針對房地産市場的調控政策沒有鬆懈，而是進一步加強。北京市住建委昨日發出通知，今年8月1日起簽訂土地出讓合同的商業和辦公項目，以及套均面積大於140平方米的大戶型住宅項目，將提高預售門檻。7層及以下的，需要主體結構封頂才能辦理預售許可、對外銷售；8層及以上的，要完成至少規劃中一半的層數，並且不低於7層才能申請預售。

    針對“豪宅”商業辦公

    “挖坑能賣”變7層封頂才能賣

    通知內容顯示，對屬於經營投資性質的商業、辦公項目，以及套均建築面積大於140平方米的大戶型住宅項目，將根據地上規劃層數不同，提高預售門檻。

    所謂住宅套均面積大於140平方米，指的是一棟樓所有房子的面積加在一起再平均，每套平均建築面積大於140平方米。市住建委相關負責人表示，為避免政策調整對已拿地企業造成較大衝擊，通知明確，從今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地産開發項目執行此規定。此前的老項目仍執行原規定。這將盡可能減少政策調整對已拿地企業的工程進度、資金安排等方面的影響，不會對市場供應造成影響。新規正式實施後，各區縣房管部門將按新規嚴格勘查現場，對未達到施工進度要求的，將不予辦理預售許可。

    本市商品房要滿足《城市房地産管理法》中三個條件，才能申請辦理預售許可證。

    這三個條件是，一是已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二是持有建設工程規劃許可證；三是按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。業內稱，此前執行的標準就意味著“挖坑能賣”，而現在轉向“封頂能賣”，開發商賣房之前，投入的資金至少要達到總投資的60%以上。

    普宅預售標準不提

    將倒逼開發商建普通房

    記者發現，和以往的房地産調控文件相比，這是一條非常簡短的通知，核心內容不過3行零1個字。但這短短幾行字，卻“抓住命脈”。

    今年3月底公佈的“國五條”北京細則“京十九條”中提出，本市將嚴格商品房預售管理，從工程投資、形象進度、交付時限等方面提高商品房預售許可門檻。市住建委相關負責人表示，昨日頒布的通知，正是針對房地産調控政策“京十九條”中“提高商品房預售門檻”這一要求而提出的具體辦法。

    “房地産市場一直存在供需不平等的問題。其中還包括普通住宅供不應求，但大戶型的供應量卻並未顯著減少。”相關負責人説，新政調整中涉及的住宅以140平方米劃線，顯示出差別化的預售申請門檻。針對滿足“剛需”的普通商品房項目，將維持原標準，暫不提高預售門檻，以保證市場供應。

    業內人士分析，商業和辦公項目，以及140平方米以上大戶型住宅項目，提高預售門檻後，開發商再建設這類商品房時，資金情況有可能更為緊張。“為了緩解資金鏈緊張問題，開發商有可能轉向投資建設中小套型普通住宅，使得全市的普通住宅數量上漲，從而緩解市場上的供需矛盾。”北京房地産業協會秘書長陳志説，從本市近幾年的住宅成交數據中可以看出，剛需性質的購房比例佔到90%以上，這類與普通百姓最為密切的住宅此次仍執行原有規定，樓市總體不會因此出現明顯波動。

    為取消預售做準備？

    業內稱改革需循序漸進

    預售制度也被很多購房人認為是“貨不對版”的原因。看著戶型圖買期房，和看著已經蓋成的樓盤買現房相比，購房人所要承擔的風險要大得多。但對於此通知是不是為了取消預售鋪路的猜測，專家卻認為售房制度改革，是個“急不得的事兒”。

    預售制度源自1994年頒布的《城市房地産管理法》。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。由於預售制度引發的延期交房、房屋質量糾紛、房産證辦理出現糾紛情況屢見不鮮，對於取消預售制度的呼聲也日漸高漲。但陳志説，這項通知是完善商品房預售制度，與樓市調控關係其實並不大，更不是取消預售制度的前兆。

    市住建委相關負責人也表示，適當提高商品房預售門檻，“是完善預售制度的一項重要舉措”，有利於進一步保護購房人合法權益，進一步規範房地産市場秩序，促進房地産市場平穩健康發展。

    “預售制度的存廢是一個複雜的問題，起碼從短期看，預售制度還不可能廢除。”陳志説，完善預售制度並非為了取消預售制度，“改革尚需循序漸進”。