房地産抵押估價新規呈現四大看點

    新華社北京１月２４日電（記者 杜宇）記者２４日從建設部獲悉，建設部、人民銀行和銀監會三部門日前聯合發出《關於規範與銀行信貸業務相關的房地産抵押估價管理有關問題的通知》，從業務委託、房地産估價機構選聘、金融機構對房地産抵押貸款額的內部審核以及加強監管等多方面，規範抵押貸款估價，強調和細化對房地産估價機構和金融機構的獨立性要求。

    作為房地産抵押估價的新規定，這份文件有四大看點。

　　審慎放貸，科學、合理確定房地産抵押價值

    房地産開發貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地産作為抵押物。房地産抵押價值是確定貸款額度的重要依據。房地産抵押價值如果過高，就容易造成信貸風險，如果過低，抵押物的擔保作用就得不到充分發揮。

    《通知》明確要求商業銀行在發放房地産抵押貸款前，要確定房地産抵押價值，作為核定貸款發放額的依據。商業銀行內部審貸的工作人員，應當具備房地産估價專業知識和技能，且不能參與信貸決策。同時要求商業銀行監測已抵押房地産的市場價格，及時了解抵押價值變化情況。

    處置抵押房地産前，商業銀行必須委託房估價機構對其市場價值進行評估，防止信貸資産流失。

　　創造良好市場競爭環境，維護房地産估價機構的客觀中立

    三部門要求各商業銀行建立房地産估價機構選用機制，制定選用辦法。由商業銀行內信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，在資質等級高、社會信譽好的房地産估價機構中擇優決定。

    同時要求房地産估價機構堅持獨立、客觀、公正原則，嚴格執行房地産估價規範和標準，不得以迎合高估或低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地産抵押估價業務。

    禁止任何單位和個人非法干預房地産抵押估價活動和估價結果。還要求房地産管理部門進一步加大房地産估價市場監管和執法監察力度。

    杜鳴聯合房地産評估（北京）有限公司董事長杜鳴説：“這次明確了房地産估價師和估價機構的作用，規範了估價行為，有了明確的操作方法。還提出了防止惡意競爭，雖然一個文件不可能將其完全消除，但是也算敲響警鐘，有了行為準則。今後還應在對估價方法和估價服務的要求上不斷完善。”

　　規範房地産抵押估價委託人及收費

    房地産抵押估價為貸款人核定抵押貸款額度提供參考依據。因此，《通知》規定原則上商業銀行作為房地産抵押估價的委託人，並按“誰委託，誰付費”的原則，由委託人承擔估價費用。

    禁止商業銀行及其工作人員以任何形式向估價機構收取中間業務費、業務協作費、回扣以及具有類似性質的不合理或非法費用。

    考慮到目前房地産抵押估價基本由借款人委託，為實現平穩過渡，《通知》規定商業銀行和借款人另行約定委託人的，從其約定。

　　完善房地産估價技術標準體系，明確房地産抵押估價原則

    房地産抵押估價新規定，充分考慮了房地産抵押估價業務特點，從估價技術的角度，對房地産抵押估價的基本原則、估價目的、估價時點、估價方法選擇、估價參數選取以及估價報告應當披露的信息等提出了具體要求，並要求估價報告對優先受償權等影響抵押物變現能力的因素作重點分析。

    四川恒通評估事務所董事長崔太平表示：“與《通知》配套下發的《指導意見》是一個技術標準，對指導我們估價師工作，規範估價行為有著突出作用。和以往相比有很大差異。比如説，評估對象有拖欠工程款現象，我們在做抵押評估時，要把這樣一些因素扣減，為銀行貸款提供更真實可靠的依據。”

全國有房地産估價機構３５００多家

    新華社北京１月２４日電（記者 杜宇）記者２４日從中國房地産估價師與房地産經紀人學會了解到，目前，全國具有房地産估價師執業資格的人員約有３．２萬人，房地産估價機構３５００余家。

    據中國房地産估價師與房地産經紀人學會副會長柴強介紹，房地産估價已成為房地産買賣、租賃、抵押、城鎮房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資産重組、資産處置等活動的基礎，為促進房地産市場健康發展，維護房地産市場秩序，發揮了積極作用。

    柴強説，現代房地産業與金融業息息相關，房地産開發貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地産作為抵押物。房地産抵押價值是確定貸款額度的重要依據。房地産抵押價值如果過高，就容易造成信貸風險，如果過低，抵押物的擔保作用就得不到充分發揮。所以，房地産抵押價值需要房地産估價師和房地産估價機構，運用專門的評估技術來估算、判定。（完）