商住補農工·自貿區地産·溫州負地價
——全國城市地價監測組負責人談地産熱點
新華社北京１０月２２日電（新華社記者王立彬）全國城市地價動態監測組２２日發佈報告，顯示全國城市地價水平持續小幅上漲，環比同比增長率加速上升。針對報告中有關城市地價與經濟運行、自由貿易區政策與地産市場、住宅地價深跌“溫州現象”等問題，全國城市地價監測組負責人、中國土地勘測規劃院地價所所長趙松接受了新華社記者專訪。
工業地價：防範“以商住補農工”惡性循環
記者：相對於住宅地價，公眾很不關心工商業地價，監測報告堅持對工業、商服地價同工業增加值、用電量、貨運量等指標進行對照。為什麼？
趙松：專業人士確實應關注商業、工業地價。在我國這幾年頻繁調控背景下，這兩者與經濟大環境相關性更甚于住宅，一旦出現問題，負面影響會更深遠。
監測數據表明，二季度後期，穩增長政策措施在三季度效果初現。地方政府城鎮化不斷推進及投資訂單落實，加上新一輪基礎設施項目建設和棚戶區改造工作開始，固定資産投資逐步發酵，産能和庫存去化速度加快，工業企業開工熱情提升。
我國工業地價一直較低，雖然變動趨勢與其他地價大體一致，但變動幅度相對平緩得多，這首先與工業用地自身收益性較低的特徵吻合。但其中地方政府的干預，也是很重要的一個原因。目前在多數地區，工業用地招拍挂市場中的“公示效應”遠高於“競價效應”。在缺少競爭市場中，價格當然會受影響。更何況工業用地仍然是地方“招商引資”一個重要手段。當然，監測指標中，工業價格遠低於商、住價格的另一個原因，是它們對應空間區位不同。商、住用地多在建成區、中心區，而工業集中地帶多數在城市外圍，其土地的區位條件本身也不如商、住。
記者：工商業、住宅地價為什麼可能形成惡性循環？
趙松：我們曾經做過量化研究，結論顯示，隨著徵地補償標準快速上升，工業用地價格如不能實現順勢調整，則必將加大“以商住補農工”趨勢，形成惡性循環。一些發達地區徵地補償已趨於市場化，補償水平接近甚至高於工業用地出讓價格。地方政府出於招商引資需求，傾向於進一步推升商、住用地供應價格，以平衡徵地和基礎設施配套成本；商、住地價上漲又形成新一輪被徵地農民對補償水平的更高期望。如此往復，不但不利於房地産調控政策，並且進一步扭曲各業用地價格形成機制。
自由貿易區：不動産市場漲勢值得長期關注
記者：上海設立自貿區以來，周邊不動産市場漲勢明顯，怎麼看待這一現象？
趙松：區域政策利好，自貿區作為“促發展”創新舉措，對輻射區地價上漲産生一定影響。區域發展政策利好下，一方面根據市場投資流向習慣，新經濟增長點直接帶動區域地産估值看漲。從近期自貿區周邊不動産市場來看，價格漲勢明顯，未來必然帶動商服、住宅、工業地價上漲；另一方面，自貿區進一步開放金融服務領域，在利率市場化、資本項下可兌換、人民幣跨境使用等金融領域方面將有所突破，企業能夠通過自貿區到國際市場上融資，獲得低成本資金，轉投國內賺取利潤。房産企業融資模式在自貿區發生實質創新可能性增加。隨著全國多地加緊申請設立自貿區，其對房地産市場的影響仍值得長期關注。
記者：自貿區房産企業融資模式創新對土地供應有影響嗎？
趙松：融資暢通能夠提升房地産企業的運作能力，對大企業是“錦上添花”，對融資困難的中小房企是“雪中送炭”。但這與當前房地産調控的信貸政策導向似乎不太協調。由於這一行業的高利潤，可能進一步助推各類資本向房地産領域匯集，進而影響對實體經濟投入。至於土地供應自身，與房企融資模式創新並無直接關係，倒是“財大氣粗”的開發商，高價搶地勇氣和信心隨之倍增。所以自貿區一些改革，重要的是配套推進，統籌協調好，不然恐會與預期相左。
溫州負地價：土地價格只漲不跌神話已打破
記者：三季度城市綜合地價整體持續上升，１３個城市漲幅更是超過１０％，而溫州地價仍為－１．０６％。怎麼評判溫州現象？
趙松：記得２００９年時，溫州住宅地價曾有過年增長超１６％的“輝煌”，之後就進入一輪“深跌”，２０１１年、２０１２年兩年的年度跌幅都超過１０％，目前其住宅地價環比、同比仍然處於“負增長”狀態，但跌幅有所收窄。
溫州地價變動，至少打破了“作為稀缺資源，土地的價格只漲不跌”神話。我們説“地價的長期規律是上漲”指的是由於經濟增長、基礎設施投入改良等，支撐地價內在價值上升，而反映在市場上的、供需直接決定的價格，既然圍繞價值波動，就能漲也能跌。
記者：這對其他地區有什麼啟發？
趙松：溫州地價在短期內大幅漲跌，至少提醒我們，分析一個區域土地市場，應該關注供需驅動的價格與內因支撐的價值是否還在合理差異區間之內，異動價格是否有逃逸價值引力場的傾向。對管理者而言，應該一方面，通過基礎公共設施投入、生産生活環境培育，提高土地自身價值。另一方面，要通過疏導和理順引起價格異動的市場因素、行政因素、體制機制因素，促進市場價格理性。當然，對於上述第二方面的工作，體量及難度可能遠遠超前者。
