新華社北京４月１４日電(記者 劉元旭、葉鋒、鄧華寧、黃玫)以“新國十條”出臺為標誌的新一輪樓市調控滿一週年，國務院督察組正在對部分地區房地産市場進行監督檢查，調控政策力度不斷加強。

    一年以來，“限貸”“限購”“限價”“保障房提速”等一系列調控措施相繼出臺，房地産市場過度投機行為及房價上漲過快勢頭得到了明顯抑制，有關房價只漲不跌的神話已被打破；與此同時，保障房建設加速推進。

    一週年之際，如何解讀目前的房地産市場？新華社“新華視點”記者近日分赴北京、上海、廣東、江蘇等地進行了調查採訪。

    房價：不是此消彼長，就是此起彼伏

    在連續不斷的調控政策“重拳”作用下，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房地産市場成交量萎縮，房價也出現鬆動跡象。

    監測數據顯示，３月，北京商品住宅成交平均單價環比降幅超兩成，同比１９個月來首降；上海７４個二手住宅重點監控板塊中下跌板塊比上月增加４個，二手房成交均價環比微跌；深圳新房成交均價環比下降５．６５％，今年來首次跌穿２萬元；廣州網簽成交均價環比下跌２．１６％，連續４個月逐月下降。

    江蘇東凱置業董事長包天雷認為，限購令出臺後，一線城市商品住宅的成交量普遍縮水了五成左右，有的達到了七成，價格及需求得到了抑制。

    復地集團一高層直言：“如果不是調控，現在一些城市的房價可能要比去年底高１５％到２０％，調控效果明顯。”

    南洋地産中國區總經理鐘沛認為，３月部分城市房價環比下跌，多因受限購令影響，高價住宅成交量減少，而“剛需”購買住房基本是總價相對低的城市周邊中小戶型，拉低了成交均價。廣州房地産專家韓世同也表達了相同的觀點。

    此一地房價受到抑制，而彼一地房價受到激發。例如，一些不限購的中小城市樓市漸趨火熱。據權威部門監測，３月份，５１個未實施限購的城市新建商品住房成交面積同比增長。

    業內人士認為，房價走勢出現了“按下葫蘆起來瓢”的複雜局面。

    記者在廣東調查發現，２０１０年１０月，廣州出臺限購政策，而不在限購範圍的增城房價四個月上漲近四成。今年２月，東莞厚街鎮商品房均價環比上漲１３％，前來置業的廣州客、深圳客增加。肇慶２月房價上漲一成多，有的重點樓盤購買者中外地人甚至超過本地人。

    一些業內人士及專家認為，樓市調控一年來，打擊過度投機效果明顯，但房地産價格從總體上看，是漲跌互現，呈現膠著和相持狀態，調控進入了攻堅階段。

    １３日召開的國務院常務會議，也指出“多數城市房價還在上漲”“有的城市房價過高、上漲過快的局面沒有根本改變”。

    預期：看漲有所動搖，看跌比較謹慎

    影響預期是調控樓市的一個重要手段，經濟學家許小年曾説：“預期而不是當期供需決定價格。”

    記者調查發現，隨著中央不斷加大樓市調控力度，去年４月中旬以前的樓市預期已被打破，認為房價只漲不跌的人明顯減少，一些人改變了過去的看法，認為房價“多少會跌一些”。

    一季度央行在全國５０個城市進行的２萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示，對調控後房價走勢，近２０％居民持“下降”預期，３３％預測房價將“保持穩定”。

    南京網尚集團董事長胡光輝表示，中央調控房地産的決心很大，“限購”和“限貸”堪稱這一輪調控的“大規模殺傷性武器”，而且在短期內撤出的可能性不大，增強了市場“看跌”預期。

    據上海中原地産世茂濱江分行經理曹靜介紹，目前即使是一些改善性需求，也因樓市遭遇調控而對價格出現鬆動預期加大，出手比較猶豫。在這種背景下，促成交易難度很大。

    業內人士指出，儘管購買預期得到了一定程度的扭轉，但是要從根本上改變人們的預期，還需要進一步加大調控力度。

    中國房地産協會副會長朱中一説，要保證房地産市場的平穩健康發展，關鍵在於穩定預期，而穩定預期需要穩定的長期政策，因此既要堅定不移地落實好當前的調控政策，更要抓緊研究制定出台中長期制度。

    復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑認為，調控不能把眼光全部盯著房價，要抑制不合理需求、增加供給總量、改善供給結構，加快保障性住房的建設和供應。

    長期從事房地産研究的南開大學教授曹振良説，從更長遠看，“房價收入比”是房價調控的最關鍵最要害的指標，政府在控房價同時要加快中低收入群體收入增長步伐，同時儘早研究辦法讓地方儘早擺脫“土地財政”，增強地方政府“控制房價”的內生動力。

    利多：保障房前景看好，資金缺口待落實

    作為政府調控房地産市場的“利器”，本輪樓市調控將加快保障房供應提高到前所未有高度，更加突出保障房在供應結構中的地位。

    按照計劃，今年將開工建設１０００萬套保障房，比去年實際開工的套數大幅增加７２％。中央領導十分關心保障房建設的進展，住建部與各省區市和計劃單列市簽訂保障性住房目標責任書，制定了嚴格的開工時間表和問責制，各地也層層簽訂目標責任書，保障房建設開始提速。

    業內人士認為，這是一道嚴峻考題，需要各級政府、企業及民間機構的廣泛參與。據了解，１０００萬套保障房約需投入資金１．３萬億元，而其中約８０００億元需通過社會機構投入等進行融資。

    記者調查發現，社會資本的介入與各方的期待還有較大差距。上海市一中心城區房管局局長説，“真正和我們接觸的市場化企業還比較少，積極性還並不是很高”，觀望的多、操作的少。

    專家認為，保障性住房雖然利潤率低，但在房地産宏觀調控下，仍不失為安全的經營模式，房地産企業應轉變盈利觀念。

    建銀精瑞資本集團董事長李曉東認為，要吸引更多社會資金進入保障房領域，還需配套政策支持，並增強政策的持續性。例如給予稅收優惠或減免，改變對基金公司和個人投資者“雙重徵稅”的問題；給予企業政策性長期貸款和一定的財政貼息，並允許銀行、信託、保險等理財産品投資于公租房基金等。

    曹振良説，保障房建設絕不能再耽擱，中央政府應儘快要求各地明確竣工、供應時間，對各級政府形成約束並“鐵腕”問責，使保障性住房從“圖紙”變成實實在在的房源供應。