建立城鄉統一的建設用地市場
國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察 姜大明
土地是最重要的生産要素之一。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出建立城鄉統一的建設用地市場，明確了深化農村土地制度改革的方向、重點和要求，對於全面建立土地有償使用制度、構建現代市場體系、發揮市場在資源配置中的決定性作用；對於緩解城鄉建設用地供需矛盾、優化城鄉建設用地格局、提高城鄉建設用地利用水平、促進政府職能和發展方式轉變；對於切實維護農民土地權益、促進城鄉統籌發展、保持社會和諧穩定，都將産生廣泛而深遠的影響。學習理解中央關於建立城鄉統一的建設用地市場的精神，概括起來主要有三個方面。
一、擴大權能是基礎
《決定》的一個亮點，就是進一步擴大了土地的權能，不僅允許土地承包經營權抵押、擔保，而且賦予了農村集體經營性建設用地與國有建設用地平等的地位和相同的權能。《決定》提出：“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”，“完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。”這為建立城鄉統一的建設用地市場提供了制度保障。
（一）完善農村集體經營性建設用地權能是治本之策
現代市場經濟是統一開放、公平競爭的經濟，要求各類要素平等交易，農村集體經營性建設用地作為重要的生産要素也不例外。長期以來，農村集體土地所有權與國有土地所有權地位不對等、集體建設用地産權不明晰、權能不完整、實現方式單一等問題已經成為統籌城鄉發展的制度性障礙。法律規定，農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設，農村集體建設用地不能單獨設立抵押。除農村集體和村民用於興辦鄉鎮企業、村民建設住宅和鄉 （鎮）村公共設施和公益事業外，其他任何建設不能直接使用集體土地，都要通過徵收程序將集體土地變為國有建設用地。法律限制過多，導致農村集體建設用地財産權利實現渠道受阻，制約了農村集體建設用地市場建設，農民土地權益受到損害。多年來特別是黨的十七屆三中全會以來，一些地方積極開展集體建設用地和宅基地改革探索，取得了重要進展，廣東、安徽、湖北等省先後出臺了全省性的規範集體建設用地流轉的規定，為完善農村集體建設用地權能奠定了實踐基礎。
（二）堅持同等入市、同權同價
為解決上述突出問題，《決定》在深入總結國內外經驗的基礎上提出，農村集體經營性建設用地實行同等入市、同權同價。同等入市意味著農村集體經營性建設用地可以與國有建設用地以平等的地位進入市場，可以在更多的市場主體間、在更寬的範圍內、在更廣的用途中進行市場交易，為完善農村集體經營性建設用地權能指明了方向；同權同價意味著農村集體經營性建設用地享有與國有建設用地相同的權能，在一級市場中可以出讓、租賃、入股，在二級市場中可以租賃、轉讓、抵押等，為完善農村集體經營性建設用地權能提供了具體明確的政策依據。這必將為深化農村土地制度改革注入強大動力，進而開啟農村土地制度改革的破冰之旅。
（三）嚴格用途管制和用地規劃管理
《決定》強調，農村集體經營性建設用地入市要以嚴格用途管制、符合用地規劃為前提。建設用地具有較強的不可逆性，實現土地資源的優化配置，既要發揮看不見的手的作用，也要發揮看得見的手的作用。要堅持兩手抓，兩手都要硬。實行用途管制是世界大多數國家的通行做法，這是確保土地利用經濟效益、社會效益、生態效益相統一的根本途徑，是統籌經濟發展與耕地保護的重要舉措。無論是國有建設用地還是農村集體經營性建設用地都要遵守用途管制和用地規劃。
二、徵地改革是關鍵
徵地制度既是國有建設用地市場建設的基本制度，也關係到農村集體經營性建設用地市場發展的空間，更關係到農民的切身利益。為了貫徹落實黨的十八大報告提出的要求，切實解決徵地中存在的突出問題，在總結徵地制度改革經驗的基礎上，《決定》指出了深化徵地制度改革的方向和重點任務，就是縮小徵地範圍，規範徵地程序，完善對被徵地農民合理、規範、多元保障機制；建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。
（一）解決徵地問題的根本出路在於深化改革
多年來，土地徵收制度在保障我國工業化、城鎮化對建設用地的需求方面作出了歷史性貢獻。但在實踐中，現行徵地制度暴露出一系列突出問題。隨著徵地規模和被徵地農民數量的逐年增加，引發的社會矛盾也逐年增多，導致涉及徵地的信訪居高不下，群體性事件時有發生，社會風險加劇。這既與現行法律法規執行不到位有關，也與徵地範圍過寬、徵地補償標準偏低、安置方式單一、社會保障不足、有效的糾紛調處和裁決機制缺乏有關。徵地引發的問題，核心是利益，根子在制度，出路在改革。按照黨的十七屆三中全會深化徵地制度改革的要求，各省（區、市）制訂公佈並實行徵地統一年産值標準和區片綜合地價，較大幅度提高被徵地農民的補償標準並建立定期調整機制；一些地方積極開展徵地制度改革試點，探索縮小徵地範圍和留地安置等讓被徵地農民分享增值收益的多種方式，為改革徵地制度奠定了基礎。
（二）縮小徵地範圍，規範徵地程序，完善對被徵地農民合理、規範、多元保障機制
這與黨的十七屆三中全會關於深化徵地制度改革的要求是一脈相承的。縮小徵地範圍，就是按照《中華人民共和國憲法》規定的精神，將徵地界定在公共利益範圍內，逐步減少強制徵地數量，從源頭上減少徵地糾紛的産生，同時也為建立農村集體經營性建設用地市場留出充足空間。規範徵地程序，就是通過改革完善徵地審批、實施、補償、安置、爭議調處裁決等程序，強化被徵地農民的知情權、參與權、收益權、申訴權、監督權，進一步規範和約束政府的徵地行為，防止地方政府濫用徵地權。完善對被徵地農民合理、規範、多元保障機制，就是從就業、住房、社會保障等多個方面採取綜合措施維護被徵地農民權益，使被徵地農民生活水平有提高、長遠生計有保障，確保社會和諧穩定。
（三）建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益
這體現了黨的十八大報告關於提高被徵地農民在土地增值收益中所佔比例的要求，意味著被徵地農民集體和個人除了得到土地合理補償外，還能通過一定方式分享一定比例的增值收益，並且所獲得的增值收益要向個人傾斜。這不僅是重大的理論創新，也是維護被徵地農民利益的強有力舉措，必將進一步深化徵地制度改革，為切實解決徵地突出矛盾、促進社會和諧穩定奠定制度基礎。同時，建立土地增值收益分配機制，要求我們將深化徵地制度改革與建立農村集體經營性建設用地市場統籌考慮，同步研究、系統設計、協調推進，平衡好相關各方的利益關係，確保改革平穩推進。
三、城鄉統一是方向
改革開放以來，我國城鎮國有建設用地市場建設從無到有、從小到大、從無序到規範，取得了明顯成效，但農村集體建設用地市場發展不平衡、不規範的問題十分突出，城鄉建設用地市場呈現明顯的二元特點。《決定》提出，建立城鄉統一的建設用地市場，為今后土地制度改革指明了方向。建立城鄉統一的建設用地市場是一項長期艱巨的任務，需要深入研究、系統設計，區分輕重緩急，分步實施、配套推進，不斷把改革引向深入。基本要求是統籌城鎮建設用地與農村集體建設用地和宅基地，統籌增量建設用地與存量建設用地，實行統一規劃，遵循統一規則，建設統一平臺，強化統一管理，形成統一、開放、競爭、有序的建設用地市場體系。
（一）規範農村集體經營性建設用地流轉
隨著社會主義市場經濟的發展，農村集體建設用地和宅基地有了較大增值空間，自發隱形無序流轉十分普遍，城鄉結合部尤為突出。由於這種流轉不符合法律規定，缺少有效監管措施和辦法，存在巨大法律風險，一旦發生糾紛，集體建設用地和宅基地所有者、使用者的權益都難以得到有效保護。要借鑒國有建設用地管理的經驗，加快建立農村集體經營性建設用地流轉制度，並將農村集體經營性建設用地交易納入已有國有建設用地市場等交易平臺，促進公開公平公正和規範交易。大力培育和發展城鄉統一建設用地市場信息、交易代理、市場諮詢、地價評估、土地登記代理、糾紛仲裁等服務機構。
（二）切實維護農民宅基地用益物權
《決定》提出：“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財産權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財産性收入渠道。”當前農村宅基地問題十分突出，一是農村宅基地取得困難，違法點多面廣，治理難度大；二是退出機制不健全，既造成宅基地閒置，也影響農民財産權益的實現，在一定程度上阻礙了農民順利進城落戶。這既有管理不到位的因素，也有制度和政策不適應的問題。維護農民宅基地用益物權，推動農民增加財産性收入，必須改革完善宅基地制度，在確保農民住有所居前提下，賦予農民宅基地更完整的權能，並積極創造條件，將其逐步納入城鄉統一的建設用地市場。
（三）進一步擴大市場配置國有土地的範圍
《決定》指出，“減少非公益性用地劃撥”，“完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場”。就是要讓市場在國有建設用地配置中發揮更大作用。雖然國有土地有償使用推行多年，但重點是在新增建設用地，大量存量建設用地屬於劃撥用地，劃撥用地比例依然偏高，存量劃撥用地的盤活還存在政策障礙，二級市場的作用尚未充分發揮。同時，在新增建設用地中經營性基礎設施用地等尚未納入有償使用範疇。從未來發展趨勢看，新增建設用地增長將受到嚴格制約，存量建設用地的盤活將成為建設用地供給主要來源。因此，在進一步擴大國有建設用地市場配置新增建設用地範圍的同時，必須大力發展和規範完善租賃、轉讓、抵押二級市場，鼓勵支持盤活存量建設用地，為建設資源節約型社會、促進經濟結構調整和發展方式轉變作出積極貢獻。
（四）建立建設用地合理比價調節機制
《決定》要求：“建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制，提高工業用地價格。”價格是實現土地資源優化配置的重要手段。多年來，居住用地價格過高、工業用地價格過低，導致資源利用效率降低、産業結構失衡，影響民生事業和經濟持續健康發展。對這個問題，各級政府要引起高度重視，切實加強土地供需調節，加快構建居住用地和工業用地合理比價調節機制，促進地價合理回歸和土地市場健康發展。
（五）系統安排建立城鄉統一建設用地市場的配套措施
建立城鄉統一建設用地市場涉及重大利益格局調整，事關全局、意義重大、政策性強，是一項極為複雜的系統工程。必須切實加強領導，堅持培育扶持和嚴格管控相結合，從法制建設、用途管制、確權登記、市場管控、共同責任等方面整體設計、配套推進。
1.加快推進相關法律法規修改和制度建設。這是建立城鄉統一建設用地市場的首要任務。要在深入研究重大問題和系統總結各地改革實踐經驗的基礎上，抓緊修改《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地産管理法》等法律法規。同時，加快推進建立統一建設用地市場的相關制度建設。抓緊研究出臺農村集體經營性建設用地流轉條例、農村集體土地徵收補償安置條例。改革完善土地稅制，合理調節農村集體建設用地流轉收益，促進城鄉建設用地市場繁榮發展。
2.全面落實用途管制要求。這是建立城鄉統一建設用地市場的重要前提。以第二次全國土地調查和年度土地利用變更調查數據為基礎，以土地利用總體規劃為依託，綜合各類相關規劃，加快建立完善國土空間規劃體系，明確城鄉生産、生活和生態功能區範圍，充分考慮新農村建設、現代農業發展和農村二、三産業發展對建設用地的合理需求，為建立城鄉統一的建設用地市場提供用途管制和規劃安排。
3.紮實做好城鄉建設用地確權登記發證工作。這是建立城鄉統一建設用地市場的重要基礎。加強農村地籍調查，儘快完成農村集體建設用地、宅基地和城鎮國有建設用地的確權登記發證工作。加快建立城鄉建設用地統一登記信息查詢系統。抓緊研究制定不動産統一登記條例。
4.嚴格對城鄉統一建設用地市場的管控。這是建立城鄉統一建設用地市場的重要保障。深化農地轉用計劃和審批管理制度改革。建立健全農村集體建設用地節約集約標準體系。加強城鄉建設用地供應和利用的統計監測和形勢分析。切實發揮土地儲備對建設用地市場的調控功能。對現有違法違規城鄉建設用地開展全面清查並研究制定處理政策。加強新形勢下對城鄉建設用地違法違規行為的執法監察。加強基層國土資源管理機構和能力建設。
5.協力構建共同責任機制。這是建立城鄉建設用地市場的重要措施。充分發揮方方面面的積極性、主動性和創造性，形成推進合力。必須堅持黨的領導，人大、政府、政協等各負其責；必須加強部門聯動、政策協調，健全統籌協調推進改革的工作機制，統籌規劃和協調重大改革；必須充分相信群眾、依靠群眾，切實發揮農村集體經濟組織的主體作用，增強其履行農村集體土地所有者職責和維護農民土地權益的能力。
