新華社北京１０月２３日電（新華社記者 杜宇）前三季度的房地産市場，可謂季季不同，如果要尋找一個關鍵詞來描述，一季度可用“回暖”，二季度可謂“井噴”，三季度，由於具有樓市風向標的部分一線城市銷售面積的下滑，是“拐點”初現還是階段盤整，成為人們熱議的話題。

    銷售增速略有趨緩

    數據顯示，三季度商品房和住宅的銷售面積分別為２４２６２萬平方米和２２１７４萬平方米，較第二季度增長４．７％和６．４％；銷售額分別為１０２２１億元和１１７３２億元，較第二季度分別增長６．０％和９．４％。

    第三季度，無論是銷售面積還是銷售額，全國商品房和商品住宅延續了今年以來的增長勢頭。

    中國房地産業協會副會長朱中一説：“這表明商品房和住宅市場銷售在第三季度仍處於上行通道，但增速略有趨緩。”

    具體到不同區域，第三季度特別是９月份，北京、上海、福建、浙江等東部地區的銷售面積環比有所下降。

    據朱中一介紹，東部地區商品房銷售面積三季度比二季度下降０．５％，其中廣東省、北京、上海的降幅分別為７．６％、１１．４％、８．１％。具體到不同月份，上海和北京９月的商品房銷售面積分別比上月下降３２．５％和１．３％，銷售額分別比上月下降３２．０％和１．９％，浙江、福建的商品房銷售面積和銷售額在８月和９月均環比下降。

    與此同時，儘管房屋銷售價格指數仍環比增長，但三季度增速趨緩。其中８月環比漲幅與７月持平，９月環比漲幅比８月縮小０．２個百分點，是今年以來漲幅首次下降。

    房價增速過快等多重因素推動

    為什麼東部一線城市的房地産市場會出現這些新變化呢？接受記者採訪的專家認為，房價增速過快是其中一個重要原因。

    據了解，深圳９月的住宅成交均價超過２００００元／平方米，高於歷史最高水平，北京、上海等地的成交均價也在近期達到或超過歷史最高水平。

    部分城市新增供應不足也是造成交易量下滑的因素。根據中國房地産指數系統的監測數據，今年前三季度，北京的住宅新批准上市量較去年同期下降４１．６％，深圳、上海、杭州等地較去年同期小幅增長５％－１０％，但由於同期成交量同比增長超過１倍，因此主要城市可售量大幅下降，杭州、上海、深圳的當前可售量僅能滿足２－６個月的正常銷售。

    與此同時，三季度以來，央行、銀監會等部門紛紛多次強調嚴格執行去年頒布的“二套房貸”政策，這對交易量也産生影響。

    朱中一説：“一方面降低了之前部分投資投機性需求以改善性需求名義獲得貸款政策優惠的可能，另一方面也引發了自住和改善性需求對於未來貨幣從緊政策可能帶來市場再次調整的預期，延緩了需求的正常釋放。”

    另外，專家們認為，三季度交易量下滑也是二季度需求集中釋放後趨於平穩的正常表現。

    而推動此輪房價上漲的因素也有很多。國務院發展研究中心研究員廖英敏説：“需求大，特別是二季度外來購房量大和投機比例上升，投資者認為土地緊缺，還有上漲空間，推動了資産價格上漲，另外貨幣流動性過剩，人們認為買房可以保值增值。與此同時，這些城市也存在新開盤量減少，開發商由於資金回收快，不急於促銷，捂盤等引起住宅供應量不足。”

    部分城市單項數據變化難以支撐“拐點”論

    從量價齊升到量跌價升，具有樓市風向標的一線城市的新變化，是否意味著“拐點”的出現呢？

    朱中一表示，就全國來説，今年第三季度，不管是同比還是與第二季度環比，銷售量都是增長的。東部部分城市銷售量下降，但應該看到三季度成交量較去年同期仍然增長顯著。部分城市的單項數據變化不足以支撐市場“拐點”的説法，多數城市的房地産市場還是向上的發展態勢。

    數據顯示，中部和西部地區９月的商品房銷售面積和銷售額仍環比增長，三季度亦高於二季度。

    廖英敏説：“目前房地産市場出現的變化，我認為是按照市場規律的自我調整，價格上漲過快，回落也是正常的。從土地等先行指標來看，也不能反映出來是‘拐點’。”

    朱中一認為目前東部的一些城市房地産市場處於一個盤整期。他説：“這個時期要總結經驗，夯實基礎。面對這種情況，各地政府因地制宜，該調整的要進行調整。比如有的城市原來放寬了二手房貸政策，該嚴格執行的就要嚴格執行這一政策。”

    四季度房地産市場的銷售將會有何表現，廖英敏認為，四季度交易量會比較平穩。她説：“預計比６月份最高位來看要有所回落，但同比還會增長。另外，房價同比漲幅放緩，月環比回落。至於回落多少，還不好判斷。”

    朱中一表示，目前經濟回升的基礎尚需繼續鞏固，房地産市場地區差異比較大，因此各地應該因地制宜。另外，從政策層面看，優惠政策到年底是否還執行還是個未知數。從長遠來看，住房政策要完善，住房保障力度要加大；同時，他建議考慮儘快制定房地産産業政策。