自2006年起，上海張江高科技園區試水人才公寓，為園區引進人才提供“只租不售”的過渡住房。截至目前，張江投入使用的各種人才公寓已達8處，共計3168套，現已入住9596人次。

    然而，在人才公寓的建設與使用過程中，也有不少麻煩：公寓的用地規劃、建設標準、稅收標準等，都沒有統一的“説法”，實際操作中難免磕磕碰碰。

    如今，這些問題似乎有了解決途徑。

    日前，上海市政府下發了《關於單位租賃房建設和使用管理的試行意見》（下稱《試行意見》），對人才公寓、職工宿舍和來滬務工人員宿舍等單位租賃房作了明確規定。

    解決外來人口住房難

    “單位租賃房的建設和使用，是上海住房保障體系的一個重要組成部分，也是為了滿足部分‘過渡性居住需求’。”上海市住房保障房屋管理局有關人士表示。

    近年來，上海市先後出臺了一系列政策，著力構建分層次、多渠道、成系統的住房保障體系，包括廉租住房、經濟適用房等。然而，在上海，有超過1/4的常住人口無緣現行的保障體系。根據上海統計局統計顯示，2008年上海常住人口達1888.46萬人，其中外來常住人口為517.42萬人，佔到全市常住人口的27%。“他們大多為各單位引進的人才或來滬務工人員，極少數有能力進入市場購買商品住房，同時也不可能像戶籍人口一樣享受住房保障政策。”

    如此龐大的群體的居住問題，成了擺在上海市政府面前的不可忽視的社會問題。“幫助大量外來常住人口解決階段性居住需求，既有利於完善房地産市場供應結構；也有利於引進、留住各類人才和務工人員。”上海住房保障房屋管理局人士告訴記者。

    在上海市委書記俞正聲的明確要求下，有關行政管理部門組成專題調研隊伍，兵分幾路進行考察調研，總結部分國企、産業園區的經驗，研究制訂了《試行意見》，明確提出按照“政府引導、規範運作，只租不售、封閉運行”的基本要求，經辦理相關建設工程審批手續，全市企業、産業園區開發管理主體、高校、部隊及其他單位可以利用自用土地建設或者以舊建築拆除重建、改建的方式建設單位租賃房，提供給本單位職工或園區內企業符合條件的引進人才、來滬務工人員短期租住。

    農村用地可建租賃房

    《試行意見》規範了單位租賃房的建設與使用管理。“以前人才公寓項目在報批報建過程中按照住宅類標準審批，對容積率、朝向等要求都比較高，比如要符合‘每天日照1小時以上’，甚至還要配備車位。”不少人才公寓建設者抱怨道。“單位租賃房其實更接近宿舍，而不是住宅。”上海住房保障房屋管理局人士認為，在建設標準上，應當遵循2006年2月施行的建設部《宿舍建築設計規範》，不同於商品住宅的建設。如閔行區的“藍領公寓”就主要為宿舍，輔以少量的成套公寓。房屋的建築面積為40─50平方米，每間租住人數不超過8人。

    另外，原先管理部門認為人才公寓對外租賃，類似于酒店或賓館的商業化服務，因此均按商用標準收取水電等費用。入住者的生活成本成倍上升。同時，根據相關政策，人才公寓的房租收入需繳納5.5%的營業稅、12%的房産稅，企業根據盈利情況還要繳納企業所得稅，累計稅負較高，開發公司的積極性受到一定影響。對此，新出臺的《試行意見》明確規定：經市有關行政主管部門認定的單位租賃房項目的水、電、煤等公用事業建設和收費標準，參照居住類房屋標準執行；對按照政府規定價格向規定對象出租單位租賃房所取得的租金收入，按照有關規定實行稅收優惠。

    為加大政策支持力度，充分挖掘土地資源潛力，《試行意見》還規定，在單位自用土地不足的情況下，區、縣政府可以統籌安排利用産業結構調整土地、農村集體存量建設用地等其他兩類土地用於建設單位租賃房。經審核批准用於建設租賃房的單位自用土地和農村集體建設用地，其用地性質、土地權屬保持不變。“這一規定算得上是在實踐基礎上的創新之舉。”有業內人士如此評説。

    《試行意見》創造性地將農村集體存量建設用地納入建設單位租賃房的範圍，既彌補了周邊工業園區的土地緊張的缺陷，又可以確保村民增收。同時，城市邊緣的農村通常是外來人口集中聚集地，而單位租賃房的集中建設與管理，也有利於上海加強對外來人口的管理。

    提高利用率實行退出制

    為了防止出現變相違規建設福利房、解困房的情況，《試行意見》從制度設計源頭上著手，做了相應的限制性規定，以實現單位租賃房與市場化商品住房的有效隔離。除在建設標準上與一般商品住宅有所不同外，在權屬登記上，規定該房屋登記為職工（集體）宿舍，不得分割辦理小産權證；且除隨同單位資産整體處置外，單位租賃房不得單獨轉讓、單獨辦理房地産轉移登記。單位租賃房辦理房地産轉移登記後，也不得改變原租賃用途。在供應對象上，限定提供給本單位或本園區企業內簽訂勞動合同的職工、引進人才或來滬務工人員租住。在租賃期限上，規定一般不超過3年；其中，由來滬務工人員承租的，應當根據其勞動合同中的用工期限約定租期。

    單位租賃房主要用於解決本單位職工的過渡性居住問題，從租金上來説通常比市場價略低。如閔行“藍領公寓”月租金一般人均為200元至400元，張江人才公寓在500元到1500元之間，符合相關條件的入住者每月還可獲200元補貼。上海寶鋼自建的單身職工公寓在確定租金時，測算出不包含利潤的宿舍租金盈虧平衡點為單人間每人每月880元，雙人間528元。

    為提高有限房源的利用率，租賃房實行一定的退出機制。以張江為例，將租金補貼的時限確定在3年。寶鋼則採取逐年提高租金的方法，第一年按盈虧平衡租金的70%收取，第二年100%，第三年130%，以後每年在上一年收費基礎上遞增30%，第四年收費基本達到周邊市場化租賃房租金標準，越長期居住，成本越高。“這就從機制上保證了單位租賃房只用於滿足職工過渡性居住需求。”（記者 孫小靜）