房貸新政力求“一舉三得”

2月2日，中國人民銀行、中國銀監會公佈個人住房貸款調整的通知，要求在不實施限購的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮5個百分點；對擁有1套住房且房貸未結清的家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。對於實施限購措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

業內專家認為，在房地産市場分化較為明顯的背景下，房貸新政體現了“分類指導、因地施策”的原則，降低了貸款購房的資金門檻，幫助有需求的家庭更早實現購房願望，有利於惠民生，也有利於去庫存和穩增長，可謂“一舉三得”。

政策精準發力

中國社會科學院金融研究所所長助理董裕平分析，整體上房地産發展高峰期已經過了。“雖然2015年比2014年有回升，但回升是結構性的”。一線城市和重要省會城市，住宅銷售明顯增長，但三四線城市的銷量則大幅下降。針對這種分化，此次新政對限購城市與不限購城市分類施策，政策方向和用力點可謂精準。

業內專家表示，以前的政策措施趨於嚴格，主要目的是抑制房地産過熱、控制房價上漲。隨著當前房地産市場進入調整期，區域分化有所加劇，相關政策已經不適應形勢需要，對部分家庭改善性購房需求産生了一定抑制，應該及時予以調整。

民生銀行首席研究員溫彬表示，化解房地産庫存是2016年的五大重要任務之一。此時出臺該項政策，對惠民生和穩增長具有雙重作用。

從國際經驗看，個人住房貸款最低首付比一般在20%至30%之間，且有些發達國家可以通過要求購買抵押按揭保險，將最低首付款比例降至20%以下。在本次政策調整前，我國首次購買住房的商業性住房貸款最低首付比25%，在國際上也處於合理且較為審慎的水平。

滿足合理需求

2015年，中國人民銀行曾兩次下調商業性個人住房貸款的最低首付款比例。業內專家認為，在城鎮化進程中，新增城鎮人口尤其是農民工等新市民的購房潛在需求比較大。同時，隨著收入提高，改善性住房需求也在不斷增長。此次政策進一步下調個人住房商貸最低首付比例，有利於支持居民合理住房需求。

溫彬表示，隨著城鄉居民收入水平的提高和城市化進程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導，因地施策”的原則，針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，有助於提高居民購房能力。

董裕平認為，新政可以讓部分家庭提前實現購房願望。他分析，如果一個購房者需要買一套100萬總價的房子，過去需要的首付款為25萬元，而現在首付降低到了20萬元。雖然總負擔沒有減輕，但現在需要一次性繳納的金額少了。這讓處於購房邊緣的居民家庭，比如説部分需要在家鄉縣城買房的農民工家庭，能夠提前實現購房願望。

業務風險可控

對於銀行來説，首付比例調低之後，該如何把握個人房貸業務的風險？根據政策要求，各地銀行應結合多種因素，比如各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業性個人住房貸款投放政策、風險防控等等，並根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

業內專家表示，此次政策調整進一步強調商業銀行自主決策、風險自擔。董裕平認為，目前，個人房貸不良率極低，基本上都是各家銀行的優質資産。説明此前銀行對個人房貸業務的風險管控是比較有效的。現在雖然首付比例下調到了最低20％，還是能起到“風險屏障”的作用。但各家銀行還是要根據各個地方的不同情況，做好風險審慎評估，並在政策範圍內調整首付比例，靈活開展業務，有效防控風險。（記者 張忱）