補助新型墻體材料設備生産線，緩解農村建房墻材的供應壓力。從全國來看，農村危房改造的大規模順利推進，不僅使群眾得實惠、政府得民心、社會得穩定、就業得促進，也有效地刺激了農村消費市場，拉動了國內消費。可以自豪地説：中國政府為有效解決農村住房問題找到了一條可行之路，也為相關國家提供了可資借鑒的經驗。
（五）為促進城鎮化和經濟長期可持續發展提供了有益經驗。
我國經濟已經保持了30年的持續快速增長，今後還能不能長期可持續快速發展，其潛力已不在人口紅利，而主要在於加快城鎮化建設。與發達國家70%的城鎮化率相比，目前我國只有51.3%，城鎮化進程預計還將持續20年左右的時間。中國有13億多人口，城鎮化率每提高一個百分點，就等於有1300多萬農村人口進入城市，這相當於一個中等國家的人口規模。如此大規模的人口遷移，即使從世界範圍來看，也沒有幾個國家是可比的。推進城鎮化既蘊含了巨大的內需潛力和發展空間，又對住房保障等基本公共服務提出了迫切要求。城市的運轉和發展需要不同行業、不同層次的勞動力群體，居民收入也會有高有低，低收入和部分中等收入群眾的基本住房問題，很多是難以通過購買商品房來解決的。特別是從農村而來的新進城人員，大多從事低端行業，收入不高，如果沒有一定的保障性住房供應，就難以在城市紮根，城鎮化也就難以很好地持續向前推進。
近年來我國大力實施保障性安居工程建設，一方面建立了以公共租賃住房為主體的保障性住房體系，更加注重解決進城務工人員和新就業人員住房困難問題。2011年新增公共租賃住房套數佔當年保障性安居工程住房套數的比例迅速從2010年的6.3％提高到22.7%，2012年又進一步提高到30.7%，預計“十二五”期間我國開工建設的公共租賃住房將達1000萬套左右。另一方面，農村危房改造開始並將越來越注重同城鎮化建設相聯絡。相信在今後幾年，這將為我國的城鎮化乃至未來經濟發展奠定堅實基礎。相比之下，發展中國家的城鎮化建設中，保障性住房建設大多是短板，城鎮化後由於缺乏保障性住房建設而使其效應難以充分發揮。我國的探索，為不少國家特別是發展中大國，在如何提高城鎮化效應，以及有效促進經濟長期可持續發展方面，都提供了有益的經驗。
六、深化共識，統一思想
2013年，我國房地産市場調控和保障性安居工程建設更是處於關鍵時期，能否進一步取得成效和發揮出更大效應，關鍵取決於對一些重大問題有無正確統一的思想認識：
（一）關於堅持還是放鬆房地産市場調控問題。
2012年5月—9月，全國房地産開發投資額同比增長率分別比去年同期增幅回落16.1、16.3、18.2、17.6、16.6個百分點；全國商品房銷售面積也出現絕對額的下降，同比增長率分別為-12.4%、-10.0%、-6.6%、-4.1%、-4.0%。一般而言，房地産市場的繁榮始終具有做大地方GDP、增加財政收入、提升城市品牌等多重誘惑。隨著國內經濟出現下行壓力以及房地産市場調控政策持續發揮作用，一些人一方面希望放鬆房地産市場調控，另一方面希望推出新一輪大規模經濟刺激政策。在此形勢下，堅持調控還是放鬆調控，是擺在我們面前的一個重大問題，是當前房地産市場調控的一個關鍵點。對此，我們要有清醒的認識。毋庸諱言，在目前經濟困難明年仍將較為困難的情況下，拉動經濟增長最簡單的方式也許就是放鬆房地産市場調控，或實施新一輪大規模刺激政策，但這恰恰也是最不能、最不應該做的。從短期來看，對房地産市場實施調控，可能要承擔經濟適度下滑或不能保持一定增速的代價；但從中長期來看，則有利於産業結構的合理調整和經濟的科學發展，更為重要的是，它還直接關乎廣大百姓的福祉。目前一些地方商品住房價格下降和銷量減少實質上是房地産市場的理性回調，是正常的也是合理的，無需大驚小怪。我國房地産市場調控工作雖然取得了成效，但房地産市場總體上仍處於買賣雙方相持階段，房價反彈壓力不僅存在而且很大，如調控政策稍有鬆動，仍有可能前功盡棄，甚至會出現房價的報復性反彈，這是不可持續的，也是老百姓不會答應的。另外，如果我們靠房市火爆來拉動經濟增長，那將使未來調整經濟結構花費更加巨大的代價，也會給經濟運行帶來更大的風險。因此，必須堅持房地産市場調控不動搖，在宏觀層面要進一步明確和強化調控的決心。同時，根據新情況、新特點，著力調整完善調控政策。
（二）關於處理好貨幣政策與房地産市場調控的關係問題。
明年我國貨幣政策面臨一個新的兩難選擇：一方面，針對經濟放緩壓力，為刺激經濟、拉動經濟增長，讓貨幣政策穩中見松也許是一個好的選擇，但這又與房地産市場調控目標不相匹配。2012年以來央行兩次下調存款準備金率、兩次下調存貸款基準利率，雖然僅僅是貨幣政策的微調，但第二次下調存貸款利率時房地産市場就做出了關聯反應，6月份全國商品房銷售面積與5月份相比，環比上漲52.4%，一些大城市漲幅更高。可以想象，如果為刺激經濟增長而選擇放鬆明年貨幣政策，把握不好的話可能會對已見成效的房地産市場調控造成巨大衝擊。另一方面，如果不增強穩健貨幣政策的靈活性、針對性、前瞻性，對整個經濟發展又會造成不利影響。因此，下一步的貨幣政策，總體上應當是穩健的，適度放鬆中，應當考慮採取分類及差別化的措施，把房地産項目同一般企業項目區別開來，盡可能減少對房地産市場造成的影響和衝擊。
（三）關於理性看待房産稅對調控房價的作用問題。
近年來，每當房地産市場調控進入關鍵時期，社會對房産稅改革的呼聲和爭議就愈發強烈。客觀地説，在當前房地産市場上投資投機性購房需求仍然存在的情況下，房産稅通過增加住房持有成本，可以抑制一些不合理的購房需求，對房地産市場的短期調控和長遠發展都具有一定的積極意義。但同時也要看到，高房價是市場供求關係、房産開發成本和對未來房價的預期等多種因素綜合作用的結果，其中供求關係是主要因素，而房産稅並不能從根本上改變房地産供求關係。因此，絕不能簡單放大房産稅改革對房價抑制的功效，期望其對平抑房價發揮“一劍封喉”的作用，也不能否定房産稅改革的作用和影響。目前房産稅的主要功能是促進節約用地和調節收入分配，其次是完善稅制和健全地方稅體系。當然，它也對促進房地産市場長期健康發展具有積極作用。由此出發，下一步應考慮在總結上海、重慶試點經驗的基礎上，制定統一的試點方案，適時適當擴大試點城市範圍。這樣，既可以限制高端房，抑制投資特別是投機購房，調節收入分配，又可以在鞏固已有改革成果的基礎上，為在全國推開改革積累更多經驗；既可以不斷提高公眾對於房産稅的接受度，還可以穩定房地産市場的發展預期。經過幾年逐步擴大試點並取得更多經驗後，再完善辦法一步步推向全國。
（四）關於正確引導居民的住房消費理念問題。
“人人有房住”不等於“人人有房産”，實現居民“住有所居”目標，不意味著人人都要有産權房，租房應當是滿足居民特別是年青人住房需求的主要途徑。目前，德國有57％的人口租賃住房，只有43％的人口擁有産權房，年輕人住房自有率更低，30歲以下的人住房自有率僅為8.8％。瑞士2010年住房自有率也僅為40％左右。因此，要切實轉變我國居民的住房消費觀念，引導居民多渠道、多形式解決住房問題，形成合理的住房梯度消費模式。特別是中低收入居民應當根據自身財力狀況和可能，慎重選擇住房消費方式，避免超越自身能力的消費。為此，一方面要穩妥推進房産稅。通過增加房地産持有環節稅負，來促進居民住房消費觀念的改變。最近，香港政府為遏制越來越熱的樓市炒風，從2012年10月27日開始對外地人員購買住宅加收特別印花稅，這對我們研究適時適當替代限購政策很有借鑒意義。另一方面，要進一步培養和大力發展住房租賃市場，特別是在加強監管、以監管促發展上下功夫。一是建立健全住房租賃管理法律法規，明確租賃雙方的權利和義務，規範租賃管理。二是加強住房租賃合同管理，保護房客和房東合法權益。三是加強房屋租金管理，定期公佈區域房租指導價格，明確租金最高漲幅，對於不合理的租金上漲進行必要干預。四是加強房屋仲介機構管理，加大對虛假信息和欺詐行為的處罰力度。大力發展和強力規範住房租賃市場，不僅可以盤活閒置房源，增加市場住房供給，減少對新建住房的需求，而且有利於促進形成合理的住房消費觀念，把握住房宏觀政策優化的戰略主導權。
（五）關於加大住房宏觀政策宣傳問題。
要想在以上及其他一些相關問題上取得共識，不是一件容易的事。理不辨不明，只有統一了思想，我國的住房宏觀政策才能夠持續推進，才能夠進一步優化，也才能夠更好發揮效應。因此，要全方位、多渠道加大宣傳力度。一是加強對房地産市場調控和保障性安居工程政策及其效果的宣傳。使大家知道成績巨大且來之不易，因此必須堅持政策、完善政策。二是就共同關心的重點問題展開討論，用事實和道理正確引導市場和政策預期。三是及時發佈權威信息。謠言止于智者，謠言止于真相。針對房地産市場調控和保障性安居工程建設中出現的個別問題，以及一些新情況，有關部門要加強輿情監測，及時發佈權威信息，堅決制止惡意炒作和不負責任的片面報道，主流媒體要發揮主渠道作用，全面、客觀、及時加以報道並正確引導輿論。
七、堅持改革，再鑄輝煌
我國住房宏觀政策改革與優化任重道遠。為此建議：
（一）強化頂層改革設計。
過去十多年裏，房地産業給中國經濟和社會發展帶來了巨大貢獻；未來十多年間，住房宏觀政策改革和優化會面臨許多新課題。如：住房的投資功能和基本居住功能如何界定；我國“4－2－1”式的家庭人口結構模式，未來是否會導致一些大城市存量住房出現供過於求；房地産業發展過於集中于大城市和特大城市，如何統籌發展省會城市、計劃單列市、地級市，特別是如何結合城鎮化建設統籌規劃600多個地級市的發展；隨著近幾年大規模實施保障性安居工程建設，如何分配好、管理好、運營維護好數量巨大的保障房，建立健全保障房良性運轉和可持續發展機制，等等。這些對各級政府而言都是巨大的挑戰，需要大家用改革的思維來面對、來破解，但最重要的還是要做好國家層面的通盤規劃，特別是強化頂層改革設計，謀劃好整體戰略佈局。
（二）堅持“兩手抓”的同時盡可能多用市場化方法。
在社會主義市場經濟條件下，房地産市場發展與住房保障制度建設相輔相成、相得益彰。必須“兩手抓、兩手都要硬”，在路徑選擇上，要堅決避免全部依靠市場、讓市場包打天下，或者更多依靠政府、讓政府包打天下的極端。在房地産市場調控中，要注重改革創新調控方式，要更多更好運用經濟手段、市場方法；對大部分居民而言，應主要依靠市場解決住房問題，只有無力通過市場或一定時期內無力通過市場解決住房的居民才應納入政府保障範圍；對保障性安居工程建設而言，政府履行職責時應注意發揮市場機制的作用。一是進一步改革創新政府支持方式，通過注入資本金、投資補助、貸款貼息、鼓勵企業發行債券等措施，引導更多社會力量參與投資建設、運營、管理。二是改進住房保障方式。大量採用實物配租方式是我國住房保障的階段性目標任務。現階段我國主要以政府投資為主大規模建設保障性安居工程，通過實物方式解決低收入家庭住房困難問題，今後應當根據各地住房市場狀況、住房保障需求、市場房源和財力狀況等，適時調整住房保障方式，積極實施以租金補貼方式為主提供住房保障，進一步提高住房保障的針對性和實效性。三是充分利用市場來提供住房保障房源。鼓勵和引導企業投資建設小戶型租賃房，從根本上解決小戶型房源不足的問題，最終形成“市場建房、政府補貼、居民租房”的住房保障模式。
（三）加大住房管理制度改革。
一是建立健全全國住房信息系統，力爭用三年時間實現地級市以上所有居民商品住房和保障性住房全國聯網。這對確保住房保障工作公開、公平、公正具有重要意義。二是適當簡化和歸併保障性安居工程種類。目前保障性安居工程種類多達7大類11小類，儘管這是住房保障政策發展過程中逐步形成的結果，但過多的種類容易産生政策混亂，出現“外行看不明，內行説不清”的局面，有必要適當逐步進行科學簡化、歸併。
（四）保持財政投入力度。
今後幾年，保障性安居工程建設將進入決戰期，需要保持一定的財政投入力度。但是，受國內外經濟形勢的影響，我國經濟發展和財政收入能力在未來幾年將面臨嚴峻的挑戰，這就需要各級財政部門進一步解放思想，改革創新，克服困難，調整結構，不僅保持必須的財政資金投入，而且還要盡力加大投入，尤其是要通過改革千方百計拓寬資金來源渠道、引入市場化操作機制和方法、提高財政資金使用效益。
（五）加快住房保障法制建設。
住房保障是政府的一項長期工作任務，需要以法律的形式明確各級政府的職責，確定住房保障的基本原則、目標任務、資金渠道、準入退出和工作機制等。目前，我國住房保障工作處於深度探索階段，主要依據是國務院、國務院相關部門、地方政府及相關部門頒布的規範性文件，各地區住房保障標準、保障方式、運作模式不盡一致，保障性安居工程資金需求量大且來源不穩定，對於騙租、騙購保障房行為缺乏強有力的處罰依據，住房保障管理機構及其管理人員不健全，住房保障責任雖然確定為地方政府責任，但地方對於中央存在依賴性。導致上述問題的一個重要原因在於立法滯後。因此，下一步應當清晰界定政府基本職責與市場功能邊界，明確各級政府間的責任分工，建立長效的保障性安居工程政策支持體系，儘快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長期穩定健康和可持續發展提供法律保障。
黨的十八大就要勝利召開了。建成小康社會必將成為下一個五年我們國家的重要戰略目標。讓我們在黨中央、國務院的堅強領導下，堅定信心，不斷改革，勇往直前，去奪取新的更大的勝利！去譜寫更加輝煌的篇章！（中國財經報 楊曉）
